Yeni Yönetmelikle Kentsel Dönüşüme Kökten Çözüm (!)

Geçtiğimiz ayki yazımda, ülkemizdeki kentsel dönüşüm anlayışının yıllar içinde nasıl evirilip biçim değiştirdiğini kısa bir film şeridi gibi ele almaya çalışmıştım. Aslında farklı bir konu için hazırlık yapmıştım ancak 4 Şubat 2026 tarihinde yayınlanan yönetmeliğin yankılarının devam ettiğini görünce rotamı yeniden kentsel dönüşüme çevirmeye karar verdim.  

2012 yılında çıkan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (başlığında kentsel dönüşüm terimi geçmese de) içinde bulunduğumuz dönemin kentsel dönüşüm anlayışını ve pratiklerini şekillendiren güçlü bir mevzuat olmuştur. Hem kanunun kendisi hem de yönetmelikleri yıllar içinde sık sık değişime uğramıştır. Devletin kira yardımları, hibe-kredi gibi destek programları da aynı şekilde her yıl güncellenmiştir.  

Yeni Yönetmelikle Kentsel Dönüşümde Yeni Heyecan Fırtınası 

Son haftalarda bu konuda yazılıp çizilenlere, gazete manşetlerine bakıldığında yine şaşalı, heyecan dolu ifadelerin biri ardına diğeri eklenmektedir. “Artık önümüzde engel kalmadı, deprem kapıyı çaldı çalacak, kaybedecek vakit yok, bir an önce şu kentsel dönüşümü tamamlamalıyız, hepimiz elimizi taşın altına koymalıyız, inadı bırakmalıyız” gibi kararlı fakat temenniden öteye gitmeyen söylemler zaten her yıl tazelenmektedir. Bununla beraber mevzuata da dokunuşlar yapılmaktadır; 2023 yılında getirilen yönetmelikle riskli bina dönüşüm sürecinin %66 uzlaşma oranından %50+1'e indirilmesi, en kritik değişikliklerden biri olmuştur.  Ancak bu değişiklik, birçok güncel haberde, 2026'da getirilmiş gibi yanlış yorumlanmıştır.  

4 Şubat 2026 Tarihli Yönetmelik Neden Bu Kadar Ses Getirmiştir? 

Bu sorunun cevabını iyice anlamak için yönetmeliği, ilgili haberleri ve yorumları dikkatle okudum. Emin olmak için birkaç kez daha okudum. Yine de haber duyurularının coşkusuyla, getirildiği öne sürülen yenilikler arasında bir doğru orantı bulamadım. Şubat 2026'da öne çıkan manşetlere bir göz atacak olursak; 

• Kentsel Dönüşümde Her Şey Değişti (NTV, 4 Şubat 2026)  

• Kentsel Dönüşümde Azınlığın Vetosu Tarih Oldu (Gazete Oksijen, 27 Şubat 2026)  

• Yarısı Bizden Kampanyasında Müjde (CNN Türk, 27 Şubat 2026) 

• İstanbullulara Dönüşüm Müjdesi (Sabah Gazetesi, 28 Şubat 2026) 

• Kentsel Dönüşüm İkiye Katlandı (Akşam Gazetesi, 28 Şubat 2026) 

• Yarısı Bizden'de Kapsam Genişletildi - 1.875.000 TL Destek! (Yeni Şafak, 27 Şubat 2026)  

Buna benzer daha birçok haber, manşet. Bunlara baktıktan sonra konuya daha bilimsel yaklaşan, eski ve yeni yönetmelikleri karşılaştırarak analiz edebilen bazı meslek odalarının web sitelerindeki yorumları inceledim. Yine çok kritik bir fark göremeyince, güvendiğim birkaç sektör temsilcisi tanıdığıma sordum: “Ben mi okuduklarımda bir şeyler kaçırıyorum yoksa sadece prosedür bazında mı değişiklikler yapılmış?”  

Çünkü eldeki verilere bakınca: 

Kentsel dönüşümü, kat karşılığı müteahhitlik sistemiyle gerçekleştirme arayışı aynı. Finansman modeli aynı, karar verme oranları aynı, yıkım ve yapım süreci aynı. Hatta yarısı bizden kampanyasının hibe-kredi tutarları, geçen senekiyle aynı (enflasyon farkı da gelmemiş). 

Prensiplerde ve mekanizmada her şey aynı. Bu tartışmaları yaptığım bazı değerli meslektaşlarımın iyimser yorumları şöyle oldu: “Hocam, kentsel dönüşüm önemli, her fırsatta hatırlatmakta yarar var, illa da kökten yenilik yapılması lazım diye düşünme, bu iş sahada biter…”  

Yeni Yönetmelik Neler Getirmektedir?  

Yeri gelmişken, yönetmelikte dikkat çeken bazı değişikliklere kısaca bakalım:  

Toplantılar ve Kararlar 

• Toplantı çağrısı yazılı ve ispatlanabilir şekilde yapılır (yeni yönetmeliğe eklenen EK-12 toplantı bildirim formu gibi bir standart eskiden yoktu). 

• Karar tutanağı standart bir formatta düzenlenir (yeni düzenleme, şekil şartı standardı gerektiriyor ama içerik aynı). 

• Karara katılmayan maliklere resmi tebliğ yapılır (yeni yönetmelik EK-13 formu ile tebliğ sürecini netleştiriyor; eskiden bu bildirimle ilgili uygulama belirsizdi). 

