Biz Bu Filmi Daha Önce Gördük!

“Biz bu filmi daha önce gördük!” Filmin başında yapımcı MGM şirketinin kükreyen aslanı çıkınca hemen böyle söylerdi rahmetli babam… Güler geçerdik. Ama bu yazımdaki başlık gülmek için değil… Bir gerçek. Belki “tarih tekerrürden ibaret” de koyabilirdim başlığı…Ama tekerrür etmesini istemediğimden bu başlığı kullandım.

Neden mi bahsediyorum? Buyurun hep birlikte görelim…

Konumuz 6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Vergi İstisnaları

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 2012 yılında çıktı. Hepimizin malumu olan yasanın ana gerekçesi “deprem kuşağında yer alan Türkiye'de, afet riski taşıyan alanların ve yapıların (riskli yapı), can ve mal güvenliğini tehdit etmeden tespit edilmesi, tahliyesi ve fen/sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerinin yeniden inşa edilmesidir.”

Bu çerçevede yasada yer alan pek çok hüküm arasında 7. Maddenin 9 numaralı fıkrasında dönüşümün kolaylaştırılması için söz kanun kapsamında yapılacak işlem, sözleşme, devir ve tescillere yönelik noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınacak harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi ile ilgili istisnalar düzenlenmiştir.

Söz konusu 9. fıkra yasanın ilk yayınlandığı 2012 tarihinden bugüne üç kez değiştirilmiştir. İlgili fıkranın yıllar içindeki değişimi aşağıdaki tabloda karşılaştırmalı olarak yer almaktadır:

İlk Hali	İlk Değişiklik	Mevcut Hali
16.05.2012 Eski hali	10.11.2018 tarih ve 30621 sayılı RG'de yayınlanarak aynı gün yürürlüğe giren 29.11.2018 tarih ve 7153 sayılı "Çevre Kanunu ve Bazı kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun"un 24. Maddesi ile değişen	4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunun 26 ncı maddesiyle Ve 10/6/2022 tarihli ve 7410 sayılı Kanunun 28 inci maddesiyle değişen şekli
(9) Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.	(9)Bu Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;	(9)Bu Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;
	a)Bu Kanun kapsamındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,	a)Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
	b)Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,	b)Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,
	c)Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri, ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.	c)Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri, ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.

Yukarıdaki tablodan da görüleceği üzere söz konusu fıkra ve dolayısıyla vergi istisnaları yasanın ilk çıktığı anda çok geniş olarak tanımlanmışken 2018 yılında yapılan değişiklikle kapsam oldukça detaylandırılmış ve istisna uygulamasında yeni bir döneme geçilmiştir.

2018'de Yapılan değişiklikle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Zor Durumda Kaldılar

2018'de yapılan ilk değişikliğin gerekçesi “6306 sayılı Kanun kapsamında hangi vergi, harç ve ücretlerin istisna olduğu ve bu istisnalardan kimlerin ve hangi şartlarda faydalanacağı açıkça düzenlenerek uygulamada yaşanan tereddütlerin giderilmesi” şeklindedir.

Söz konusu değişiklikle ihdas edilen c bendinde tapu harcı istisnası başta olmak üzere yasada tanımlanan tüm istisnalar “Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,” ile sınırlandırılmış, dolayısıyla değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren söz konusu düzenleme ile yasada belirtilen kurum ve kuruluşlar dışında kalan kişi ve kurumlar tarafından gerçekleştirilecek iş ve işlemlere maddede tanımlanan istisnaların uygulanması mümkün olmamıştır.

9 Aralık 2018'de yürürlüğe giren bu değişiklik sonrasında aslında Kanun kapsamında dönüşüm projesi geliştiren, bu projeler finansal destek sağlayan ve fakat tabi oldukları mevzuat uyarınca yürüttükleri projelerde "müteahhit" sıfatı ile yer alamayan ve ilgili bentte de ismen sayılmayan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) söz konusu istisnalardan yararlanamaz duruma gelmiş bu da yasanın öngördüğü dönüşümü gerçekleştirmek için çok önemli bir kanal olan GYO'ların rekabet gücünü olumsuz etkilemiştir.

