GYO’lar Neden Var?

Ülkenin hiç bitmeyen yoğun -ve laf aramızda zaman zaman çok da keyifli olmayan-  gündemi içinde bazen kendime ödül verip gözümü ve gönlümü ülke dışına çevirmeye çalışıyorum. Ama yine de ana konumdan pek uzaklaşamıyorum maalesef. Dışarıya da baksam -belki algıda seçicilik- hep benzer başlıklar dikkatimi çekiyor. Bu çerçevede sıkça ziyaret edip gelişmeleri izlediğim yerlerden biri de EPRA'nın internet sitesi (https://www.epra.com/).

EPRA (European Public Real Estate Assosciation) bir anlamda bizim GYODER'in tüm Avrupa için kurulmuş olanı. “Avrupa Halka Açık Gayrimenkul Derneği” diyebiliriz belki de. Bizim Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)'ları dediğimiz yapıların Avrupa düzeyinde bir araya getirildiği bir sivil toplum kuruluşu EPRA. Kendisini Avrupalı halka açık, borsaya kote gayrimenkul şirketlerinin ve onların yatırımcı ve tedarikçilerinin sesi olarak tanımlıyor. Bu dernek halka açık gayrimenkul şirketlerinin çoğalması ve büyümesine yönelik düzenli olarak değişik endeksler, araştırma raporları yayınlıyor ve eğitimler yapıyor.

Ülkemizde 2023 yılında halka arz edilen 9 GYO ile Borsa İstanbul'da faaliyet gösteren GYO sayımız 48'e ulaştı. Bu durum gayrimenkul sektörünün kurumsallaşması, halka ulaşması açısından son derece sevindirici. Dünyada da halka açık GYO'larda önemli başarılara imza atılıyor ve GYO'ların ülke ekonomisine katkıları değişik göstergelerle ortaya koyuluyor.

Bu yazıda EPRA'nın bir raporundan söz etmeye çalışacağım. "Avrupa GYO'larının Etkisi - GYO'ların Avrupa Ekonomisindeki Rolü" (The Impact of European REITS- The Role of Real Estate Investment Trust's in the European Economy)* Aralık 2023'te yayınlanan bu çalışma GYO'ların etkisinin genellikle finansal açıdan ölçüldüğü çalışmaların aksine ekonomiye etkiyi daha geniş bir açıdan üç katmanlı olarak ele almaya çalışıyor. 

İlk katmanda GYO'ların hukuki oluşumunun benimsenme, pazar büyümesi ve performansa etkileri inceleniyor. İkinci katman, zaman içinde GYO'ların Avrupa'daki gelişimini, gayrimenkul sektörünün sermayeye erişiminde GYO'ların nasıl bir etkisinin olduğunu ve bunların finansal piyasalara etkisi ele alınıyor. Çalışmanın son katmanı ise GYO'ların topluma etkisini, daha önceki çoğu çalışmada ele alınan mevzuata katkı sağlama, yeni iş olanakları yaratma ve vergi katkılarının ötesinde daha geniş çerçevede Avrupa'daki sosyal sıkıntılara nasıl katkı sağlayabileceği yönüyle bakıyor.   

Bu üç katmanlı bakışı içeren akademik rapor çok açıkça gösteriyor ki;

-    GYO rejiminin uygulanmaya başlanmasıyla gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren ve GYO'ya dönüşen şirketlerin operasyonel ve finansal risklerle ilgili mevzuat sınırlamaları nedeniyle daha az risk almalarıonların performansını yükseltiyor.
-    GYO'lar mevzuat sınırlamaları nedeniyle daha dengeli ve istikrarlı bir portföy oluşturdukları ve yönettikleri içinyatırımcılar tarafında daha değerli bulunuyorlar.
-    GYO rejiminin bir ülkede yürürlüğe girmesi, o pazarlarında halka arz faaliyetlerinin artmasına imkan sağlıyor.
-    GYO'lar, gayrimenkulden doğan batık kredilere likidite sunarak gayrimenkul krizlerinin çözümünde önemli bir araç oluşturuyor.
-    GYO piyasasının büyümesi Avrupa mali piyasalarındaki istikrarı destekliyor.
-    GYO'lar, banka borcuna alternatifler kullanarak banka bilançolarındaki gayrimenkul riskini azaltıyor, sorunlu kredilerin azalmasına imkan sağlıyor,
-    GYO'lar Avrupa borç piyasalarında giderek daha önemli bir rol oynuyorlar.
-    GYO'nun topluma yaptığı katkılar finansal faydaların ötesine geçiyor.
-    BM Sürdürülebilir Kalkınma Hedeflerini bir çerçeve olarak kullanan GYO'lar bu hedeflere ulaşma yolunda önemli katkılar ortaya koyuyorlar. 
-    Toplumun bir parçası olarak GYO'lar, sosyal ve çevresel zorlukların çözümüiçin fırsatlar sunuyorlar. 

Bu yazıya konu raporda da çokça işlenen, çok önemli ve değerli bir sermaye piyasası enstrümanı olan GYO'ların karakteristik özelliklerini beş başlıkta toplamak mümkün:

1)    Ofisten perakendeye, konuttan lojistiğe, sağlıktan üretime her türlü gayrimenkul ihtiyacına cevap verecek yatırımları şeffaf, hesap verebilir bir kurumsal yapı içinde yapabilmek.
2)    Küçükten büyüğe her yatırımcının, her tür gayrimenkule kendi finansal gücü elverdiğince erişebilmesine, büyük yatırımlardan nispeten küçük yatırımcıların da faydalanabilmesine imkan sağlamak. 
3)    Çok iyi çizilmiş yönetim şartları ve piyasa emsalleri sebebiyle çok yüksek bir şeffaflık ve kurumsal yönetim çerçevesi sunmak.
4)    Yerel gayrimenkul pazarına likidite sağlayarak istiskrar getirmek.
5)    Vergileme GYO seviyesinde değil yatırımcı seviyesinde yapıldığı için bu yapıya olmayan diğer piyasa oyuncuları için doğru vergi emsalleri ortaya koymak.

Şeffaf, hesap verilebilir ve tüm dünyada tanınan bir enstrüman olması nedeniyle yatırımcıya, finansöre güven verip onları çekebilmesi, borçlanma sınırlamaları nedeniyle sermayesinin güçlü ve likit olması, değişik gayrimenkul türlerine sahip bir portföy yönetebilmesi dolayısıyla riski minimize edebilmesi ve ülke vergi otoritesine çok önemli emsaller yaratabilmesi gibi özellikleri ile sermaye piyasalarının gayrimenkul enstrümanı açısından olmazsa olmaz bir oyuncusu olan GYO'ların ülkemizde daha da gelişip, çoğalması için desteklenmesinin önemli olduğunu, halihazırda 48'e ulaşan GYO sayısının çok daha artmasının ekonomiye çok önemli bir katkı sağlayacağını düşünüyorum. 

 *Bu yazıda GYO olarak ifade edilen kurumsal yapı aslında Avrupa'da REIT (Real Estate Investment Trust) olarak kullanılıyor. Yapının temel işleyişi aynı olmakla birlikte ülkeden ülkeye değişen halka açık trust, anonim şirket ya da başka değişik hukuki formlarda karşımıza çıkabiliyor. Yazının ilerleyen kısımlarında atıf yapılan raporda geçen “REIT”, bu yazıda kullandığımız “GYO”, bu formların hepsinin genel adı olarak dikkate alınmalıdır. 
https://www.epra.com/application/files/7117/0264/0510/EPRA_Report_-_Impact_of_European_REITs_-_FINAL.pdf