Son Vergi Düzenlemeleri Sonrası Gayrimenkul Sektörü
İçerik Kategorisi
Son Yazıları
İki Rapor Bir Enstrüman…
GYO’lar Neden Var?
Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?
Gayrimenkul Dünyasında Neler Oluyor?
6 Şubat depreminin yarattığı ekonomik kayıpların telafisi için 15 Temmuz 2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7456 sayılı Torba Yasa'nın düzenlemeleri arasında gayrimenkul sektörünü ilgilendiren aşağıdaki hususlar da yer aldı:
- Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF'ye) sahip kurumların bu fonlardan elde edecekleri gelirlere (kar payı, alım-satım ve değerleme gelirleri) ilişkin istisna 15/7/2023 tarihinden sonra iktisap edilecek GYF katılma belgeleri için kaldırıldı.
- Gayrimenkul ticareti ya da kiralaması ile uğraşmayan kurumların iki yıldan uzun süredir aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin elden çıkarılmasında uygulanan %50'lik Kurumlar vergisi istisnası 15/7/2023 tarihinden sonra iktisap edilen gayrimenkuller için kaldırıldı; daha önce iktisap edilenler için ise %25'e indirildi.
- Gayrimenkul ticareti ile uğraşmayan kurumların iki yıldan uzun süredir aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin elden çıkarılmasında uygulanan KDV istisnası 15/7/2023 tarihinden sonra aktife girecek taşınmazlar için kaldırıldı.
- Taşınmazların kısmi bölünme yoluyla kurum aktifinden çıkarılması uygulamasına 1.1.2024 tarihinden itibaren son verildi.
Bu dört konunun gayrimenkul sektöründe yaratabileceği etkilerin kısa bir analizini yapmadan önce ilk üç başlığın sektörün kurumsal yatırımcılarının yararlandığı vergi istisnaları ile ilgili olduğunu düşünerek öncelikle vergi istisnasının ne olduğuna ve neden gerekli olduğuna kısaca değinmek gerekir diye düşünüyorum.
Vergi İstisnası Nedir? Neden Gereklidir?
Teknik bir vergi terimi olan istisnayı “aslında vergilendirilmesi gereken bir kazancın vergi dışı bırakılması” olarak tanımlamak mümkündür. Bu terimle çokça karıştırılan “vergi muafiyeti” ise, “aslında vergi mükellefi olması gereken bir kişinin mükellefiyet dışı bırakılmasıdır.” Yani istisna tanınan kazancın sahibi gerçek ya da tüzel kişinin vergi mükellefiyeti devam eder, kazançları üzerinden vergi ödemeye, vergi ile ilgili diğer mükellefiyetlerini (defter tutma, beyanname verme, belge düzenleme vb.) devam ederken sadece istisna tanınmış kazanç unsurları için vergi hesaplamaz. Halbuki muafiyet almış olan kişinin vergi dairesinde bir mükellefiyeti dahi oluşmaz.
Vergi istisnası belli faaliyetleri teşvik etmek, ekonomik büyümeyi vergi almayarak desteklemek, sosyal hedefleri gerçekleştirmek için vergi yükünü hafifletmek, belli sektörlerin gelişimini teşvik etmek, yatırımları, ARGE çalışmalarını artırarak istihdamı yükseltmek, düşük gelirli kesimi korumak, sosyal dayanışmayı geliştirmek vb. gibi sebeplerle getirilir. Anayasamızın 73. maddesine göre de vergi istisna ve muafiyetleri yasa ile koyulur, kaldırılır ve değiştirilir.
Gayrimenkul sektörü de pek çok diğer sektör gibi yukarıda yer alan ve 7456 sayılı yasa ile kaldırılan istisnaların da yer aldığı hükümler gibi pek çok hükümle desteklenmektedir.
Bu İstisnaların Gerekçeleri Nelerdi?
Kanun yapma tekniği açısında teklif edilen Kanun'la ilgili olarak bir gerekçe yazılarak bu kanunun teklif edilme sebepleri hem genel olarak hem de değişiklik istenen/yeni oluşturulan maddeler bazında açıklanır.
