Konuta Erişebilirlik Sadece Türkiye’nin Sorunu mu? Erişilebilir Konut Sorununun Çözümü için Dünya Örnekleri
İçerik Kategorileri
Son Yazıları
İki Rapor Bir Enstrüman…
GYO’lar Neden Var?
Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?
Gayrimenkul Dünyasında Neler Oluyor?
Keşke
Barınmanın temel bir hak olduğundan kimsenin kuşkusu yokken bu temel hakka ulaşmanın kolay olmadığını, zorlaşan ekonomik koşulların bu temel hakka ulaşmayı neredeyse imkansız kıldığını çokça konuşuyoruz. Sadece biz değil bunu yıllardır tüm dünya da konuşuyor. Bir sorun eğer global düzeyde bir sorun haline gelirse, yani herkesin sorunu olursa çözüme ulaşmak çok daha kolay olabilir diye düşünebiliriz. Sadece ben değil çözüm için başkaları da düşünecek ben de onların bulduğu çözümü uygulama imkanına kavuşacağım diye... Pandemi döneminde bulunan çözümler gibi aslında: Bulunan aşı çözümünden yararlanmak- gelir seviyesine göre aşıya erişebilirlik de ayrı bir sorun olarak ortaya çıksa bile- tüm insanlık için mümkün oldu.
Konuta erişebilirlik de aslında global bir sorun. Artan inşaat maliyetleri, yükselen faizler sebebiyle finansmana ulaşmada yaşanan sıkıntılar, gelir seviyelerindeki düşüşler, ülkelere özgü devalüasyon, işsizlik vb. hususlarla birleşince barınma hakkının kullanımına yönelik “sosyal konut” ve “erişilebilir konut” kavramları çok daha fazla dillendirilir oldu.
Blog yazılarımda çokça referans verdiğim PwC-ULI çalışması olan Gayrimenkulde Gelişen Trendler rapor serisinde anket katılımcılarının yıllardır ilk 15 yatırım alanı içinde “erişilebilir konut” kategorisini ısrarla belirtmeleri, 2019'dan beri bu kategorinin ilk 10 içinde sıklıkla yer alması hiç de raslantı değil.
Konunun önemini ve tüm dünyayı ilgilendirdiğini aşağıdaki üç temel grafikle anlatabilirim diye düşünüyorum:
Aşağıda yer alan grafikten de görüleceği üzere hanehalkı harcanabilir gelirinin Kira ve Konut Kredisi'ne harcanan kısmı tüm dünyada oldukça önemli bir yer tutuyor.
Diğer taraftan söz konusu iki hususun, yani “kira” ve “konut kredisi” giderinin en düşük ve orta gelir sahibi hanehalkı harcanabilir gelirinden aldığı pay da oldukça korkutucu.
Kira Giderinin En Düşük ve Bir Üst Gelir Grubu Hanehalkı Gideri İçindeki Payı:
Konut Kredisi Faizinin En Düşük ve Bir Üst Gelir Grubu Hanehalkı Gideri İçindeki Payı:
Çok açıkça göründüğü gibi tüm dünyayı etkileyen bir sorun var ve bu sorunun hasır altı edilebilmesi mümkün değil. Topyekün çabayla çözüm üretmek gerekiyor.
Erişilebilir Konut İçin Politika Önerileri
Bu sorunun çözümü için dünyada ne tür önlemler alınıyor, nasıl programlar üretiliyor diye baktığımızda karşımıza erişilebilir konut önündeki spesifik engelleri kaldırmaya yönelik olarak esas alınabilecek 4 ana tema çıkıyor. Konuta erişilebilirliği sağlayabilmek için politika önerilerine baktığımızda ülkeler;
• Ya ekonomik durumun yarattığı fona ulaşma sorununu çözebilmek/hafifletebilmek için uygun koşullu kredi/fona ulaşımı kolaylaştıracak finansman sağlamaya yönelik yöntemler üretmeye,
• Ya ana sebeplerden biri olan ve ülkemizde olduğu gibi toplam üretim maliyetinin %50'si ve üzerinde oluşan arsa maliyetlerinin aşağıya çekilmesi amacıyla erişilebilir konut üretimi ve kiralanması için uygun arsa tahsisleri yapmaya,
• Ya erişilebilir konut üretimi, yatırımı ve edinimini teşvik edebilmek için bu amaçlara uygun üretimlere, yatırımlara vergi teşvikleri sağlamaya,
• Ya da gelir seviyesindeki eşitsizliğin kısmen de olsa çözümü için doğrudan hibeler vermeye
yönelik adımlar atarak bu sorunu hafifletmeye çalışmaktalar.
Örnek Uygulamalar
Konuta erişilebilirliği artırmaya yönelik olarak yukarıda bahsettiğimiz yöntemlerin uygulanmasına ilişkin bazı örneklere de aşağıda yer vermek isterim. Daha geniş bir seçkiye yazı sonunda yer verilen bağlantıdaki dokümandanulaşabilirsiniz*.
