Avrupalı Gayrimenkulcüler Artık Bizi Daha İyi Anlayacak!

2022, 14 Aralık

PwC ile ULI ortak çalışması olan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa rapor serisinin 2023 yılı beklentilerini içeren 20. Raporu Kasım ayı başında yayınlandı ve raporun Türkiye sunumunu da her yıl olduğu gibi gayrimenkul sektörünün değerli üyelerinin katılımıyla Kasım ayı sonundaki toplantımızla gerçekleştirdik[i].

Raporun Türkiye sunumunda katılımcılarla rapor konuları hakkında oylamalar da yapıyoruz. Katılımcılarla yaptığımız “endişe duyulan konular” oylama sonuçları yıllardır Avrupalı gayrimenkulcülerin rapora yansıyan görüşleri ile çok farklı çıkıyordu. Bu yıl gördük ki Avrupalı gayrimenkulcülerle aynı endişeleri yaşıyoruz. Kötüde de olsa nihayet buluştuk…

Avrupalı gayrimenkulcülerde resesyon beklentisi oldukça yüksek

Raporlarımızı takip edenlerin hatırlayacağı üzere 2020 ve 2021’de, yani pandemi sürecinde sektörel güven, karlılık ve istihdam verileri tarihi diplerini görmüştü. Geçen yılın raporunda ise genel bir “iyimserlik” hakimdi. Tüm Avrupa’ya yayılan, kötü günlerin geride kaldığı, yeniden hayata dönme ve işlere koyulma zamanının geldiği, sıkıntıların topyekün dayanışma ile aşıldığı vb. pozitif düşünceler iyimserliğin ana sebepleriydi. Ancak 2022 Şubat ayında Rusya’nın Ukrayna’yı işgali ile savaş havasının Avrupa’da estirdiği negatif rüzgarlar ve sonrasında Rus gazına bağlılık sebebiyle ortaya çıkan enerji krizinin yarattığı enflasyonist ortam Avrupalı gayrimenkulcülerin bir anlamda tatlı bir rüyadan uyanmalarına sebep oldu. Yaz aylarında 1000 kişiyi aşan gayrimenkulcüyle yapılan anket çalışmaları sırasında hissedilen ancak “yaz tatili” dönüşü dağılacağı umulan karanlık bulutların sonbaharla birlikte daha da yoğunlaştığı görüldü. Kış aylarının Avrupa için hiç de kolay olmayacağının kesinleşmesi ile resesyonun 2022 yılı sonlarından itibaren 2023 yılının tümünde de devam edeceği beklentisi yaygınlaştı. Rapor çalışmalarına katılan gayrimenkulcüler Avrupa’daki resesyon beklentisine sebep olarak ilk üç sırada yüksek enflasyonu, yüksek enerji fiyatlarını ve jeopolitik belirsizlikleri gösteriyorlar.

En büyük endişe kaynağı enflasyon ve inşaat maliyetlerindeki artış

Raporun başlığında belirttiğim “anlaşılma” meselesi buradan kaynaklanıyor! Önceki yılların aksine bu yıl anket çalışmamıza katılanların %91’i ekonomi ile ilgili en önemli endişe konularının “yüksek enflasyon” olduğunu bunu %89’la “faiz oranlarındaki hareketlerin” ve %88’le “Avrupa ve küresel büyüme sorunlarının” izlediğini ifade ediyorlar. Faiz artışlarının enflasyonla mücadele anlamında bir süre daha devam edeceğini bunun da borçlanma ve sermaye maliyetlerini olumsuz etkilemeye devam edeceğini düşündüklerini söylüyorlar.

Halbuki çok eskilere gitmeden, 2021 yılının raporuna baktığımızda enflasyon ve faiz oranları 12 kalemlik listede 11 ve 12. sırada, listenin en sonunda yer alıyordu. 2021’de en önemli endişe konusu “ekonomilerin büyümesi” ve tabii ki pandemi sebebiyle oluşabilecek “faaliyet kesintileri” idi. Önceki yıl, yani 2022’de enflasyon önemli bir endişe kaynağı olarak listede ikinci sıraya otursa da bunun endişe yarattığını söyleyenlerin oranı katılımcıların sadece %59’u idi. Bu yıl %91’lik oran konunun hiç de yabana atılır tarafı kalmadığını açıkça gösteriyor.

Gayrimenkul sektörü özelinde endişe yaratan konulara baktığımızda ise tabii ki enflasyon baskısının da etkisiyle “inşaat maliyetlerindeki artış” katılımcıların %92’sinin en önemli sorunu. İkinci sırada ise %84’le “kaynak bulunabilirliği” var. Bunu üçüncü sırada – bence bu dönemde bile ilk üçe girerek önemini ispatlıyor- "çevresel sürdürülebilirlik/karbondan arındırma” konusu %55’le izliyor ve ESG’nin artık tüm sektörce kabul edilen bir ana konu olduğunu ortaya koyuyor.

