Keşke
İçerik Kategorisi
Son Yazıları
İki Rapor Bir Enstrüman…
GYO’lar Neden Var?
Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?
Gayrimenkul Dünyasında Neler Oluyor?
Uygulaması 2012 yılı Haziran ayı başına dayanan 6306 sayılı yasada bu güne kadar çeşitli değişiklikler yapılmış ancak ne yazık ki bu önemli yasa tek başına “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümüne” ilişkin “tek temel/kapsayıcı yasa” hüviyetine dönüşememiştir. Bence bu çok önemli konunun tüm yönlerinin tek bir çatı altında düzenlenememesinin yarattığı sıkıntılar tüm iyi niyetli çabalara rağmen dönüşümün istendiği düzeyde olamamasına neden olmuştur. Tabii ki her şeyi bir yasa ile çözmek mümkün değil. Ancak düzenlemenin eksik olması, beklenen amacın gerçekleşmesini olanaksız kılıyor çoğunlukla.
Yakın zamanda oluşturulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile tek çatıya ilişkin idari yapının oluşturacağını ve bu konuda Başkanlığın ana düzenleyici kurum olacağını umuyorum. 6306 sayılı yasada, yakın zamanda gerçekleştirilen bu idari değişiklik ile uygulamada dönüşümün hızla gerçekleşmesini önleyen hususların ortadan kaldırılmasına yönelik bazı değişiklik önerileri 20.10.2023 tarihinde TBMM'ne sunulan Kanun Teklifi ile tekrar gündeme geldi.
Yürütme ve yürürlük maddeleri ile toplam 21 maddeden oluşan 6306 sayılı yasaya ilişkin değişiklik teklifinde, yeni kurulan Başkanlık'la ve diğer bazı hukuki sorunların giderilmesine yönelik hükümler yer alırken yazımın giriş paragrafında da belirttiğim gibi konuyu “topyekûn” sahiplenen ve kendi içinde her yönünü kapsayan bir yasa haline gelmesi için KEŞKE aşağıda saymaya çalışacağım başlıkları da bu teklife ekleyebilme, 6306 sayılı yasa ya da özel bir yasa içinde bir arada toplayabilme imkanı olabilse diye düşünmekten kendimi alamıyorum.
1) Özel bir “Afet/Kentsel Dönüşüm Vergisi” Oluşturulamaz mı?
Geçen zaman gösteriyor ki deprem sadece “gerçekleştiği” zaman hatırlanıyor. Önlemler maalesef geçici oluyor ve acılar soğumaya başlayınca, başka öncelikler gündemi işgal edince de bir sonraki afete kadar -üzülerek söylemek zorundayız ki- “unutuluyor”. Bu amaç için toplanan vergilerin de bu süreç içinde diğer ihtiyaçların karşılanmasına yönlendirilmesi mükelleflerde sorgulamaları başlatıyor.
Dönüşümün maliyeti ekonomistler tarafından hesaplanıyor. Bu maliyetin geçici tedbirlerle karşılanması mümkün olmadığına göre bize sürekli bir kaynak lazım. Bu sürekli kaynağın da pek çok yasa içine dağıtılmış ve “diğer vergi kalemleri” gibi genel kullanıma açık değil “tek bir kaynakta” ve elde edilen söz konusu vergi gelirinin “tek bir amaca” uygun olarak kullanılacağının güvencesini sağlamak üzere kendi içinde kaynağın toplanması, harcanması ve denetlenmesine ilişkin hükümlerin de yer aldığı özel bir yasa ile güvence altına alınması gerekiyor.
KEŞKE, 6306 sayılı yasa içinde yer alan çok sınırlı vergisel hükümleri de içerecek şekilde, dönüşümde kullanılacak vergiler, teşvikler, istisnalar, muafiyetler ve hatta finansal enstrümanlara ilişkin hükümler de eklenerek özel bir “Afet/Dönüşüm Vergisi” yasası çıkarabilsek.
KEŞKE bu yeni yasaya, mevcut 6306 sayılı yasada yer alan ve sadece tapu harcı, damga vergisi, BSMV, Veraset ve İntikal Vergisi ile belediye harçlarına ilişkin istisna hükümlerinden oluşan sınırlı düzenlemeye, söz konusu dönüşümün gerçekleştirilmesinde çalışacak olan üreticilerin, söz konusu dönüşüme finansman sağlayacak olan yatırımcıların ve söz konusu dönüşümü gerçekleştirecek olan kurumların ( belediyeler, belediye iştirakleri, Kamu kurum ve kuruluşlarının ) vergisel pozisyonlarına uygun şekilde ve bir teşvik modeli çerçevesinde çalışacak yeni hükümler eklenebilse.
KEŞKE, dönüşüme tabi tutulacak alanda yaşayan hak sahiplerinin mülkleri ile ilgili olarak söz konusu dönüşüme girerken, dönüşüm süresince ve dönüşüm sonrasındaki durumları vergisel yönden detaylı olarak düzenlenebilse ve bu kişilerin vergisel mağduriyet yaşamalarının önüne geçilebilse. Daha da önemlisi “vergi” yükü dönüşüme engel olmaktan çıksa…
2) Belediyelerin Dönüşümle İlgili Finansmana Ulaşımı için Sermaye Piyasası Araçlarını Kullanmalarını Özendirecek/Zorlayacak Hükümler Hayata Geçirilemez mi?
