Gerçek Kişiler İçin Gayrimenkul Vergileri İle İlgili Hatırlatmalar

2026'nın ikinci ayını da bitirdik. Üçüncü ay 2025'ten taşıdığımız yükümlülüklerle geldi. Ay sonuna kadar geçen yıla ilişkin vergisel hesaplarımızı yapıp varsa yükümlülüklerimiz için beyanname vereceğiz.  

Gerçek kişiler için Mart ayı, önceki yıla ilişkin yıllık Gelir Vergisi Beyannamesinin verileceği ve ilk taksidin ödeneceği ay. Bu nedenle gayrimenkul vergileri açısından yükümlülüklerimizi ve haklarımızı ay bazında kısaca hatırlayalım isterim. 

Şubat 2026'da…. 

Gayrimenkul Vergileri ile İlgili 2025 yılı Yükümlülüklerimiz 

Sınırlı bir mükellef kesimini ilgilendirse de Şubat ayının 20. günü akşamına kadar Değerli Konut Vergisi beyannamelerimizi verdik. Bu konuda DNA Blog'da yayınladığım Değer mi? Başlıklı yazıma ve LinkedIn sayfamda paylaştığım nota yazımın sonunda yer verdiğim  bağlantılardan ulaşabilirsiniz. (1)  

Yükümlülük kapsamında olanlar için ilk taksit Şubat ayının sonuna kadar ödenmiş olmalı. İkinci taksit de Ağustos ayı sonuna kadar ödenecek.  

LinkedIn paylaşımımda da belirttiğim gibi bu yıl emlak vergisi değerlerinde yapılan ve yasa ile 2025 değerinin azami üç katı olarak gerçekleşen artışlar sebebiyle ek bir aksiyon alınmazsa 2026 yılında bu verginin kapsamına giren mükellef sayısının oldukça artacağını düşünüyorum. Konutunun 2026 yılı Emlak (bina) Vergisi değeri 17.711.000 TL'yi aşan kişilerin kural olarak 2027 yılında Değerli Konut Vergisi mükellefi olacaklar. Bu kişiler için vergi çıkma ve ödeme yükümlülüğü doğması da kuvvetle muhtemel. Detayları belki başka bir yazıda ele alabiliriz bu konuda. 

Mart 2026: 2025 Yılı Gayrimenkul Gelirlerimizin Beyan Zamanı 

2025'te Elde Edilen Kira Gelirlerinin Beyanı… 

2025 yılında gerçek kişilerin elde ettikleri konut kiraları toplamı 47.000 TL'yi, ve/veya işyerinden elde edilen kiraların toplamı 330.000.-TL'yi aşıyorsa bu kira gelirlerinin (gayrimenkul sermaye iradı olarak) beyanı gerekiyor. Gayrimenkul sermaye iradının beyanında mükellefler elde edilen brüt kira gelirlerinden ya “götürü gider” olarak %15'ini ya da gerçek gider olarak Gelir Vergisi Yasası'nın 74. Maddesinde sayılan 12 kalemlik giderleri indirme hakkına sahipler.  

İndirilecek giderlerle ilgili olarak 2025 yılı gelirlerini de etkileyecek önemli değişiklik kredi ile alınan konutlar için ödenen faizlerin söz konutun kiraya verilmesinden elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indiriminin ARTIK MÜMKÜN OLMAMASIdır. Yapılan yasal düzenleme ile 2025 yılı gelirlerine de uygulanmak üzere faiz giderlerinin indirimi konutlardan elde edilecek gelirler için kaldırıldı. Kredi ile alınan gayrimenkulde faiz indirimi konut dışındaki gayrimenkuller için geçerli olmaya devam ediyor.  

Giderlerin indirilmesi sonrasında kalan tutarın yukarıda belirtilen yıllık beyan sınırını aşması halinde söz konusu tutar beyannameye dahil edilecektir. 

2025'te Elde Edilen Gayrimenkul Alım Satım Kazançlarının Beyanı… 

Gerçek kişiler eğer gayrimenkul alım satımı yapmışlarsa bu kez de değer artış kazancı olarak bir beyanname verme yükümlülüğü doğabilir.  

