Endüstriyel Gayrimenkul Talebinin Piyasaya Yansımaları

Endüstriyel gayrimenkullere yönelik olarak yakın zaman önce “Bir Bakışta Organize Sanayi Bölgeleri 2022” adlı araştırmamızı yayımladık. Araştırma sonuçlarının bize gösterdiği en önemli sonuç, endüstriyel gayrimenkullere olan talepteki güçlü artış olarak ön plana çıkıyor. 

2020 yılında başlayan pandemi dönemiyle birlikte e-ticaret hacmi ve stok ihtiyacındaki görülen artış endüstriyel gayrimenkullere olan talepte beklentilerin üzerinde bir yükselişe yol açmıştı. Bu alanda uluslararası yayınlarda hız kesmenin başladığı ifade edilse de Türkiye için bu durum henüz geçerli değil. Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 2022 yılı itibarıyla 11.158.970,90 m2 alana yönelik olarak endüstriyel yapı inşaatı için yapı ruhsatı alındığını görüyoruz. Yüz ölçümü bazında değerlendirdiğimizde bu sonuç toplam yapılar içerisinde %8,1'lik payın endüstriyel yapılara ait olduğunu gösteriyor. 2022 yılı verileri iki açıdan önem arz etmektedir. İlk olarak, verilerin açıklanmaya başladığı 2002 yılından beri ruhsat alınan endüstriyel yapılar yüz ölçümü bazında en yüksek alanına ulaşmıştır. Bir diğer önemli husus ise endüstriyel yapıların tüm yapı ruhsatları içerisindeki payının son on yıldaki en yüksek değerine ulaşmasıdır.

Bir Bakışta Organize Sanayi Bölgeleri 2022 araştırmamızda endüstriyel yapılara yönelik artan talebi gösteren çok sayıda göstergeye ulaşılmıştır. Bunlardan ilki ve en önemlisi fabrika kiraları ve arsa değerlerinin enflasyon üzerinde artış göstermesidir. 31 organize sanayi bölgesini baz alarak yapmış olduğumuz çalışmaya göre yıllık kira artışlarında Adana, İzmir ve Manisa ön plana çıkarken tüm bölgelerde enflasyonun üzerinde bir artış gerçekleştiği görülmektedir. Arsa fiyatlarındaki artışlarda da benzer şekilde reel artış tespit edilmekte olup Kayseri, İzmir, Antalya, Manisa ve Adana illerinin ön plana çıktığını görüyoruz. Türkiye genelinde organize sanayi bölgelerindeki ortalama kira artışı yıllık bazda %111 olarak tespit edilirken arsa değer artışı ise %117 olarak hesaplanmıştır. Arsa değerlerinin ve kira bedellerinin benzer oranlarda artış göstermesi, aynı zamanda piyasanın sağlıklı ilerlediğine yönelik önemli bir gösterge olarak da değerlendirilmektedir.

Talep artışına ilişkin bir diğer göstergemiz ise endüstriyel yatırımların geri dönüş sürelerindeki artış olarak ön plana çıkmaktadır. Geri dönüş sürelerini, gayrimenkulün pazar değerinin yatırımın bir yıllık kira değerine bölünmesiyle hesaplıyoruz. Endüstriyel yapılara artan talebin yanı sıra inşaat maliyetinde yaşanan artışların da geri dönüş sürelerinde artışa yol açtığı değerlendirilebilir. Normal şartlar altında endüstriyel yapılar üretim amaçlı olarak tasarruf edilirken yatırım amaçlı olarak daha sınırlı ölçüde tercih edilmektedir. Ancak geri dönüş sürelerindeki artış yine de talebin güçlü olduğuna yönelik önemli bir göstergedir. Türkiye genelinde organize sanayi bölgelerinde yer alan endüstriyel yapılar için geri dönüş süreleri bir önceki sene 16,6 yıl olarak tespit edilmişken bu değerin güncel durumda 18,0 yıla yükseldiğini görüyoruz.

İnceleme kapsamındaki OSB'ler bazında ortalama doluluk oranının %87 olarak tespit edildiği dikkate alındığında mevcut arzın da yeterli doygunlukta olduğu ifade edilebilir. E-ticaretin hızının yavaşlamış olmasına rağmen büyümeye devam etmesi, üretimde teknolojik gelişmelerle birlikte modernizasyonun sağlanması gerekliliğinin ise endüstriyel yapılar için itici güç olmaya devam etmesi beklenmektedir.