7456 sayılı yasa ile 15/7/2023 tarihinden itibaren kaldırılan yukarıdaki düzenlemeleri mevzuatımıza sokan yasaların gerekçelerine bakıp, bu istisnaların/düzenlemelerin getirilme sebeplerine göz atmak ister misiniz? Buyurun o zaman:
Gayrimenkul ticareti veya kiralamasıyla uğraşmayan kurumların iki yıldan uzun süredir aktiflerinde yer alan gayrimenkulleri elden çıkarmaları durumunda yararlanacakları istisna maddesi 1984 yılından beri mevzuatımızda yer alıyor. İlk kez 14 Ocak 1984 yılında yürürlüğe giren 2970 sayılı yasa ile mevzuatımıza bir geçici madde olarak giren istisnanın gerekçesi aynen “Tam mükellef kurumların bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerinde daha etkin bir şekilde kullanılmasına imkan sağlamak amacıyla bu kurumların ellerinde bulundurdukları iştirak hisselerinin ve gayrimenkullerinin satışından doğan kazançlarının 1984'te tamamı, 1985'te de %80'i sermayeye ilave edilmesi şartıyla kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.” şeklindedir. Bu 40 yıllık süreçte defalarca geçici maddenin süresi uzatılmış ve daha sonra 2005 yılından itibaren de kalıcı madde olarak mevzuatımızdaki hayatına devam etmiştir (Değerli üstadım Recep Bıyık'ın bu önemli maddenin yaklaşık 40 yıllık serüvenini pek güzel özetleyen makalesi için lütfen https://www.pwc.com.tr/tr/medya/kose-yazilari/recep-biyik/tasinmaz-satis-kazanci-istisnasi-sona-eriyor.html adresini ziyaret ediniz).
KDV ile ilgili düzenleme de 5281 sayılı yasanın 33. maddesi ile 1.1.2005'ten geçerli olmak üzere 31.12.2004'te yürürlüğe girmiş. Gerekçe yine aynı: “Düzenleme, kurumların mali yapılarını güçlendirme ve bankaların alacaklarının tahsilini hızlandırma amacını taşımaktadır.”
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ilişkin kazançlara istisna getiren düzenleme ise daha çok yeni: 7351 sayılı yasa ile 1.1.2022'den itibaren uygulanmak üzere getirilmiş. Aynı maddede yer alan “değerleme işlemlerinin vergi dışı bırakılması” ise daha da yeni: 7394 sayılı yasa ile henüz 15.4.2022'de yürürlüğe girmiş! Bu iki yasanın gerekçelerinde ise sadece düzenlemenin içeriği yazıyor. Yani bir gerekçe yazılmamış…
O zaman bu istisnaları kaldıran, bu yazının konusu olan 7456 sayılı yasa hangi gerekçe ile bu uygulamalara son veriyor diye bakacak olursak göreceğiz ki…Gerekçede yine özel bir açıklama maalesef yok…
40 yıllık bir uygulamaya son verirken maalesef gerekçe yazmak bile düşünülmemiş.
Bir yıl önce, yine özel gerekçesi yazılmadan verilen bir Kanun teklifiyle getirilen istisnalar yine gerekçe gösterilmeden kaldırılmış…Sebebini bilmek için Meclis tutanaklarına, orada yapılan tartışmalara gitmek gerekiyor… Eğer tartışma yapılmışsa tabii…
7456 sayılı yasa yukarıdaki istisnalar yanında bir de Kurumlar Vergisi mevzuatımızda 4684 sayılı yasa ile 3.7.2001 tarihinden beri uygulanmakta olan şirket aktifindeki gayrimenkullerin “kısmi bölünme” yoluyla şirket dışına aktarılması uygulamasına da son verilmektedir. Oldukça detaylı olarak yazılmış 4684 sayılı yasa gerekçesinde bölünme işleminin gerekçesi şöyle anlatılmaktadır: “Tasarı ile aynı şirket bünyesinde yürütülen birden çok hizmet veya üretim faaliyetinin ayrıştırılarak, iletmelerin mevcut hantal yapılarından kurtarılması, anlayış veya görüş farklılığı olan ortakların ortaklıklarını ayrıştırması, yeni oluşturulacak üretim ve hizmet işletmelerinin belli alanlarda yoğunlaşarak uzmanlaşması ve ölçek ekonomisinden yararlanarak verimli ve kârlı kuruluşlar haline getirilebilmesi için bir çok gelişmiş ülke mevzuatında da yer alan bölünme müessesesinin vergi mevzuatımıza da kazandırılması amaçlanmaktadır.
