Pişmiş Tavuk
İçerik Kategorileri
Son Yazıları
GYO’lar Neden Var?
Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?
Gayrimenkul Dünyasında Neler Oluyor?
Keşke
Atasözlerimiz ve deyimlerimiz çok değerli. Bazılarının anlamını çıkarmak için çok düşünmemiz gerekse de bazılar çok anlaşılır. Mesela “onun başına gelen pişmiş tavuğun başına gelmedi” ya da “pişmiş aşa su katılmaz” gibi… Uzun yıllar yaşanan tecrübelerle gelinen son noktadır bu özlü, kısa ama vurucu sözler. Ders çıkarılması gereken… Bu sözler nereden aklıma geldi derseniz anlatayım…
Sizleri şöyle 2000'li yılların başlarına götürmek isterim. Hatırlayınız, o yıllar Türkiye'ye uzun zaman sonra ciddi şekilde yabancı sermayenin girmeye başladığı dönemlerdi. Dünyadaki uygun ortamın da etkisiyle o dönemde ülkemize ciddi anlamda fon girişi olmuş, hemen her alanda önemli küresel yatırımcılar ülkemize şirketler almaya, yeni şirketler kurmaya, yatırım yapmaya başlamışlardı.
Bu yatırımcı grubu içinde ülkemizde gayrimenkul alanında, özellikle de alışveriş merkezlerine (AVM) yatırım yapan uluslararası gruplar da vardı. Başta Avrupa ve Amerikalı emeklilik fonları olmak üzere pek çok uluslararası fon, Avrupa merkezli geliştiricilerle birlikte ülkemizde o zamana kadar sayıları sınırlı, nitelikleri nispeten daha “mütevazı” olan AVM segmentinde tüm yurda yayılmış yatırımlar yapmaya başladılar. Yine hatırlayacağınız gibi tam o dönemde Tapu Kanunu'nda yapılan değişiklikle yabancı kurumsal yatırımcıların Türkiye'de yurt dışındaki şirketleri adına doğrudan gayrimenkul edinimleri de yasaklandığından ülkeye yeni giriş yapan bu yatırımcılar Türkiye'de şirketler kurarak bu yatırımlarına başladılar.
AVM Yatırımda Neredeyiz?
2000'lerin başında başlayan bu serüvende şimdi nereye geldiğimizi görmek için dilerseniz kısaca AVM'lerimizdeki mevcut duruma göz atalım.
2000'lerin ilk yarısında ülkemize uluslararası yatırımcıların ilgi göstermesi ile başlayan AVM geliştirme dalgasında öncelikle İstanbul, Ankara ve İzmir olmak, ancak bunlarla sınırlı olmamak üzere pek çok kentimizde hızla AVM'ler inşa edilmeye başlamış, söz konusu AVM'ler bir taraftan organize perakendenin, zincir mağazaların hızla yaygınlaşmasına destek olurken bir taraftan da kentlerin sosyalleşme alanları olarak pek çok bilimsel çalışmaya konu olmuşlardır. AVM'ler aracılığı ile organize perakendenin gelişmesi vergisel anlamda kayıt dışılıkla mücadele konusunda önemli bir katkı sağlarken, AVM'lerin büyüyen ve gelişen markaların yurt içindeki bu tecrübelerini yurt dışına aktarma ve pek çoğunun uluslararası pazarda da kendilerine yer edinmelerine katkı sağlaması da yadsınamaz bir gerçektir. Çoğu uluslararası fonların uluslararası finansman enstrümanlarını kullanarak gerçekleştirdikleri bu yatırımlar yapıldıkları dönemde fizibilitelerine göre doğal olarak belli bir vadede karlılık beklentisi olan yatırımlar olarak ön plana çıkmıştır. Daha sonra yerli yatırımcılar da kervana katılmış ve ülke genelindeki AVM'ler önemli bir sayıya ulaşmıştır.