Ticari kazanç kapsamına girmeyen ( yani, gayrimenkul inşa işleriyle sürekli olarak uğraşmayan, satın aldığı ya da trampa suretiyle edindikleri araziyi 5 yıl içinde parsellemeyen ya da  bir yılda birden fazla veya birbirini izleyen yıllarda birer tane gayrimenkul satışı yapmayan ) gerçek kişilerin edinme ve satış tarihleri arası 5 yıldan kısa süre olan gayrimenkul satışları varsa ve söz konusu satıştan elde ettikleri kazanç da 120.000 TL'yi aşıyorsa bu kazancın değer artışı kazancı olarak yıllık gelir vergisi beyanına dahil edilmesi gerekiyor.  

Beyannameye dahil edilecek alım satım kazancını tespit ederken alış ve satış arasındaki sürede TÜFE artışının %10'dan fazla olması halinde alış bedelinin enflasyonla artırılması, yıllık120.000 TL'nin indirilmesi ve söz konusu satışla ilgili giderlerin (tapu harcı, noter masrafı, aracı komisyonu vb) indirilmesi mümkün.  

Eğer Türkiye'de yerleşik (ikametgahı Türkiye'de bulunan ya da bir takvim yılında 6 aydan uzun süre Türkiye'de kalmış olan) bir gerçek kişinin yurt dışından elde ettiği kira geliri ya da alım satım kazancı varsa bunların herhangi bir sınırlamaya tabi tutmaksızın beyannameye eklemesi gerekiyor. Hesaplanacak olan gelir vergisinden yurt dışında bunlarla ilgili ödenen vergiler varsa – usulüne uygun olarak belgelendirilmek şartıyla- söz konusu vergiler indiriliyor. 

Eğer Türkiye'de kurulu GYO ya da diğer şirketlerden 2024 yılında bir kar payı elde edilmişse bu kar paylarının da menkul sermaye iradı olarak beyanı gerekiyor. Gerçek kişilerin 2025 yılında elde ettikleri kar paylarının toplamı 330.000 TL'nin üzerinde ise, GYO dahil elde ettikleri kar payının yarısını Mart'26 ayında verecekleri 2025 yılı Gelir Vergisi Beyannamesine dahil etmek zorundalar.  

GYF katılma belgelerinden elde edilen kar paylarında ise bu kar payları için dağıtımda kesilen vergiler önceki yıllarda olduğu gibi yine nihai vergi olacağından ayrıca beyanı gerekmiyor.  

Gerçek kişiler yukarıda sebeplerle ya da başka gelirleri nedeniyle beyanname vereceklerse belgelemek kaydıyla kendilerine, eşlerine ve bakmakla yükümlü oldukları çocuklarına ait sağlık, sigorta ve eğitim giderlerini beyan edilen gelirin yasada belirlenen oranını ( %15, %10 gibi farklı giderlere farklı oranlar söz konusudur)  aşmayacak şekilde; bunlara ek olarak  2025 yılında Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ve kamuya yararlı derneklerle diğer bazı kurumlara yaptıkları bağış ve yardımları da ayrıca kısmen ya da tamamen indirim konusu yapabilme hakkına sahipler.  

Tahakkuk eden Gelir Vergisi biri Mart ayının diğeri Temmuz ayının sonuna kadar olmak üzere iki eşit taksitte ödeniyor.  

Gayrimenkul Vergileri ile İlgili 2026 Yılı Yükümlülüklerimiz 

2026 Emlak Vergisi- Mayıs ve Kasım Aylarında İki Taksitte Ödenecek  

Türkiye sınırları içinde yer alan binalarla arsa ve arazilerimize ilişkin 2026 yılı Emlak Vergisi yükümlülüklerimizi Mayıs ve Kasım aylarında iki eşit taksitte ödeyeceğiz. 

Bu yılın söz konusu vergi açısından özel bir yıl olduğunu hatırlatmak isterim. Biliyorsunuz 2025 yılı sonunda söz konusu gayrimenkuller için yeni değerler takdir edildi. Yapılan takdirlerin 2025 değerlerinin bile 6-10 kat fazlası olduğu ortaya çıkınca TBMM'nde kabul edilen yasayla artış oranının 2025 Emlak Vergisi değerinin iki katından fazla olamayacağını belirledi. Böylelikle 2026 yılı Emlak Vergisi değerleri (yani üzerinden büyükşehir beledisi sınırları içindeki meskenler için binde 2, diğer binalar için binde 4, arsalar için binde 6 ve araziler için de binde 4 oranında vergi hesaplanacak olan değer- Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanları dışında bu oranların yarısı uygulanacak) azami olarak 2025 yılı değerinin üç katıyla sınırlandırılmış oldu. Dolayısıyla 2026'de ödenecek Emlak Vergisi 2025 yılında ödenenin yeniden değerleme oranıyla artırılmış tutarı değil yeni belirlenen tutar olacak. Yeni değerleri e devlet üzerinden ilgili belediyeye  bağlanarak öğrenebilirsiniz.  

