Değerli Prof. Dr. Ali Hepşen Hoca, yakın zamanda yazdığı bir yazısında yaklaşık 4 yıl önce yayınlanan bir rapora atıf yapınca zamanında okuyup bir tarafa koyduğum söz konusu rapora tekrar göz atma ihtiyacı duydum. İyi ki hatırlatmış Ali Hoca ve ben de iyi ki dönüp bakmışım. 

TC. Cumhurbaşkanlığı Finans Ofisi tarafından 2019 yılında yapılan anketlerle 2020 yılında yayımlanan Türkiye Hane Halkı Finansal Algı ve Tutum Araştırması*, üzerinden zaman geçmesine rağmen hala geçerli olduğunu düşündüğüm önemli hususlar içeriyor. 

Araştırmanın giriş ve yönetici özeti kısımlarından aldığım aşağıdaki cümleler ve koyulaştırdığım kelimeler bence çok önemli:

“Cumhurbaşkanlığı Finans Ofisi (CBFO) tarafından hazırlanan Türkiye Hanehalkı Finansal Algı ve Tutum Araştırmasının temel amacı, hanelerde yatırım konularında karar verenler veya karara ortak olanlar arasında, mevcut finansal sistem hakkında algıları, yatırım tercihleri ve bunları yönlendiren etmenleri, sistem dışında tasarruf yapma eğilimleri, yeni finansal ürünlere yönelik algı ve beklentileri saptamaktır.
…
•Yatırım aracı seçiminde rol oynayan en önemli faktörler; seçilecek yatırım aracının güvenilir/bilinir olmasıdır. Onu; sırasıyla düzenli getirisinin olması ve getirisinin yüksek olması takip etmektedir.
• Hiçbir yatırım aracı için asla demeyenlerin oranı %31'dir. En çok reddedilenyatırım araçları ise kripto para, borsada hisse senedi, bono ve tahvildir.
• Yatırım aracı seçiminde rol oynayan en önemli faktörün güvenilir/bilinir olması düşünüldüğünde; bununla paralel olarak yatırım araçları hakkında yeterince bilgi sahibi olmamak reddetme nedenlerinin başında gelmektedir.
• Katılımcılara 2.500 TL ve 250.000 TL arasında farklı miktarlardaki birikimlerini nerelerde değerlendirebilecekleri sorulduğunda; 2.500 TL seviyesinde daha çok nakit olarak ya da bankada vadesiz TL hesabında tutmak tercih edilirken; miktar 10.000 TL'yi geçtikten sonra altın, daha yüksek miktarlarda ise gayrimenkultercih edilmektedir.
…
• Mevcutta en çok sahip olunanyatırım araçları; gayrimenkul, altın ve vadeli TL mevduat hesabıdır. Katılım hesabı olanların oranı %4'tür.
• Memnuniyet seviyesi en yüksek yatırım araçları, sahiplikle paralel olarak gayrimenkul, altın ve vadeli TL mevduat hesabıdır. Görüşülen her 4 kişiden 3'ü sahip olduğu gayrimenkul yatırımı ile ilgili %80 ve üzerinde memnuniyet seviyesine sahiptir.
• Birikimlerin gayrimenkulde tutulma nedenlerinin başında; diğerlerinden daha güvenilir olması, uzun vadede değer kaybetmemesi ve getirisinin diğer yatırım araçlarından yüksek olması gelmektedir.
• Görüşülenlerin %45'i ideal bir yatırım aracını tanımlarken tercih edecekleri yatırım aracının düzenli gelir getirmesini ilk sıraya koymaktadır. Bunu, getiriden ziyade mümkün olan en düşük risk takip etmektedir. Yüksek getiri için yüksek risk diyenlerin oranı sadece %7'dir.”

