Digital Network Alkaş | Gayrimenkulde Gelişen Trendler 2023

PwC - ULI iş birliğiyle yıllardır düzenli şekilde hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler serisinin 2023 yılı raporları Avrupa, Amerika ve Asya-Pasifik için ayrı ayrı yayımlandı. Geçen ay bu üç bölgesel raporun bir araya getirilmesi ile oluşturulan, oldukça kapsamlı Global Rapor'23 (Emerging Trends in Real Estate 2023- Global Outlook) de yayımlandı. Rapora aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz:

Gayrimenkulde Küresel Gelişen Trendler® 2023

Tüm bölgesel raporlarda yer aldığı gibi 2023, gayrimenkul yatırımcıları açısından yine zor bir yıl olacak. Rapor katılımcıları enflasyon ve faiz oranları konusunda 2023'ün zirve yılı olacağını söyleseler de faiz oranlarının nerelere kadar yükselip durulacağını, ilk bölgesel raporların hazırlanması sırasında, yani 2022'nin ilk çeyreğinde kurumsal ve bireysel gayrimenkul yatırımcılarının ellerindeki fonları nakde çevirmeleri ile kendini gösteren “yatırımcı güvenindeki” kırılganlığın varlık değerlerine ne şekilde yansıyacağını tahmin etmek konusunda oldukça zor bir dönem yaşayacaklar gibi görünüyor.

Rapor katılımcıları gayrimenkulün alternatif yatırım araçlarına görece avantajlı bir enstrüman olması konusunda bir süredir sürdürdüğü üstünlüğün artık eskisi kadar geçerli olmadığı noktasında birleşiyor. Dolayısıyla doğru getiriler için çok daha fazla çalışmak gerekecek!

Öte taraftan 2023'te tüm dünyada artan maliyetler ve düşük getiriler dolayısıyla yeni genişleme planlarının da bir süre daha rafta duracağını akılda tutmakta yarar var.

Bölgeler Arasındaki Ortak Problem: Faizlerdeki Yükseliş

Global Rapor'23'te göze çarpan hususlardan biri, 2023'ün sektör açısından endişe uyandıran konularının bölgeden bölgeye değişmesi.

Aşağıda üç bölgesel raporun aynı başlıktaki sonuçları yer alıyor:

Yukarıdaki tabloda gözümüze çarpan en önemli husus, her üç bölge için de en önemli konuların başında faiz oranlarının geliyor olması. Öteden beri enflasyona karşı en iyi yatırım aracı olarak pazarlanan gayrimenkul son dönemde kendisine ciddi bir rakip bulmuş görünüyor. “Yükselen faiz oranları” karşısında gayrimenkulün cazibesini nasıl koruyacağı meselesi açıkça görünüyor ki, buna alışık olmayan sektör açısından en önemli ve dikkatle takip edilmesi gereken husus olarak her üç raporda da en başlarda geliyor.

Enflasyon konusu ise Amerika ve Avrupa için bir endişe konusu iken, Asya Pasifikli gayrimenkulcüler için ilk 5'e girecek bir endişe kaynağı olarak görülmüyor. Buna karşılık kurlardaki dalgalanma meselesi Asya-Pasifik ve Avrupalı gayrimenkulcüler için endişe yaratırken, Amerikalılar açısından listede yok.

Amerika raporunda en önemli endişe konuları arasında ikinci sırada yer alan kaliteli işgücüne erişim meselesi Asya Pasifikli katılımcılar için endişe yaratmamakla birlikte, Avrupalı gayrimenkulcüler açısından ilk beşte olmasa da daha alt sıralarda endişe yaratmaya devam ediyor.

Konuşmaya Değer Diğer Önemli Konular/Trendler

Global Rapor'23 detaylı olarak üç bölgesel raporun pek çok önemli konusunu incelerken, bu başlık altında da 4 ana trende vurgu yapıyor. Tüm dünyadan rapora katkı sağlayan gayrimenkulcülerin görüşlerine göre, hiç de şaşırtıcı olmayan, 4 ana segmentteki aşağıda yer alan 4 ana trendin 2023 yılında çokça gündem de olması bekleniyor:

1)   Ofis:Amaca uygun hale getirmek
2)   Lojistik:Liderliğin devam etmesi
3)   Perakende:Hayata dönüş mü?
4)   Barınma:Şu ya da bu şekilde fark yaratır.

Detaylarını bu kısa blog yazısına sığdırmak zor olduğu için raporu incelemenizi önermekle birlikte, bir iki paragrafta da olsa yukarıdaki 4 önemli başlığa değinerek izninizle yazımı sonlandırayım.

