Gayrimenkul Finansmanı için Sat Geri Kirala İşleminin Vergisel Avantajları

Gayrimenkul sektörü için oldukça önemli bir finansman enstrümanı olan ancak ülkemizde kullanımının çok da yaygın olmadığını düşündüğüm “sat-geri kirala” yöntemi hakkında değerli Murat Ergin'in 8 Ekim 2024 tarihinde LinkedIn'deki sayfasında yayınladığı "Gayrimenkulde "Sell and Leaseback" Yöntemi: Yatırım Fırsatları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler*" başlıklı, çok değerli makalesini ilgiyle okumuş ve kendisine makalenin ara başlıklarından biri olan vergi etkisine özel bir makale yazma sözü vermiştim. Hep aklımdaydı ancak çok zaman geçmiş üzerinden. Geç de olsa değerli Murat Bey'e verdiğim sözümü tutayım ve sat geri kirala işleminin vergisel etkilerini kısaca ana başlıklar halinde özetleyeyim istedim. 

Bu makalemi Murat Bey'in yukarıda sözünü ettiğim makalesini tamamlayıcı bir not olarak değerlendirmenizi, öncelikle yazımın sonunda bağlantısını verdiğim o kısa ve öz makaleyi okumanızı dilerim. Atıf yaptığım makalede sat geri kirala işleminin ne olduğu, nasıl yapıldığı, avantajları, dikkat edilmesi gereken konular, çıkış stratejileri harika bir şekilde özetlenmiş. Ben o konulara hiç değinmeyecek, makalemi doğrudan konunun vergisel sonuçlarını kapsayacak şekilde kaleme alacağım. 

Sat Geri Kiralama İşleminin Kiminle Yapıldığı Önemli Mi?

Hem de çok önemli! 

Sat geri kirala işlemi atıf yaptığım yazıda özellikle belirtildiği ve anlatıldığı gibi “gerçek bir gayrimenkul yatırımcısı ile bir “satıcı/geri kiralayıcı” arasında” yapılabileceği gibi finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları, kalkınma ve yatırım bankaları ile de yapılabilmektedir. Özellikle belirtmek isterim ki bu yazımın konusu olan ve “vergisel avantaj” olarak nitelenebilecek en önemli hususlar söz konusu işlemin yukarıda belirttiğim finansal kurumlarla yapılması halinde geçerli olabilecektir.

Gayrimenkul Satıcısı ile Yatırımcısı Arasında Yapılan Sat-Geri Kiralama İşleminin Vergisel Sonuçları 

Atıf yaptığım makalede belirtilen ve gayrimenkule sahip şirket ile gayrimenkul yatırımcısı arasında yapılan işlemde gayrimenkulün yatırımcıya satışında:
-    Gayrimenkulün türüne göre değişen oranlarda KDV, 
-    Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 oranındaki Tapu Harcı,
-    Yapılan sözleşmenin Damga Vergisi
-    Satıcının vergi pozisyonuna göre Kurumlar Vergisi

Gayrimenkulün yatırımcı tarafından satıcıya kiralanmasında;
-    Düzenlenecek kira faturaları üzerinden KDV,
-    İşlemin Vergi Usul Kanunu'nun Mükerrer 290. Maddesindeki şartları sağlaması durumunda “finansal kiralama işlemlerinde değerleme” hükümlerine göre ana para/faiz ayrımının yapılarak satıcıda sadece faiz kısmının gider yazılması,
-    Kira gelirlerinin yatırımcıda yaratacağı Kurumlar Vergisi,

Kira süresinin sonunda gayrimenkulün yatırımcıdan satıcıya iade edilmesi (satış) işleminde;
-    Gayrimenkulün türüne göre değişen oranlarda KDV, 
-    Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 oranındaki Tapu Harcı,
-    Satıcının vergi pozisyonuna göre Kurumlar Vergisi
doğacaktır.

Mevcut vergi yasalarımızda sat geri kiralama işleminin bu şekline tanınmış özel bir vergi avantajı bulunmadığından aslında söz konusu işlemi doğrudan gayrimenkul yatırımcısı ile yapmak söz konusu gayrimenkulün satılması, kiralanması ve sonra tekrar geri alınması işlemlerinin yaratacağı vergisel sonuçları doğurup oldukça yüksek “vergi maliyeti” çıkartacağı açıktır. 

Öte yandan bu vergisel “dezavantajlara” rağmen söz konusu işlemin taraflarının kendilerine has vergisel durumlarının vergi etkisini değiştirebileceğini unutmamak gerektiğini de hatırlatmak isterim. Örneğin satıştan doğacak Kurumlar Vergisi yükünü sıfırlayabilecek kadar “geçmiş yıl zararı” bulunan; devrolunan KDV'si yüksek olan satıcı ve/veya yatırımcının söz konusu işlemi yasada tanımlanmış “özel” bir avantaja ihtiyaç duymadan sadece tapu harcı ve Damga Vergisi yüküne katlanarak etkin şekilde gerçekleştirme olanağı bulunduğunu söyleyebiliriz. 