Bu durumun yarattığı ve yasanın genel gerekçesine aykırı olan bu olumsuzluğu gidermek ve GYO'ları da bu kapsama almak amacıyla aynı maddede üçüncü kez bir değişiklik yapılmış ve değişiklikle 15.06.2022 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere GYO'lar da söz konusu bent kapsamına alınarak istisnalardan yararlanır duruma gelmiştir.

9 Aralık 2018 ile 15 Haziran 2022 tarihleri arasında maalesef GYO'lar söz konusu istisnalardan yararlanamamış ve yaptıkları iş değişmese de ciddi bir şekilde rekabet eşitsizliğine maruz kalmışlardır.

Aynı Film Şimdi P-GYF'ler için Oynuyor!

Bildiğiniz gibi Gayrimenkul Yatırım Fonları gayrimenkule yönelik bir portföy işletmek üzere Sermaye Piyasası düzenlemesi olarak 2014 yılında mevzuatımıza girmiştir. Esas olarak gayrimenkule ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapabilen GYF'leri GYO'lardan ayıran özelliklerden biri de proje geliştirme faaliyetinde bulunamamalarıdır.

Ancak SPK, Gayrimenkul Yatırım Fonları Tebliğinde 17.7.2024 tarihinden geçerli olmak üzere yaptığı değişiklikle münhasıran, bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak bir rapor ile tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmak üzere “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu” (PGYF) ismiyle yeni bir tür Gayrimenkul Yatırım Fonu kurulabilmesinin ve dolayısıyla GYF'lerin bu özel türünün “proje geliştirme” faaliyetinde bulunabilmesinin önünü açmıştır.

Söz konusu düzenlemenin gerekçesi gayrimenkul yatırım fonlarının, konut üretimine katkı sağlayabilmeleri amacıyla bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrıldığı gayrimenkul projelerine yatırım yapmalarına imkân tanınması olarak belirlenmiştir.

Daha açık ifade ile PGYF'ler %50'sinden fazlası “konut” olan projelerde aynen bir başka sermaye piyasası enstrümanı olan GYO'lar gibi gayrimenkul projesi geliştirebilir olmuştur. Ancak yine mevzuat gereği aynı GYO'lar gibi “müteahhit” sıfatı taşıyamamaktadırlar.

Bu çerçevede PGYF'ler de aynen yukarıda anlattığımız çerçevede 6306 sayılı yasa kapsamında gerçekleştirecekleri konut projelerinde müteahhit sıfatını taşımadıklarından ve 6306 sayılı yasanın 7. Maddesinin 9. Fıkrasının c bendinde sayılı kurum ve kuruluşlardan olmadıklarından söz konusu istisnadan yararlanamaz durumdadırlar.

Konut geliştirme faaliyeti kapsamında GYO'lar ile birebir aynı nitelikte olan PGYF'lerin de söz konusu madde kapsamında ismen belirtilen kurumlar arasına alınması PGYF'lerin mevzuata eklenmesindeki gerekçeye uygun olarak olarak aciliyetle gerekli olduğundan kuşku yoktur.

Halihazırda kurulu PGYF sayısı 42 olup hızla artmaktadır. PGYF'lerin hızla proje geliştirme sürecine girdiklerini düşünürsek önümüzdeki kısa dönemde söz konusu PGYF'lerin teslimlere başlamaları durumunda 6306 sayılı yasadaki istisnalardan yararlanamayacak olmaları bir taraftan bu kurumların piyasadaki rekabet gücünü azaltıp, haksız bir durum oluşmasına neden olurken bir taraftan da dönüşümün önünde ciddi bir engel oluşturacak bu durum PGYF'lerin ihdasında belirtilen “konut üretimine katkı sağlayabilmeleri” hedefi ile de çelişecektir.

Dolayısıyla aynı filmi tekrar görmemek, bir anlamda tarihin olumsuz şekilde tekerrür etmesinin önüne geçmek için acilen 6306 sayılı yasanın 7. Maddesinin 9. Fıkrasının c bendine Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları adının da eklenmesinin hem dönüşümün hız kesmeden devamı hem de her gün dillendirilen konut açığının giderilmesini desteklemek açısından gerekli ve acil olduğunu düşündüğümü belirtmek isterim.