Konut Piyasası Analizi

Yapı izin belgelerine yönelik 2020-2022 arası veriler incelenmiştir. Bu verilerde görüldüğü üzere 2021 yılında 2020 yılına göre daire sayısında %30, yapı sayısında %44, yapı yüzölçümünde ise toplamda %34'lük bir artış gözlenmiştir. Yapı yüzölçümünde %34'lük bir artış gözlenmiş olsa da, yapı sayısında %44'lük artış kıyaslandığında ortalama yapı yüzölçümünde %7'lik bir azalma gözlenmiştir. 2021 yılında yapılan ruhsat başvurularının daha butik, mahalle arasında inşa edilen 4-5 katlı bina sayısı, müstakil ev sayısındaki artışa karşılık gelmektedir. Sahada 2021 yılına dair gözlemlediğimiz durum, veriler incelendiğinde kendini teyit etmiş oluyor. 2020 yılında 1 daireli ikamet amaçlı bina sayısı 32.131 iken, 2021 yılında 54.269 olarak kaydedilmiştir. 

2021 yılından 2022 yılına geçişte ise daire sayısında %10 düşüş, yapı sayısında %12 düşüş, yapı yüzölçümünde ise %9 düşüş gözlenmiştir. Ancak ortalama yapı yüzölçümünde %3,3 yükseliş, yapı başına düşen daire sayısında da %2,3 yükseliş görülmüştür. Ortalama yapı yüzölçümü ve yapı başına düşen daire sayısındaki yükseliş de 2022 yılında daha nitelikli, çok fazla bağımsız sayısına sahip büyük inşaat projelerinin ruhsatlandırıldığını bize göstermektedir. 

 
Yıl bazında ve bir önceki yılın aralık ayına göre İnşaat Maliyet Endeksi verileri incelenmiştir. İnşaat maliyeti 2020 Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %25,02, 2021 Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %67,74, 2022 Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %78,40'lık artış göstermiştir. 2020 Ocak ayından aralık ayına kadar %18,96, 2021 Ocak ayından aralık ayına kadar %56,12, 2022 Ocak ayından aralık ayına kadar %54,81 artış göstermiştir. İnşaat maliyet endeksi ile yapı ruhsatları birlikte analiz edildiğinde, 2020 yıl içerisinde yaşanan %18,96'lık maliyet artışına rağmen pandeminin ekonomik ve sosyal alanda oluşan negatif etkilerinin azalmaya başlamasıyla, 2021 yılı için inşaat geliştiricilerini ve yüklenicilerini cesaretlendirerek, 2021 yılı içerisinde ruhsat başvurularını ciddi oranda arttırmıştır. Bu durumda 2020 ve 2021 yılı içerisindeki krediye erişimin daha kolay olması ile konut kredi faizlerinde yaşanan düşüşün talebe ciddi oranda yansımasının da etkisi büyüktür. 

TCMB Konut Fiyat Endeksi de incelendiğinde, 2020 yılı içerisinde ocak ayından aralık ayına %28,20'lik bir artış kaydedilmiş iken, 2021 yılı içerisinde ocak ayından aralık ayına %56,88'lik artış kaydedilmiştir. Maliyet Endeksi ve Konut Fiyat Endeksi eğrileri karşılaştırıldığında, 2020 yılı içerisinde maliyette yaşanan artış %18,96 iken, konut fiyatlarındaki artış %28,20 ile maliyet endeksinin %48,7 üzerindedir. Konut fiyat artışı 2020 yılında İnşaat Maliyet artışının %48,70 üzerinde gerçekleşmiş olup, bu duruma 2020 yılı içerisinde uygulanan devlet destekli düşük faizli Konut Kredi kampanyalarının etkili olduğunu söylemek yanlış olmaz. Düşük faiz ve krediye kolay erişim, önceki 2 yılda bekleyen talebi bir anda arttırarak Konut Fiyatlarında ciddi bir ivmelenme sağlamıştır. 
 

 2021 yılı içerisinde ruhsat alınan yapı, daire sayısında yaşanan artışla birlikte konut talebine karşılık yeni arzın piyasaya sunulmasına rağmen, konut fiyatlarında 2021 Ocak ayından aralık ayına %56,88'lik bir artış görülmektedir. İnşaat Maliyet endeksi ile karşılaştırıldığında, inşaat maliyetlerinde 2021 yılı içerisinde dolar kurunda yaşanan hızlı yükselişler sebebiyle %56,12'lik artış görülmekte, maliyet artışı ile konut fiyat artışının neredeyse aynı olduğu görülmektedir. 2021 yılı içerisinde Konut Fiyatları İnşaat Maliyet artışı oranında yükselmiştir. Bunun üzerinde bir artış olması beklenirken, ruhsat süreçleriyle satışa sunulan yeni konut arzının Konut Piyasasını 2021 yılı içerisinde dengede tuttuğu görülmüştür. Ancak Konut Fiyatlarını dengede tutan bir başka unsur da 2021 yılı içerisinde dolar kurundaki %82,86'lık artış olmuştur. Konuttaki getiriden daha yüksek getiri sağlaması konuta talebi de yavaşlatarak yeni konut satışlarında %1,8'lik düşüşe, toplam konut satışlarında da %0,5'lik düşüşe sebep olduğu görülmüştür. Bir başka husus ise dolar kurunda yaşanan hızlı yükseliş 2021 yılında inşaat maliyetlerinde dolar kurundaki yaşanan artışın oldukça gerisinde bir artış sergilemiştir. Dolar kurunda yaşanan bu artışın inşaat maliyetlerine doğrudan birebir yansımaması, kur şokuna bağlı olarak inşai faaliyetlerde yaşanan yavaşlama olarak yorumlanabilir. 2021 yılı içerisinde, özellikle kentsel dönüşüm bölgelerinde taahhüt karşılığı inşaat işlerinde kaba inşaatı tamamlanmış olup, ince işçiliğe başlanmamış, inşaat sözleşmesinde belirtilen tutarların maliyetleri karşılayamaması sebebiyle kat malikleri ve yüklenici firma arasındaki finansal konulardan kaynaklı inşaatı duran çok fazla proje sahada gözlenmiştir. 