GYODER Gösterge 2022 yılı 2. Çeyrek raporuna göre 2022 ilk altı ayı sonu itibariyle Türkiye genelinde 448 adet AVM bulunmakta 30 AVM de inşaat aşamasında görünmektedir. Mevcut AVM'lerin toplam kiralanabilir alanı 14 Milyon metrekare olup inşaatı süren 29 AVM'nin kiralanabilir alanı ise 882 bin metrekare civarındadır. Bu verilerle mevcut AVM'lerin kiralanabilir alanları dikkate alındığında 1000 kişi başına perakende yoğunluğu 164 metrekaredir. 2024 yılı sonu ile tamamlanması beklenen 29 AVM de bu sayıya eklenince yoğunluğun 2024 sonu itibariyle 1000 kişi başına 170 metrekare civarına çıkması beklenmektedir.
AVM yatırımları özellikle Avrupa merkezli gayrimenkul yatırım fonlarının ve uluslararası gayrimenkul geliştiricilerinin ülkemize yatırımları ile 2003-2004 yıllarından başlayarak organize bir şekilde yükselmeye başlamış ve 2010 yılı sonu itibariyle Türkiye genelinde 258 olan AVM sayısı 2022 yılı 2. Çeyrek itibariyle 448'e ulaşmıştır.
En çok AVM bulunan il (2022 2. Çeyrek itibariyle) tahmin edilebileceği gibi açık ara (134 adet) İstanbul'dur. İstanbul'u izleyen ve iki haneli AVM sayısına ulaşan diğer iller ise Ankara (43), İzmir (28), Antalya (19), Bursa (18), Balıkesir (14) ve 10'ar AVM ile Aydın ve Muğla'dır. Aynı tarih itibariyle henüz AVM'si bulunmayan illerimiz ise Ardahan, Bartın, Bayburt, Burdur, Gümüşhane, Hakkari, Iğdır, Kars, Kırşehir, Kilis, Muş, Niğde, Sinop ve Tunceli'dir.
Neden “pişmiş tavuk”?
Bu sorunun cevabı için yaşananlara şöyle bir bakmak lazım. Belki hepsine değil ama önemli olduğunu düşündüklerime değinmeye çalışacağım.
Şirket Kurma Zorunluluğu
Aslında AVM yatırımcılarını etkileyen önemli düzenlemelerin ilki, giriş kısmında da belirttiğim gibi yurt dışında yerleşik şirketlerin ve fonların Türkiye'de gayrimenkul edinimi ile ilgili Tapu Kanunu düzenlemesi. Kanunun 35. Maddesinde 2005 yılı sonunda yapılan ve aynı yılın 6. aydan geçerli olmak üzere yürürlüğe giren düzenleme ile yabancı tüzel kişilerin doğrudan gayrimenkul edinimi yasaklandığından Türkiye'de gayrimenkul edinmek isteyen yabancı tüzel kişilerle yabancı fonların gayrimenkul ediniminin tek yolu Türk Ticaret Kanunu hükümlerine tabi bir şirket kurmak oldu. Dolayısıyla AVM geliştiricileri de bu tarihten sonra Türkiye'de gerçekleştirdikleri yatırımları için birer şirket kurmaya ve Türkiye'de kurulu tüm şirketlerle aynı kurallara tabi olmaya başladılar.
AVM Yönetmeliği
AVM'lerle ilgili bence belki de en önemli düzenleme 14.1.2015 tarihli ve 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun çerçevesinde 26.02.2016 tarihinde 29636 sayılı Resmî Gazete'de yayınlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik (bundan sonra “Yönetmelik”) oldu. Söz konusu Yönetmelik kapsamına giren AVM'ler, Yönetmeliğin 4. maddesinde,
a) En az beş bin metrekare satış alanına,
b) İçinde en az biri büyük mağaza niteliğini taşımak şartıyla beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı en az on işyerine ya da büyük mağaza niteliği taşıyan işyeri bulunmasa dahi beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı en az otuz işyerine
sahip ve
c) Bu Yönetmelikte belirtilen ortak kullanım alanları bulunan,
d) Merkezi bir yönetimi olan
bir yapı veya alan bütünlüğü içinde yapılar topluluğu olarak tanımlanmaktadır.
Söz konusu Yönetmelikte, yayınlandığı 2016 yılından beri geçen 6 yıl içinde 3 kez değişiklik yapıldı. Bu değişikliklerin en sonuncusu da 18 Ağustos 2022 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren ve aşağıda bazı detaylarını belirteceğim değişiklik oldu.