Dönüşümün genel çerçevesi ulusal düzeyde çizilmiş olsa da bunun uygulamasının yerel düzeyde yapılacağı çok açık. Birebir uygulamanın yapılacağı, hak sahipleri ile doğrudan muhatap olacak olan yerel yönetimlerin bu amaçla kullanılacak finansmana doğrudan ulaşmaları için finansçılar tarafından önerilen tüm enstrümanların (Altyapı GYO/GYO/GYF/Gayrimenkul Sertifikası vb) “bu amaca yönelik olarak” vergisel yüklerinin sıfırlanması gerekmektedir.
Bildiğiniz gibi mevzuatımızda yer alan ve bu amaç için çok rahatlıkla kullanılabilecek olan Altyapı GYO modeli ile ilgili vergi istisnası bulunmamaktadır. KEŞKE yeni bir düzenleme yapılarak dönüşümle ilgili olarak kurulacak Altyapı GYO'larına ya da yeni ihdas edilebilecek AFET/DÖNÜŞÜM GYO modeline kurumlar vergisi istisnası getirilebilse.
SPK Başkanı tarafından yakın zamanda açıklanan gayrimenkul sertifikası ve gayrimenkul geliştirme faaliyetinde bulunabilecek olan GYF düzenlemeleri KEŞKE bir an önce hayata geçirilebilse ve bu enstrümanların dönüşümde kullanılması -vergisel ve finansal teşvikler de dahil- desteklenebilse.
3) Dönüşüm İşlerinde Çalışacak İnşaat Müteahhitlerine/inşaat İşlerine Vergi İstisnaları Tanınamaz mı?
Vergi sadece alınarak değil, teşvik edilmesi istenilen alanlarda alınmayarak da kaynak yaratabilir. Dönüşümün hızla gerçekleştirilmesi, üretim kapasitesinin “gönüllü olarak” bu alana yönlendirilmesi için KEŞKE dönüşüm işlerindeki müteahhitlik hizmetlerine indirimli Kurumlar Vergisi/Gelir Vergisi uygulanması getirilebilse; bu amaçla yapılacak tüm inşaat işlerinde KDV sıfırlanabilse; bu amaçla çalışan iş yerlerindeki ücretlilerin ücret gelirleri üzerinden yapılacak vergilemede istisnalar getirilebilse ve bu yolla mevcut 6306 sayılı yasadaki sınırlı istisnalara ciddi bir genişleme sağlanıp, önemli vergisel teşvikler olarak ortaya koyulabilse.
4) Dönüşüm Kapsamındaki Hak Sahiplerinin Vergi Yüklerinin Azaltılması Sağlanamaz mı?
KEŞKE dönüşüm süresince mevcut işyerlerinden ve evlerinden ayrı kalacak olan hak sahiplerine (malikler ve kiracılar) sağlanacak gelir desteklerinin, alacakları kredilerin faizlerinin, söz konusu dönüşüm sürecinde varlıklarını elden çıkarmaları halinde oluşacak değer artışlarının ya da ortaya çıkacak olan veraset ya da ivazsız şekilde gerçekleşecek intikallerin vergi dışı tutulması sağlanabilse, KEŞKE bu konularda “gri alan” bırakılmasa.
5) Dönüşüm Kapsamındaki Kişilere Ev/İşyeri Kiralayan/Satanlara Vergi İstisnası/İndirimi Sağlanamaz mı?
KEŞKE evi, işyeri dönüşüme giren ve bu nedenle evini/işyerini terk edip başka bir yerde ev/işyeri kiralamak zorunda kalan hak sahiplerine ev/işyeri kiralayan ya da satanların bu mülklerden elde edecekleri kira/alım satım kazançlarına vergi istisnaları/indirimleri tanınabilse ve bu dönüşümden etkilenen kesimin daha makul şartlarda konut/işyeri bulmaları sağlanabilse.
Yukarıda özetlemeye çalıştığım ve birçoğu çeşitli vesilelerle gündeme gelen vergisel teşvikler, istisna ve muafiyetlerle, sınırlı da olsa dönüşüme kaynak yaratılabileceğini düşünüyorum. Tabii ki konu bunlarla sınırlı değil. Çoğaltmak mümkün…
KEŞKE bu dileklerim gerçek olsa ve dönüşümün gerçekleştiğini görebilmem mümkün olsa.
*Dijital Network Alkaş (“DNA”), blog yazarı tarafından DNA'da paylaşılan içeriklerin doğruluğundan, geçerliliğinden, güncelliğinden ve telif hakları konusundaki iddialardan sorumlu değildir. Tüm hukuki ve cezai sorumluluk blog yazarına aittir.
Son Yazıları
İki Rapor Bir Enstrüman…
GYO’lar Neden Var?
Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?