Gayrimenkul Satıcısı ile Bu İşlemi Yapmaya Yetkili Kılınmış Finansal Kurum Arasında Yapılan Sat-Geri Kiralama İşleminin Vergisel Sonuçları

Sat geri kirala işleminin bir finansal kiralama şirketi, katılım bankası, kalkınma ya da yatırım bankası ile -ki bu finansal kurumlar finansal kiralama işlemi yapmaya yasal olarak yetkili kurumlardır- yapılması durumda yasalarımız söz konusu işlemi bir gayrimenkul satışı- kiralanması ve geri satışı işleminin ötesinde bir “finansal işlem” olarak değerlendirip vergisel sonuçlarını söz konusu finansman sağlama faaliyetinin yaratacağı vergisel sonuçlarla uyumlu hale getirecek şekilde düzenlemektedir.

Gerçekten de finansman ihtiyacındaki gayrimenkul sahibi şirket (bu işlemde “satıcı”) ya gayrimenkulünü teminat göstererek kredi kullanacak ya da gayrimenkulünü satacaktır. Sat geri kirala işlemi aslında bu iki opsiyonun bir arada kullanıldığı, sonuçta da gayrimenkul mülkiyetinin nihai olarak satıcıda kaldığı bir finansman yöntemidir. Söz konusu işlem yukarıda belirtilen finansal kurumlardan biri ile yapıldığında vergisel sonuçlarının söz konusu gayrimenkulün teminat gösterilerek kredi kullanılması durumundan farklı olmaması beklenir. 

Bir şirket gayrimenkulünü teminat göstererek kredi kullandığında ipotek işlemi için ipotek harcı (binde 4.55 oranında) öder. Banka ile imzalayacağı kredi sözleşmesi Damga Vergisinden istisnadır. Bankaya ödeyeceği faizler üzerinden ise binde 5 oranında Banka ve Sigorta Muamele Vergisi öder. Kredi işleminde bir gayrimenkul satışı ve geri alınması söz konusu olmadığı için taraflara herhangi bir Kurumlar vergisi yükü de doğmaz.

Sat geri kirala işleminin de aslında bir “finansman işlemi” olduğu düşünüldüğünde kredi işlemine benzer vergi yükü dışında bir yük taşımaması beklenir. Vergi yasalarımız da işleme bu gözle bakmış ve belirtilen finansal kurumlarla yapılan sat geri kirala işlemine aşağıda kısaca anlatmaya çalışacağım şeklide Kurumlar Vergisi, KDV, Damga Vergisi istisnaları tanımış, işlem sırasında tapuda yapılacak devir işlemlerine özel bir düzenleme getirerek düşük oranlı Tapu Harcı uygulanmasını sağlamıştır.  

Kurumlar Vergisi İstisnası

İşlemin doğası finansman sağlamak olduğu için ve aslında gayrimenkul bir anlamda “teminat” sebebiyle el değiştireceği için işlem gayrimenkulün önce finansmanı sağlayacak kuruma satışını ve kiralama dönemi sonrasında bu kez finansman sağlayan kurumdan gayrimenkulün asıl sahibine ikinci bir satışını gerektirmektedir.  İşlemin finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları, kalkınma veya yatırım bankaları ile yapılması durumunda söz konusu iki satış işleminden doğan karlar vergilendirilmeyecektir. 

Kurumlar Vergisi Kanunu'nun İstisnaları düzenleyen 5. Maddesinin 1. Fıkrasının j bendinde “Her türlü taşınır ve taşınmaz malların 6361 sayılı Kanun kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, kurumlar tarafından finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına satışından doğan kazançlar ve bu kurumlarca söz konusu varlıkların devralındığı kuruma kira süresi sonunda devrinden doğan kazançlar” Kurumlar vergisinden istisna tutulmuştur. 

Yasa hükmüne göre bu şekilde istisnadan yararlanan satış kazancı, kiracı tarafından pasifte özel bir fon hesabında tutulacak ve özel fon hesabında tutulan bu tutar sadece kiracı tarafından bu varlıklar için ayrılacak amortismanların (bu varlıkların kiralayan kurumlara devrinden önce kiracıdaki net bilanço aktif değerine isabet eden amortismanlar hariç) itfasında kullanılacaktır. İstisna edilen kazançtan herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılacaktır. Kurumların tasfiyesi (Kurumlar Vergisi Kanununa göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) hâlinde de bu hüküm uygulanacaktır. 