Vergi teşviği alanında;
Avustralya:Kurdukları bir Trust ( Yatırım Ortaklığı ) modeliyle yurt dışı yatırımcıları ülkede erişilebilir konut üretimine/yatırımına yöneltmek amacıyla erişilebilir konut gelirlerinden elde edilen kazancın yerleşik olmayan yatırımcılara dağıtılmasında uygulanan stopaj oranında %50'lik bir indirim sağlıyorlar ( Stopaj oranının %30'dan %15'e indiriyorlar)
Fransa:Sağladığı Gelir Vergisi Teşviği ile en az 9 yıl boyunca erişilebilir bir konutu kiraya verme şartını kabul eden konut sahiplerine Azami 300k eur'luk yatırım için elde edecekleri kira gelirleri üzerinden ilk 6 yıl için %12 oranında Gelir Vergisi indirimi sağlıyor.
ABD:Düşük Gelirlilere Konut için Gelir Vergisi Programı ile eyaletlere erişilebilir konut üretimi için federal vergi teşviklerinin dağıtılmasını sağlıyor. Teşvikler belirlenmiş projelere veriliyor. Teşviğe sahip proje geliştiricisi bu teşviği yatırımcılara satarak elde ettikleri gelirle geliştirme yapıyorlar. Yatırımcılar 15 yıl bu yatırımdan çıkmamak şartı ile 10 yıl boyunca vergi indiriminden yararlanıyorlar.
Finansmana Ulaşım Alanında;
Kanada:Bir taraftan orta gelir grubunu desteklemek amacıyla Kanada genelinde kiralık konut üretimini desteklemek için uygun faizli kredi sunulurken bir taraftan da inşaat sektöründe uzun dönemli hükümet desteklerini ortadan kaldırmaya yönelik inovatif inşaat tekniklerinin geliştirilmesi yoluyla erişilebilir konut üretimini destek amacıyla üreticilere kredi ve sermaye desteği sağlanıyor.
İngiltere:Erişilebilir Konut Garanti program başlığı altında özel sektörün erişilebilir konut üretiminde finansmana ulaşabilmesine imkan sağlamak için devlet, kredilere garantör oluyor.
Avustralya:Ulusal Konut Finansmanı ve Yatırım Kurumu tarafından yönetilen bir organ toplu konut sağlayıcılarına finansman sağlıyor. Bu finansman doğrudan Avusturya hükümetinden ya da sermaye piyasalarında -“Erişilebilir Konut Tahvilleri Programı” çerçevesinde- ihraç edilen tahvilllerin gelirlerinden sağlanıyor.
Arsa Tahsisleri Alanında;
Kanada:Devlet Arsa Girişimi başlığı altında 200 Milyon Kanada Dolarlık bir fon yönetiliyor ve Devletin elindeki fazla/kullanılmayan arsa ve gayrimenkullerin değerlendirilmesi amacıyla kulanılıyor. Söz konusu gayrimenkuller çok düşük fiyata ya da bedelsiz olarak yeni geliştirilecek ya da renove edilecek erişilebilir konut üreticilerine sunuluyor.
Almanya:Sosyal ve erişilebilir konut üretimi amacıyla kamu gayrimenkullerinin düşük fiyata satışı sağlanıyor.
Hibe Programları;
Lüksemburg:Erişilebilir Konut Üretimi İçin Kamu Konut Üreticilerine Geliştirme Desteği Programı-Bu programla hükümet piyasa fiyatının %20 altında satış fiyatına sahip olacak nitelikte kamu konut üretimi için üreticilere arsa alımından, planlamaya ve geliştirmeye kadar her alanda projenin niteliğine göre %50 ile %100 arasında değişen oranlarda finansman desteği sağlıyor.
ABD- HOME Hibe Programı- Düşük gelirli haneler için uygun fiyatlı konutlar üretmek amacıyla özel olarak tasarlanmış, eyalet ve yerel yönetimlere verilen en büyük federal hibe programıdır. Genellikle yerel, kar amacı gütmeyen gruplarla ortaklık halinde kiralık veya ev sahibi olmak için uygun fiyatlı konut inşa etmek, satın almak ve/veya rehabilite etmek ve düşük gelirli insanlara doğrudan kira yardımı sağlamak da dahil olmak üzere çok çeşitli faaliyetleri finanse etmek için kullanılan bir hibe programıdır.
Ülkemiz açısından baktığımızda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında verilen vergi teşvikleri, hibeler, finansman kolaylıkları bu kapsamda değerlendirilebilir olmakla birlikte bu yasanın kapsamının spesifik olarak “erişilebilir konut” olmaması nedeniyle bu önemli soruna yönelik özel enstrümanların oluşturulmasının ve hayata geçirilmesinin çok önemli olduğunu düşünüyorum.
ihttps://www.oecd.org/els/family/PH5-1-Measures-financing-affordable-housing-development.pdf
*Dijital Network Alkaş (“DNA”), blog yazarı tarafından DNA'da paylaşılan içeriklerin doğruluğundan, geçerliliğinden, güncelliğinden ve telif hakları konusundaki iddialardan sorumlu değildir. Tüm hukuki ve cezai sorumluluk blog yazarına aittir.
Son Yazıları
İki Rapor Bir Enstrüman…
GYO’lar Neden Var?
Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?
Gayrimenkul Dünyasında Neler Oluyor?