COVID-19 pandemisinin çıkışından beri, yani neredeyse 3 yıldan uzun bir süredir şirketlerin ve çalışanlarınınofisbinalarını ne kadar kullanacakları konusu hep en önemli belirsizlik olarak masada durdu. Hibrit çalışma düzeninin bu sektörü ne şekilde etkileyeceği konusunda bir mutabakat olmasa da yatırımcılar açısından ofis yatırımı hep önemli bir alan olarak tercih edilmeye devam edecek gibi duruyor. Ancak, ofis sektörünün perakende de yaşandığı gibi bir dalgalanmaya girmesi konusunda da çok güçlü bir beklenti olduğunu unutmamakta yarar var.

Öte yandan endüstri liderlerinin yüksek kalitede, enerji verimliliği yüksek, kent merkezinde yer alan ofislerin en yüksek kira ve getiri oranlarını yakalayacağı konusunda fikir birliği devam ediyor. “Birincil ve ikincil”, “ESG'ye uygun olan olmayan” şeklindeki ikili ayrımlar tüm gayrimenkul türleri için ama özellikle de ofisler için çokça önem arz ediyor. Buna bir de “demode olma” konusunu da eklersek aslında ofisler açısından en önemli başlıkları bir araya getirmiş oluruz.

Lojistiğinçok uzun bir süredir teknolojiden en çok fayda sağlayan gayrimenkul segmenti olması ve büyümesinde teknolojinin payının azımsanmayacak seviyede olması kadar sektörün büyüme kaynakları arasında temel arz/talep dinamiklerini de unutmamak gerekiyor. Bu dinamikler sebebiyle lojistik doluluk oranları Asya Pasifik, Avrupa ve Amerika'nın tümünde rekor yükseklikte izleniyor. Belli pazarlarda görülen fiyatlamadaki düşüşler, katılımcılar tarafından bir düzeltme değil, hızla artan fiyatların kısa süreli duraklaması olarak görülüyor. Belli pazarlardaki kaçınılmaz yeniden fiyatlama sektörün kısa vadeli çekiciliğini azaltsa da Global Rapor'23 katılımcılarının çoğu lojistikteki yapısal büyüme trendinin, e-ticaret katkısı dışında da süreceğine inanıyorlar.

Mevcut ekonomik koşulların etkisi ile tüketici harcamalarındaki düşüşe bakıpperakendegayrimenkul konusunda 2023'te pek bir şey söylememek bir alternatif olmakla birlikte sektörün hayata tutunma konusunda gösterdiği işaretleri de görmezden gelemeyiz kuşkusuz. Global Rapor'23 için görüşülen Avrupa ve Amerikalı yatırım yöneticileri sadece nispeten daha canlı, market, pazaryerleri ya da perakende parklarında değil genel olarak perakende portföylerinin performansındaki artışa vurgu yapıyorlar. Hatta belli AVM'lerin de oldukça iyi iş yaptığını belirtiyorlar.

Amerika pazarına yatırım planları yapan bir yatırım yöneticisi tümü olmasa da belli büyüklüğün üzerindeki AVM'lerin belli bir zaman dilimi içinde ve tabii ki yatırım ortamı iyileştiğinde tekrar eski ivmeyi yakalayacağı ve perakendeciler tarafından tercih edilmeye başlanacağını söyleyerek perakende gayrimenkulün devam eden önemine işaret ediyor.

Barınmameselesine gelince; batı dünyası için özellikle erişilebilir konut noktasında “Gelişen Trendler” serisinde yıllardır çok önemli bir problem olarak hep işlendi, işleniyor ama görünen o ki bu konunun önemi azalmadan devam edecek.

Avrupa raporu katılımcılarının üçte ikisi 2023'te konuta erişilebilirlik konusundaki endişelerini dile getirirken bunun ötesinde konut politikaları konusundaki belirsizliğe de dikkat çekiyorlar. Kuzey Amerikalı katılımcılar ise yükselen faizlerin talepte bir daralma yaratmasına rağmen konut fiyatlarının hala çok yüksek olduğuna vurgu yapıyorlar. Barınma meselesi Asya Pasifik raporumuzda, Avrupa ve Amerika raporlarında olduğu kadar önemli görülmese de katılımcılar bölgedeki yüksek konut kredisi faizleri ile artan konut fiyatlarına erişebilmenin mümkün olmadığının altını çiziyorlar.

Barınma başlığı değişik formlarıyla Avrupa ve Amerika raporunun yatırım çeken ilk 10 sektöründe ağırlığını ortaya koyuyor ama daha da önemlisi barınma başlığı altında sadece yatırım beklentileri ile değil, gittikçe önemi artan ESG farkındalığı içinde “S”osyal boyut açısından da “konut” konusunun ön plana çıktığını görüyoruz.