 
2022 yılında ise dolar kurunda ocak ayından aralık ayına %37,89'luk bir artış gözlenmekte, inşaat maliyetlerinde ise ocak ayından aralık ayına %54,81'lik bir artış görülmektedir. İnşaat maliyetlerinde 2022 yılı bazında dolar kurunun getirisinin üzerinde bir artış olmuştur. 2021 yılında yaşanan kur şokuna bağlı inşaat sektöründe yaşanan kısa süreli bozulmanın burada dengelendiğini görmek mümkündür. 2021 yılı ocak ayından 2022 yılı aralık ayına kadar ki dolar kurunda yaşanan artış %151,95 iken, İnşaat maliyetlerinde yaşanan artış %178,52 olmuştur. Konut fiyat endeksi incelendiğinde ise aynı dönemde yaşanan artış %320,22 olarak kaydedilmiştir. 

 
2022 özelinde Konut Fiyat Endeksi'nde yaşanan artış %136,76 ile dolar kurunda yaşanan artışın ve İnşaat Maliyet Endeksi'nin çok üzerinde gerçekleşmiştir. ÜFE ve TÜFE aynı yıl verileri de incelendiğinde yaşanan artışı yansıtmadığı veya açıklayamadığı görülmektedir. Özellikle 2022 yılı özelinde ipotekli satışlar toplam satışların %18,9'unu oluşturmakta olup, 2020 yılına göre toplam satışlar içerisindeki payı %50,60 oranında, 2021 yılına göre %4,1 oranında azalmış olduğu görülmüştür. 2022 yılında krediye erişimin zorlaşmasına ve kredi faizlerinin yükselmesine rağmen, Konut satışlarında ciddi bir düşüş görülmemiştir. Yabancı satış verileri de incelenmiş olup, 2020 yılından bu yana yabancı satışlarının yıl bazında arttığı ve toplam satışlar içerisindeki payını arttırdığı gözlenmiştir. 2022 yılında krediye erişimin zorlaşmasına ve finansman maliyetlerinin yükselmesine rağmen, konut satışlarının 2020 ve 2021 yılı ile neredeyse aynı olması, ruhsat sayılarında yaşanan azalmaya rağmen talebin sıcak olması, konut fiyatlarının ve inşaat maliyetlerinin, enflasyonun ve dolar kurunun çok üzerinde artış göstermesi, konut yatırımcılarının enflasyondan korunmak için en iyi yatırımın yine konut olacağı yönünde kanaati ile açıklanabilmektedir. Bir diğer husus da son 2 yıldır yaşanan kira artışlarının, ev sahibi-kiracı arasındaki ihtilaflardan ve bu yönde mahkeme başvurularının rekor düzeyde artması sebebiyle kiracıları da konut satın almaya zorlamaktadır. 

2023 yılı 1.çeyrek Yapı Ruhsat istatistiklerine göre, bir önceki yılın aynı dönemine göre %9,2'lik düşüş olduğu görülmektedir. Yine 2023 yılı 1. çeyrek satış istatistikleri de incelendiğinde ipotekli satışlar bir önceki yılın aynı dönemine göre (100.372 adet) %19,8 düşüş ile 80.591 adet olarak kaydedilmiştir. 2023 ilk çeyrek toplam satış, bir önceki yılın dönemine göre (453.121 adet) %18,6 düşüş ile 368.867 adet olarak kaydetmiştir. 2023 yılı ilk çeyrek ilk el satışlar bir önceki yılın aynı dönemine göre (130.858 adet) %15,3 düşüş ile 110.859 adet olarak kaydedilmiş, ikinci el satış ise bir önceki yılın aynı dönemine göre (322.263 adet) %20 düşüş ile 258.008 adet olarak kaydedilmiştir. 2023 yılı şubat ayı içerisinde yaşanan ve 10 ili etkileyen deprem felaketinden sonra ekonomideki etkilenme, insanların yaşamış oldukları büyük mal ve can varlığı kayıpları, bölgesel anlamda yaşanan büyük göçlerin yanı sıra krediye erişimin de sınırlı olması konut satışlarını olumsuz yönde etkilemiştir. Hane halkının yaşadığı büyük kayıpların telafisi uzun süreç alabilecek olup, yazılı ve görsel basında konuşulan ekonominin %15'inin etkilendiği söyleminin konut satışlarına da yansıdığı net bir biçimde görülmüştür. 2023 yılı içerisindeki seçim süreci, piyasadaki nakit dolara ihtiyacın artması, dolar kurunda yaşanabilecek sert yükselişler ile inşaat maliyetlerinde yaşanabilecek yükselişler gibi bölgesel belirsizlikler inşaat geliştiricileri ve yüklenicilerinin risk iştahını azaltmakta olup bu durumun da ruhsat sayılarında düşüş olarak karşımıza çıktığını verilerden teyit etmekteyiz. 2023 yılı içerisinde küresel anlamda yaşanan bankacılık sektöründeki krizler, likidite problemleri, Amerikan Merkez Bankası FED'in şahin politikalarına devam edip etmeyeceği vb. riskler de bulunmakta olup bu yılın 2022 yılına göre daha durağan, konut fiyat endeksinde de önceki yıla göre daha az yükseliş öngörülen, reel oranda düşük getirili bir yıl öngörmekteyim.