İlgili araştırmadan birebir kopyaladığım ve önemli gördüğüm hususları koyu yazdığım kısımlarına baktığımızda kişilerin yatırım konusunda bildikleri, anladıkları yatırım araçlarını tercih ettiklerini ve bu şekilde yaptıkları yatırımlardan da mutlu olduklarını görüyoruz.

Hep söylendiği üzere finansal alanda en önemli konu “GÜVEN”. Güven duymak için de “bilmek” ve “anlamak” gerekli. Bilmek ve anlamak için ilgili enstrümanın yaygın olması ne kadar önemliyse şeffaf olması, anlaşılabilmesi de o kadar önemli. 

Gayrimenkul öteden beri zaten bu anlamda kendini kanıtlamış, anlaşılmış, kabul edilmiş ve güvenilmiş bir enstrüman. Ancak yukarıdaki ifadelere baktığımızda bu güvenin hep “tapuya” sahip olma yoluyla sağlandığını anlıyoruz. Çünkü aynı kişilerce araştırmada “hisse senedi”, “bono” ve “tahvil”in en çok reddedilen, yatırım olarak düşünülmeyen enstrümanlar olarak gösterildiğini de görüyoruz. Bunun sebebi de aslında araştırmada katılımcılar tarafından söyleniyor: “yatırım aracı hakkında yeterince bilgi sahibi olmamak!”

Bu yazıda atıf yapmak istediğim ikinci rapor ise daha önce hakkında yazı yazdığım** Merkez Bankası 2024/1 sayılı Enflasyon Raporunun Konut Piyasasında Genel Görünüm başlıklı Kutu 2.4 bölümü***. Söz konusu raporda artan kiralık konut ihtiyacının (ve daha geniş çerçevede son dönemde global bir sorun olarak ortaya çıkan ve önümüzdeki dönemde tüm dünya ile birlikte ülkemizde de artan bir şekilde tartışılmaya devam edeceğini düşündüğüm “barınma sorununun”) çözümü için önerilen yöntemler arasında “devlet destekli kiralık sosyal konut sistemi”, “kamunun yanında özel sektörün de kiralanmak amacıyla konut inşa etmesi” ve “kâr amacı gütmeyen kurumların ya da kurumsal yatırımcıların özellikle konut fiyatlarının yüksek seyrettiği büyükşehir merkezlerinde “hisseli kiracılık” uygulamasını başlatması” önemli konular olarak ortaya çıkıyor.

Kiralık konut üretiminin mevcut ekonomik koşullarda mümkün olup olmadığı tamamen ayrı bir tartışma ve zaten konunun teknik çözümü için finansçılar ve ekonomistler çalışmalarını sürdürüyorlar. Benim bu yazıda özellikle temas etmek istediğim mesele yukarıda yer verdiğim, kişiler arasındaki “tapuya sahip olma” algısının nasıl değiştirilebileceği konusu…

“Sahip olma” odaklı bir yaklaşımın “kullanma” odağına çekilebilmesi için ciddi şekilde “finansal” ya da “gayrimenkul” okuryazarlığı çalışmasına ihtiyaç olduğu açık. 

Algı araştırması, katılımcıların açıkça finansal enstrümanlara yatırım yapmam dediklerini söylüyor. Gayrimenkul özelinde bakarsak gayrimenkule dayalı sermaye piyasası enstrümanları olan halka açık kurumların hisse senetlerinin, gayrimenkul yatırım fonlarının, kira sertifikalarının, gayrimenkul sertifikalarının bir taraftan belli bir varlık seviyesine gelmeyi zorunlu tutan tapuya dayalı gayrimenkul yatırımını gerçekleştiremeyecek birikim sahiplerinin bu “güvenilen”, yatırımınından “memnuniyet duyulan” araca ulaşımı kolaylaştırması diğer taraftan da bireysel güven yerine SPK mevzuatı çerçevesinde oluşturulan “kurumsal” güven sağlaması açısından önemi çok büyük.