Müteahhit ve Sözleşme Süreci 

• Müteahhit seçimi salt çoğunlukla sağlanır (karar oranı olan %50+1 değişmiyor, sadece “salt çoğunluk” ifadesi yönetmelikte daha net vurgulanıyor). 

• Müteahhit teminatı %6 olarak belirlenmiştir (saha pratiği açısından önceki uygulamalarla neredeyse aynı; büyük bir değişiklik gelmiyor). 

• Sözleşme karara bağlanır ve satış öncesi usulüne uygunluğu belgelenir (bu önceden de yapılabiliyordu; şimdi belgelenmesi şart hâline geliyor). 

Tebligat ve Tapu İşlemleri 

• Tebliğ süresi 15 gündür ve tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar (önceden sürenin başlangıç günü tartışmalıydı; yeni yönetmelik ise tebliğ edilen günü esas alıyor). 

• Tebliğ süresi dolmadan satış yapılamaz (önceki uygulamada bazı tartışmalı durumlar gözlenebiliyordu). 

Ben bu değişikliklere bakınca şunu görmekteyim: 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik bize adeta bir evrak takip memuru kazandırmıştır. Bundan sonra tebliğler düzgün yazılmış, zamanında teslim edilmiş, tutanaklar sıralanmış, evraklar daha düzgün sayfalanmış, sayfa numaraları yazılmış, imzalar hizalanmış, mükemmel bir kâğıt yığını sayesinde bürokratik işlemlerdeki pürüzler ortadan kalkmış olacaktır. 

Yeni yönetmeliğin faydalarını, içinde bulunduğumuz dönemin kentsel dönüşüm ihtiyaçlarıyla teraziye koyduğumuzda iki önemli durum tespiti yapmak mümkündür. Birincisi, büyük kentlerin değer haritasında belli bir kaldıraç eşiğinin altında kalan yerlerdeki çürük binaların dönüşümü için yeni bir çözüm modeli görünmemektedir. Üstelik resmî gazetedeki yapı yaklaşık maliyetleri endeksine göre 100 metrekarelik standart bir apartman dairesinin ortalama yapım maliyeti 2025 yılında 1.915.000 TL iken, 2026 yılında 2.340.000 TL civarındadır. Buna karşılık kentsel dönüşüm hibe-kredi desteği, geçen yılın tutarıyla aynıdır (Gazete manşetlerinin önerdiğinin aksine; destek miktarında nispi bir daralma söz konusudur).  İkincisi de konuya geniş perspektiften, şehircilik yaklaşımıyla baktığımızda; altyapı, enerji verimliği, ulaşım sistemleri, sosyal alanlar, kent estetiği, parklar, bahçeler, ekolojik uyum, dirençli kentler gibi makro bileşenlerin iyileştirilmesine yönelik hiçbir değişiklik gelmemiştir.   

Toparlayacak olursak, haftalardır medyada bahsi geçen kentsel dönüşüm yönetmeliği bir devrim niteliğinde değil, evrak takip memuru işlevi kadar etkilidir. Bürokratik işlemlerde birkaç hafta sürmekte olan bazı belirsizlikler ve sorunlar düzeltilebilecektir ancak kat maliklerinin ya da müteahhitlerin motivasyonlarını farklılaştıracak yeni bir durum oluşmayacaktır. Bu haliyle mevzuat, otomotiv tabiriyle makyajlı kasadan farklı bir model getirmemektedir. Bu tarz kentsel dönüşüm, kentlerin önemli kısmını oluşturan ve düşük gelir gruplarının yaşadığı kırılgan mahallelere yine uğramayacaktır.   

Kentsel dönüşümde ivme kazanmak istiyorsak yeni perspektiflere, yeni modellere, yeni finansman metotlarına ve yeni kentleşme politikalarına yönelmemiz gereklidir. Ve de en önemlisi; Devletin bu konuda sadece kural koyucu etkisine değil aynı zamanda sahada oyun kurucu rolüne ihtiyaç vardır.   

Kaynaklar: 

https://www.imo.org.tr/Eklenti/9179,6306-sayili-kanunun-uygulama-yonetmeligi-surumu-16-15-16-1-karsilastirmasipdf.pdf?0 

https://www.antmimod.org.tr/2026-yili-yapi-yaklasik-birim-maliyetleri

https://www.cnnturk.com/turkiye/yarisi-bizden-kampanyasi-degisiklik-son-dakika-yarisi-bizden-kampanyasinda-hangi-madde-degisti-bakan-kurum-mujdeyi-duyurdu-2400891 

https://www.ntv.com.tr/ntvpara/kentsel-donusume-yeni-kurallar-geldi-bir-kisi-tum-kararlari-etkileyecek-1710367 

https://www.sabah.com.tr/ekonomi/istanbullulara-donusum-mujdesi-7533465 

https://m.aksam.com.tr/ekonomi/kentsel-donusum-ikiye-katlandi/haber-1647005 

https://gazeteoksijen.com/yazarlar/kivanc-onder/kentsel-donusumde-azinligin-vetosu-tarih-oldu-267010 

https://www.yenisafak.com/foto-galeri/ekonomi/1-milyon-875-bin-tl-destek-yarisi-bizdende-kapsam-genisletildi-mujdeyi-bakan-kurum-verdi-4801332