Kiraların TL olması Zorunluluğu
Söz konusu Yönetmelik sonrası sadece AVM'lerle ilgili olmamakla birlikte en başta AVM'leri ilgilendiren bir başka önemli düzenleme 2018 yılında yürürlüğe koyulan yabancı para ile kiralamaya ilişkin düzenlemedir.
Hatırlanacağı üzere 32 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Karar'da 85 numaralı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan değişiklikle 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren Türkiye'de yerleşik kişiler arasında döviz cinsinden ya da dövize endeksli gayrimenkul alım satımı ya da kiralaması yapılması yasaklanmış, bu değişiklik sonrasında Türkiye'de yerleşik kişiler arasında yapılacak her türlü gayrimenkul alım satım ve kiralama sözleşmelerinde 13 Eylül 2018'den itibaren Türk parasına dayalı yeni bir dönem başlamıştır. Çoğunun yatırımcısı yabancı olan, dövizle finanse edilen ve kira gelirlerinin de aynı para cinsinden olması nedeniyle projelerin geri dönüş ve dolayısıyla karlılık seviyelerine dayanılarak alınan AVM yatırım kararları, bu düzenleme bir anda açığa düşmüştür.
2000'li yılların ilk 10 yılında hızla pazara giren uluslararası yatırımcılar ikinci 10 yıllık süreçte önce AVM'lere ilişkin özel düzenleme ile gelen ek mali ve prosedürel külfeti yüklenmiş, sonrasında da döviz cinsinden kiralamayı engelleyen kambiyo düzenlemesi ile yatırım kararlarına baz olan karlılık seviyelerine ulaşma ihtimalini yitirmişlerdir.
Pandemi ve Ek Mali Yükümlülükler
2000'lerin ikinci 10 yılının sonunda ortaya çıkan pandemi, tüm dünya genelinde yarattığı eşi benzeri görülmemiş bir durum ve sonrasındaki “alışkanlık” değişimleri ile AVM'ler özelinde de çok büyük etkiler yaratmıştır. Oldukça uzun süre kapalı kalan ve ciddi gelir kaybı yaşayan AVM'ler, sonra kısmen ve çok fazla ek önlemle de olsa sınırlı açılışlar süresince ticari ve sosyal hayatın diğer bileşenleri gibi oldukça zor günler yaşamışlardır. Kiracıların haklı “kirasız dönem” isteklerine, sözleşme revizyon taleplerine karşılık verirken, AVM'lerin kapanmalar sonraki açılış dönemine hazırlıklı olabilmeleri ve hijyen koşullarına uygun olarak tekrar açılabilmeleri sürecinde ciddi ek maliyetlere katlanmak zorunda kalmaları başlangıçtaki yatırım planlarından daha da uzaklaşmalarına neden olmuştur.
Vergi otoritesinin söz konusu dönemde piyasaya hayat vermek için kullandığı enstrümanlardan olan kiralarda KDV indirimi konusunda da AVM'ler bazı kiralamaları sebebi ile ayrıştırılmış ve ne yazık ki indirimli oranda KDV uygulamaları beklenen belli kiralamaları “işyeri kirası” olarak değil “işletme kirası” kapsamına sokularak indirimli KDV avantajı dışında bırakılmışlardır.
Üçüncü 10 yılda ek yükümlülükler
2000'lerde başlayan macerada üçüncü 10 yıl içindeyken AVM Yönetmeliğinde ağustos ayında yapılan değişiklikle “ortak giderlerin” kiracılara dağıtım esas ve koşullarında değişikliğe gidilmiş ve söz konusu giderlerin doğruluğunun bağımsız denetim kuruluşları tarafından hazırlanacak raporlara bağlanması ile ek bir yükümlülük daha AVM yatırımcıların sırtına yüklenmiş bulunmaktadır.
Yönetmelikte yapılan en son düzenleme bir taraftan AVM sahipleri ile kiracıları arasında serbestçe yapılan ticari anlaşmanın içeriğine müdahale etmekte ( örneğin Yönetmeliğin önceki halinde tarafların karşılıklı olarak kabul etmesi durumunda yansıtılması mümkün olan AVM'ye ilişkin reklam, pazarlama ve danışmanlık giderlerinin yansıtılması bu yeni düzenleme ile engellemekte), bir taraftan da her biri karşılıklı olarak kendi haklarını koruma durumunda birer tacir olan, başka bir ifade ile birbirine “eşit” durumdaki kiracı ve kiralayanın kiralama akdinin içeriğini ve maddelerini detaylarına kadar düzenleyerek ticari hayatın akışına doğrudan müdahale etmektedir.