Tasarı ile aynı şirket bünyesinde yürütülen birden çok hizmet veya üretim faaliyetinin ayrıştırılarak, işletmelerin mevcut hantal yapılarından kurtarılması, anlayış veya görüş farklılığı olan ortakların ortaklıklarını ayrıştırması, yeni oluşturulacak üretim ve hizmet işletmelerinin belli alanlarda yoğunlaşarak uzmanlaşması ve ölçek ekonomisinden yararlanarak verimli ve kârlı kuruluşlar haline getirilebilmesi için birçok gelişmiş ülke mevzuatında da yer alan bölünme müessesesinin vergi mevzuatımıza da kazandırılması amaçlanmaktadır.”
Hatta gerekçede açıkça “Bölünme müessesesinin vergi sistemimize girmesi ve Gelir Vergisi Kanununun 38 inci maddesine işlerlik kazandırılmasıyla birlikte, Kurumlar Vergisi Kanununa eklenen geçici maddelerle 1984 yılından beri uygulanmakta olan ve halen Kurumlar Vergisi Kanununun geçici 28 inci maddesinde yer alan iştirak hisseleri ile gayrimenkullerin elden çıkarılmasında kurumlar vergisi istisnası öngören düzenlemeye de ihtiyaç olmayacaktır. Böylece, uygulama süresi 31.12.2002 tarihinde dolacak olan geçici 28'inci madde uygulamasına da sürenin bitiminde son verilmiş olacaktır.” diye yazılarak “gayrimenkul satış kazancı” istisnasına bu düzenleme sonrası ihtiyaç kalmayacağı da belirtilmiş ancak her iki uygulama birlikte günümüze kadar gelmiş ve 7456 ile ikisi birden kaldırılmıştır.
İstisnalar getirmek, kaldırmak, kapsamını artırıp azaltmak tabii ki bir yönetim politikasıdır ve her zaman mümkündür. Ancak bu değişikliklerin kamuoyunda kabulünün sağlanması ve gönüllü uyumun devamı için değişikliklerin gerekçelerinin çok iyi anlatılması vatandaş olarak en büyük beklentidir.
Gerekçelerde bulamadığımız açıklamalar için meclis görüşmelerine ya da İdare'nin resmi/gayri resmi açıklamalarına baktığımızda özellikle kısmi bölünme işleminin suistimal aracı olarak kullanıldığı yönünde bir gerekçeyle karşılaşıyoruz ki bence bu da İdarenin kaldırma gerekçesi olmamalıdır. 2001 yılında yasa kabul edilirken gösterilen gerekçenin artık geçerli olmadığı, o zaman ortaya koyulan ihtiyacın bu geçen sürede tatmin edildiği vb. şeklinde bir açıklama olmaksızın sadece suistimal gerekçesi ile bir düzenlemenin ortadan kaldırılması çok “eksik” bir gerekçe değil mi sizce de?
Değişikliklerin Gayrimenkul Sektörüne Etkileri
Gelelim yazının ana konusu olan bu değişikliklerin gayrimenkul sektörüne etkilerine...