İstisnanın uygulanabilmesi için bir diğer önemli şart da söz konusu gayrimenkulün kiracı ya da kiralayan (yasada belirtilen finansal kurum) tarafından üçüncü kişilere satılmaması şartıdır. Kurumlar vergisi istisnasından yararlanabilmek için söz konusu gayrimenkul (6361 sayılı Kanunda yer alan sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi hâlleri hariç) kira süresinin sonunda mutlaka kiracıya devredilmek zorundadır. Aksi takdirde kiralayan kurumlara devrinden önce bu varlıkların kiracıdaki net bilanço aktif değeri ile bu varlıklar için anılan kurumların kazancının tespitinde dikkate alınan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak, satışı gerçekleştiren kurum nezdinde vergilendirme yapılır. 

Katma Değer Vergisi İstisnası

Katma Değer Vergisi Kanunu'un “diğer istisnalar” başlıklı 17. Maddesinin 4/y bendinde “21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarınca bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan her türlü taşınır ve taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu kıymetin mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralamaya konu taşınır ve taşınmazın kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri” katma değer vergisinden istisna tutulmuştur.

Bu hüküm çerçevesinde gayrimenkulün belirtilen finansal kuruma devrinde, finansal kurum tarafından düzenlenecek kira faturalarında ve işlem sonunda gayrimenkulün kiracıya devrinde herhangi bir KDV hesaplanmayacaktır. 

Yasada yer alan hüküm çerçevesinde istisna kapsamında, finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına devredilen her türlü taşınır ve taşınmaz malların iktisabında yüklenilen ve devrin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, devrin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınacağı da unutulmamalıdır.

Tapu Harcı

Harçlar Kanunu'na ekli Tapu ve Kadastro Harçları başlıklı 4 sayılı Tarife'nin Tapu Harçları başlıklı I numaralı kısmının g bendine göre satıp geri kiralama yöntemi ile gerçekleştirilen kiralama sözleşmeleri kapsamında kiracı tarafından sözleşme süresi sonunda geri alınmak kaydıyla kiralanan taşınmazların kiralayana satışı sırasında devredenden binde 4.55 oranında Tapu Harcı hesaplanır. İşleme taraf finansman şirketinin kira süresi sonunda devri ayrıca Tapu harcına tabi değildir. Öte yandan taşınmazın herhangi bir şekilde kiracı tarafından geri alınmamasının tespiti durumunda ilgililerden normal satış işleminde geçerli olan binde 20'lik oran ile bu bentte yer alan binde 4.55'lik oran arasındaki farka tekabül eden harç tutarı 213 sayılı Kanun hükümlerine göre gecikme faizi ile birlikte alınır.

Damga Vergisi

Yasada belirten finansal kurumlarla yapılan sat geri kirala sözleşmeleri, ilgili kurumların tabi olduğu 6361 sayılı Kanunun 37 maddesi gereği Damga Vergisinden istisnadır. 

Maddede aynen “Finansal kiralama sözleşmeleri, bu sözleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kâğıtlar, finansal kiralama konusu malların teminine ilişkin kiralayan ve satıcı arasında düzenlenen sözleşmeler ile bunların teminatı amacıyla düzenlenen kâğıtlar damga vergisinden, … müstesnadır.” hükmü yer almaktadır. 

Vergi Avantajlarının Yaygınlaştırılması

Yukarıda kısaca yer vermeye çalıştığım vergisel avantajları karşılaştırdığımızda görüleceği üzere bu çok önemli finansman enstrümanı, istisnalar olmazsa yaratacağı vergi yükü nedeniyle ne yazık ki geniş kesimlerce kullanılamaz.

Ülkemiz mevzuatında vergi avantajlarının söz konusu işlemin sadece “tanımlanmış” finansal kurumlarla yapılması durumunda kullanılabilecek olması bu çok önemli finansal aracın gayrimenkul yatırımcıları tarafından kullanılmasını engellemekte ve dünya uygulamalarından farklılaştırmaktadır.

Gayrimenkulün neredeyse sadece banka ve finansal kurumlar tarafından, kredi ile finanse edildiği ülkemiz uygulamalarında gayrimenkul yatırımcılarının da finansman sağlayabilmeleri için sat geri kiralama yöntemi, vergi avantajlarının genişletilmesi ile önemli bir alternatif olabilir diye düşünüyorum.  

*https://www.linkedin.com/pulse/gayrimenkulde-sell-leaseback-y%C3%B6ntemi-yat%C4%B1r%C4%B1m-f%C4%B1rsatlar%C4%B1-murat-ergin-ypm5f/?trackingId=9TBZn443Re2ERfJlsgwxKA%3D%3D