Raporun 20 yıllık serüveni boyunca nihayet 2023 yılı ile ilgili olarak bizimle aynı konularda “dertlenen” Avrupalı gayrimenkulcüler yine de enflasyonun uzun süreli bir endişe konusu olmayacağını düşünüyor, belki de umut ediyorlar. Katılımcılar önümüzdeki 3-5 yıl boyunca Avrupa’da enflasyonun alışıldık seviyelerinin üzerinde seyredecek olmasına rağmen, bu süre sonunda endişe konuları arasında geriye düşeceğini düşündüklerini ifade ediyorlar. Buna karşılık inşaat maliyetlerindeki artışın önümüzdeki 3-5 yıl boyunca sektörün en önemli sorunu olmaya devam edeceğinde hem fikirler.

Resesyon en çok geliştirme faaliyetlerini sekteye uğratacak gibi

Raporda ortaya koyulan bu nispeten karamsar ama kesinlikle “gerçekçi” öngörüler gösteriyor ki eğer bir mucize olmaz ise Avrupa 2023’ü resesyon altında geçirecek. Enflasyon, faiz oranlarındaki yükselme, büyüme problemleri derken finansmana ulaşmak da eskisi kadar kolay olmayacağı için Avrupalı gayrimenkulcüler 2023’te önceliği eldeki gayrimenkulleri en verimli şekilde kullanmaya vermiş görünüyorlar. Katılımcıların %62’si yukarıdaki sebeplerle yeni geliştirme olanaklarının azalacağı beklentisi ile 2023 yılında gayrimenkul ediniminde en iyi yolun mevcut gayrimenkul stoğunun “yenilenmesi” ya da “yeni kullanıma uyarlanması” olduğunu söylüyorlar.  Yeni kullanıma uyarlanan gayrimenkul sayısının önceki yıl arttığını düşünenlerin oranı %54 iken önümüzdeki beş yılda bunun artarak devam edeceğini düşünenlerin oranı ise %78.

Yeni kullanıma uyarlama (repurposing), her ne kadar mevcut durumda gayrimenkul geliştirmenin en iyi yolu olarak görünse de yıllar içinde değişen zevkler, ihtiyaçlar ve teknolojik gelişmelerle modası geçmiş, “demode” olmuş ve ihtiyaca cevap vermekten uzak gayrimenkullerin tekrar verimli bir şekilde ekonomiye kazandırılması için sektörün aslında son dönemde artan bir şekilde desteklediği çok önemli bir kavram. Ülkemizde de sadece “konut ihtiyacının karşılanması için” yapılan ve Temmuz 2023’e kadar geçerli olarak ticari+konut imarlı gayrimenkullerden konuta (%80’lik bir sınırla da olsa) dönüşüm için çıkarılan düzenlemenin ötesinde, çok daha detaylı imar mevzuatı düzenlemeleri ile desteklenmesi gereken bir alan olarak ortaya çıkıyor.

Bizi anlasalar da yatırıma gelirler mi dersiniz?

Aynı dertle dertlensek de yatırım tercihlerinde Avrupalı gayrimenkulcülerin tercihleri hala bilinen, “güvenli limanlarda” maalesef. Londra, Paris, Berlin, Madrid ve Münih 30 kentlik listenin ilk beşinde yer alıyor. Bu ilk beş, geçen yıl da (Madrid hariç- Madrid geçen yıl 6. sıradaymış. Geçen yıl beşinci sırada, bu yıl 7.liğe gerileyen ama ilk 10’dan çıkmayan Frankfurt varmış) hemen hemen aynıymış. Bunun nedeni nedir diye baktığımızda, yine raporda yer alan verilerden hareketle “işlem çokluğu” ve “pazar derinliği” kavramlarının evrensel gerçekler olduğunda buluşuyoruz. Yatırımcı istediği zaman satıp çıkabileceği pazara girer. Hem de getiri beklentisi daha düşük olsa da…Çünkü, kısılıp kalacağı, istediği zaman çıkamayacağı pazar, yüksek getiri vaad etse de çok büyük risk taşır.

Türkiye’den rapora sokabildiğimiz tek kent İstanbul bu yıl 30 sayılık listenin 29. Sırasında (geçen yıl Moskova da varken 31 sayılık listenin 30. sırasındaydık!). Hemen altımızda Oslo, üzerimizde Budapeşte var. Altımızda ve üzerimizdeki pazarlara baktığımızda belki de İstanbul’la kıyaslanamayacak kadar küçük pazarlar olduğunu hemen fark edeceğiz. Bizim rakibimiz bu anlamda ilk 3’teki kentler aslında. Onlarla kıyaslayıp, yatırımcı çekmek için ise daha yapmamız gereken çok şey olduğu kesin.

 


[i] Raporumuza ve raporla ilgili diğer detaylara ulaşmak için lütfen aşağıdaki bağlantıyı kullanınız.
Gayrimenkulde Gelişen Trendler®: Avrupa 2023 | PwC Türkiye