GYF'lerle ilgili istisnalar zaten oldukça yeniydi yukarıda da belirttiğim gibi. Gayrimenkulün menkulleşmesi, kurumsal yatırımcıların bir sermaye piyasası enstrümanı olan gayrimenkul yatırım fonlarına yönlendirilmesi açısından önemli olan bir istisna olmasına rağmen sadece vergi avantajı sebebiyle bir enstrümana yatırım yapmanın bu enstrüman için doğru olmadığına yönelik düşüncem sebebiyle bu değişikliğin GYF'lerin gelişiminde ve yaygınlaşmasında çok büyük bir etki yaratmayacağını düşünüyorum. Zaten GYF'nin kendisi vergi avantajı yaşamakta ve bu enstrüman kurumsal yatırımcı açısından diğer benzer ürünlere göre avantajını halen sürdürmektedir.
15.7.2023 tarihinden sonra iktisap edilen taşınmazlarla ilgili olarak ortadan kaldırılan %50'lik Kurumlar Vergisi istisnası ve KDV istisnası doğrudan gayrimenkul şirketlerini değil bu şirketlere arazi/arsa sağlayan diğer şirketleri doğrudan etkileyecek, gayrimenkul sektörünü ise dolaylı olarak etki yaratacak… Özellikle kentlerin gelişmesi ve yaygınlaşması sebebiyle kent içinde kalan sanayi tesisleri, imalathaneler ve fabrikaların kentin dışına taşınarak bu alanların kent ve kentlinin ihtiyaçlarına yönelik gayrimenkul projeleri oluşturulmasına imkan sağlayan bu istisnanın sona ermesi, proje geliştirmek için uygun arsa/arazi arayan geliştiricileri nispeten zor durumda bırakacaktır. Ulaşılabilir konut konusunda yeni projelerin açıklandığı, bu projelerde konut maliyetinin en önemli kısmı gösterilen arsa/arazi desteğinin kamudan beklendiği bir dönemde, bu istisnaya son verilmesinin vergi istisnası sebebiyle daha düşük maliyetle edinilebilecek arsa ve arazinin önüne bir engel çıkarıldığını düşünmek hiç de zor olmayacaktır.
Son olarak da taşınmazların kısmi bölünme yoluyla şirket dışına çıkarılması uygulamasının mevzuattan 1.1.2024'ten itibaren çıkıyor olması yine yukarıdaki paragrafta belirttiğim uygulamaya benzer bir olanaktan mahrum kalınmasına neden olacaktır. Kurumların aktifinde çoğu yatırım amaçlı edinilme sebebiyle biriken gayrimenkullerin kısmi bölünme yoluyla daha iyi değerlendirilebilecek bir platforma aktarılması gayrimenkul sektörüne ciddi bir katkı sağlamaktaydı. Unutulmamalıdır ki kısmi bölünme işleminin vergisiz olması onun bir vergi istisnası olduğu anlamına gelmez. İşlemin herhangi bir vergi yükü taşımaması onun bir istisna değil bir vergi ertelemesi olması sebebiyledir. Defter değeri ile yeni ya da mevcut bir şirkete aktarılan taşınmaz bu yeni yerinde bir projeye dönüşüp gelir getiren hale gelince orada vergilendirilecek, vergileme yapılırken de ilk kurumdaki maliyeti dikkate alındığından bir vergi kaybı olmayacaktır. Dolayısıyla taşınmazların kısmi bölünme yoluyla şirket dışına çıkarılması uygulamasına son verme düzenlemesinin yürürlüğe girmeden önce tekrar değerlendirilerek iptal edilmesi; varsa bu işlemdeki suistimallerin etkin denetim yoluyla önüne geçilmeye çalışılması, müesseseyi koruma adına ve gayrimenkul sektörü açısından çok önemlidir diye düşünüyorum.
*Dijital Network Alkaş (“DNA”), blog yazarı tarafından DNA'da paylaşılan içeriklerin doğruluğundan, geçerliliğinden, güncelliğinden ve telif hakları konusundaki iddialardan sorumlu değildir. Tüm hukuki ve cezai sorumluluk blog yazarına aittir.
Son Yazıları
İki Rapor Bir Enstrüman…
GYO’lar Neden Var?
Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?