Yine yeni yönetmelik, sınırları en detaylı şekilde çizilmiş, bildirim şekli, zamanı, içeriği, ödemelerinin faturalanma zamanı, mahsuplaşma tarihlerine kadar ayrıntıları düzenlenmiş olan ortak giderlerinin bir de Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Kurumu'ndan yetki almış bağımsız denetim kuruluşlarınca denetim raporuna bağlanma zorunluluğu getirmektedir.
Taraflarının her ikisi de tacir olan, tarafları arasında kamu kurumu bulunmayan ve genel kurallara tabi olarak sözleşme serbestisi içinde kurulacak bir kiralama işi ile ilgili olarak bu denli sıkı düzenleme yapmak bir anlamda bu alana girmek isteyen yatırımcılar için ciddi bir çalışma gerektirirken, mevcut, yatırımını yıllar önce o zamanki koşullara göre yapmış olan yatırımcıları da çok zor duruma sokmaktadır bana göre.
Yatırım Yapmak İsteyen Olur Mu?
Neden olmasın? Koşullar bu şekilde belli olduktan sonra bu koşullarla uygun fizibilite yapıp arzu ettiği getiriyi sağlayabilecek yatırımcılar için her zaman yatırım yapmak mümkün olacaktır kuşkusuz. Ama bu yazıda özellikle altını çizmek istediğim hususa geldiğimde aynı şeyi söyleyemeyeceğim: Düzenleme her zaman yapılabilir, kurallar her zaman değişebilir. Ancak mevcut kural setine göre oyuna katılmaya karar verene oyun oynanırken “biz kuralları değiştirdik” derseniz sadece mevcut kurallarla oyunu oynamak isteyene haksızlık yapmakla kalmaz daha sonra bu oyunu katılacak oyuncuları da caydırabilirsiniz.
Yukarıda sadece birkaç tanesini yazarak özetlemeye çalıştığım silsilede siz kendinizi bu ülkede yatırım yapmış bir AVM sahibi yatırımcı olarak düşünün lütfen. Bugün, o zaman yaptığınız ve yatırım kararı verdiğiniz fizibilitede öngördüğünüz koşulların neresindesiniz? Gayrimenkulü almak için şirket kurmuşsunuz, onun maliyetine katlanıyorsunuz; fizibilitede öngörmediğiniz şekilde bir düzenleme ile faaliyet göstereceğiniz alan sonradan düzenlenmiş, kiracılarla aranızdaki bağ olan kira sözleşmenizin para birimi ( sizin kredi yükünüz aynı kalmasına rağmen ) TL'ye dönüştürülmüş, vergisel alanda “yorumlarla” avantajlardan yararlanamaz duruma gelmişsiniz, uygulama yönetmeliğindeki değişiklikler sizin başta hiç öngörmediğiniz bazı maliyetleri şimdi karşınıza çıkarmış…
Tabii ki fizibilite bir öngörüdür ve her zaman tam olarak gerçekleşmeyebilir. Ancak ben, pandemi gibi olağanüstü ve elde olmayan, öngörülemeyen/öngörülemeyecek durumlardan ya da büyük savaşlar/enerji krizleri gibi ekonomiyi çok fazla etkileyebilecek durumlardan söz etmiyorum. Yatırım kararı verilirken değerlendirilen “mevzuat” durumuna dikkat çekmek istiyorum. Ekonomik ve siyasal istikrar bir yatırımcı için ne kadar önemliyse “mevzuat” istikrarı da o kadar önemlidir. Doğru, kalıcı ve katma değer üreten yatırımcılar ve yatırım kararları için ekonomik ve siyasi olduğu kadar mevzuat açısından da “öngörülebilir” olmanın ne kadar değerli olduğunu sanırım hiç hatırdan çıkarmamak gerekiyor.
Son Yazıları
GYO’lar Neden Var?
Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?
Gayrimenkul Dünyasında Neler Oluyor?