O zaman yapılması gereken de çok açık: Gayrimenkule yatırım enstrümanı olan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarını, Gayrimenkul Yatırım Fonlarını ve gayrimenkul borçlanma enstrümanı olan Kira sertifikalarını, Gayrimenkul Sertifikalarını desteklemek, sermaye piyasası mevzuatında yer alan kitle fonlaması araçları arasına gayrimenkulü de dahil etmek, hisseli kiracılık sağlayacak yeni enstrümanları hızla hayata geçirmek…

Bu iki raporun sonuçlarını bir arada değerlendirdiğimizde şeffaf, kurumsal, küçük yatırımcıyı koruyan, bağımsız denetime tabi, yönetim, iştirak ve borçlanma sınırlamaları sebebiyle her adımda profesyonelce yönetilen Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar)'nın önemi ve değeri bir adım öne çıkıyor.

Hem Finans Ofisi'nin Algı araştırmasında katılımcılar tarafından “güvenli yatırım aracı” olarak tercih edilen gayrimenkule ilişkin yatırımının tabana yayılmasının hem de Merkez Bankası raporunda çözüm için önerilen kurumsal kiralık konut üretiminin sağlanması açılarından gayrimenkul geliştirme faaliyetlerini hesap verebilir şekilde yapan özelde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nın genelde ise gayrimenkule dayalı tüm sermaye piyasası enstrümanlarının teşvik edilmesi hayati önem taşıyor. 

Halihazırda SPK mevzuatı ve Kurumlar Vergisi Yasası'nda yer alan tek bir istisna maddesi ile 30 yıldır faaliyet gösteren GYO'ların barınma sorunun çözümünde aktif rol oynamaya başlayabilmesi için ön plana çıkarılması, daha fazla inşaat ve gayrimenkul şirketinin GYO statüsü alarak kurumsallaşmasının, şeffaflaşmasının sağlanması için mevcut sistemdeki teşviklerin artırılması, sistemdeki aksaklıkları ortadan kaldıracak adımların atılarak sistemin iyileştirilerek devamı ve yaygınlaştırılması konusunda ortak bir çabanın gerekli olduğunu düşünüyorum. Özellikle GYO'lar sadece ülkemizde değil tüm dünyada da yaygın olarak kullanılan ve tüm dünyada da ülkemizdeki şekilde vergi istisnaları ile teşvik edilen bir gayrimenkul enstrümanı olması dolayısıyla uluslararası kurumsal yatırımcıyı da konut sorunun (ve bize özel deprem gerçeğinin yarattığı çok büyük dönüşüm probleminin) çözümü için resmin içine çekmek açısından da son derece önemli.  
 

 *https://www.cbfo.gov.tr/turkiye-hanehalki-finansal-algi-ve-tutum-arastirmasi
 **https://www.pwc.com.tr/tr/medya/kose-yazilari/ersun-bayraktaroglu/vergici-gozuyle-merkez-bankasi-enflasyon-raporu-konut-sektorune-iliskin-tespitleri.html
 ***https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/ee67cf46-654c-449a-8acc-d8bbcca93f45/Kutu_2_4_2024_i.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-ee67cf46-654c-449a-8acc-d8bbcca93f45-oS7RDio
 

*Dijital Network Alkaş (“DNA”), blog yazarı tarafından DNA'da paylaşılan içeriklerin doğruluğundan, geçerliliğinden, güncelliğinden ve telif hakları konusundaki iddialardan sorumlu değildir. Tüm hukuki ve cezai sorumluluk blog yazarına aittir. 

Son Yazıları

GYO’lar Neden Var?

Blog 2024, 25 Mart

Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?

Blog 2024, 26 Şubat

Konuta Erişebilirlik Sadece Türkiye’nin Sorunu mu? Erişilebilir Konut Sorununun Çözümü için Dünya Örnekleri

Blog 2024, 30 Ocak

Gayrimenkul Dünyasında Neler Oluyor?

Blog 2023, 27 Aralık

Keşke

Blog 2023, 30 Ekim