Ayrıca Emlak Vergisi tutarının yüzde 10'u kadar da Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Dair Katkı Payı da ödeneceğini unutmayalım.  

2026 Yılında Elde Edilen Gayrimenkul Gelirleri için 2027'de Beyanname Verirken Hatırlımızda Olması Gerekenler 

2026'da elde edilecek kira gelirleri için yıllık kira geliri toplamı konutta 58.000 TL, işyeri kira gelirlerinde (Stopaja tabi olanlar) 400.000 TL'yi aşanlar 2027 yılında söz konusu gelirleri ile ilgili gayrimenkul sermaye iradı beyanında bulunacaklarını unutmamalılar.  

Gayrimenkul alım satım kazançlarında 2026 yılında uygulanacak olan istisna tutarı ise 150.000 TL olacak. Başka bir deyişle gerçek kişilerin bir ivaz karşılığı edindikleri ve 5 yıllık elde tutma süresi içinde elden çıkardıkları gayrimenkullerin satış bedeli ile şartlar sağlanıyorsa enflasyonla düzeltilmiş alış bedeli arasındaki pozitif fark, bu işlemle ilgili diğer giderlerin (tapu harcı, aracı komisyonu, noter harcı vb. gibi belgelendirilen giderler) indirilmesi sonrasında 150.000 TL'nin altında kalırsa bu gelirin beyana dahil edilmesine gerek olmayacak.  

2026 yılında gerçekleştirilecek gayrimenkul alım satım işlemlerinde uygulanacak olan Tapu Harcı oranında bir değişiklik yok. Yine alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcı ödemekle yükümlü.Tapu Harcı'nın ilgili gayrimenkulün gerçek alım satım bedeli üzerinden hesaplanacağını unutmayalım. Söz konusu bedel her durumda ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olamayacaktır. Başka bir ifade ile gerçek alım satım bedeli ile ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinden hangisi yüksekse Tapu Harcı bu yüksek olan değer üzerinden hesaplanacaktır.  

Yukarıda da belirttiğim gibi mesken nitelikli taşınmazı olanlardan söz konusu taşınmazın emlak vergisi değeri 17.711.000 TL'nin üzerinde olanlar 2026 yılı Değerli Konut Vergisi'nin mükellefi olacaklar. Bu mükelleflerin yükümlülüklerini 2027 yılı Şubat ayında verecekleri beyanname ile yerine getirmeleri gerekecek. Beyan sınırı, 2026 yılı sonunda belli olacaktır.  

2025 yılı içinde GYO'lardan kar payı elde eden gerçek kişiler, söz konusu kar payları ile ilgili Menkul Sermaye İradı yükümlülüklerini 2026 yılı içinde yerine getirecekler. 2025 yılında elde edecekleri GYO'lar dahil Türkiye'de kurulu şirketlerden elde edecekleri tüm kar paylarının toplamı eğer yıllık beyan sınırı olan 330.000 TL'yi aşarsa, elde edilen kar payının yarısının beyanı zorunludur. 

GYF'lerden 2025 yılında elde edilen kar paylarının beyanı daha önceki yıllarda olduğu gibi söz konusu değil. Kar payının ödenmesi sırasında yapılan stopaj GYF kar payı elde edenler için nihai vergi oluyor.   

Bu yazıda sadece gayrimenkulle ilgili yükümlülüklere kısaca, çok detaya girmeden göz atmaya çalıştım. Ama biliyorsunuz diğer gelirleriniz (ücret dahil) de belli şartlarda beyana tabi. Dolayısıyla kendi gerçek durumunuz için konuyla ilgili olarak muhasebecinize, danışmanınıza mutlaka başvurmanızı, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesinde ( www.gib.gov.tr ) yer alan son derece açıklayıcı rehber ve infografikleri incelemenizi özellikle ve önemle tavsiye ederim.  

(1)  Değer mi? DNA Blog Sayfası

      Değer mi? Linkedin Yazısı