KENTSEL DÖNÜŞÜM KARAR KURULU

Gün geçmiyor ki Türkiye'de kentsel dönüşümle ilgili yeni bir uygulama gündeme gelmesin. 4 Nisan 2026 tarihli resmi düzenlemeyle kentsel dönüşümde finansman desteği, İstanbul'da 3 Milyon Liraya ulaştı ve sektörde yeni bir heyecan fırtınası başladı. Ben de bu ay kentsel dönüşümüyenidengündemime aldım; ancak bu defa karar mekanizması bakımından.

Geçtiğimiz haftalardaki bir eğitim etkinliğinde, Türkiye'nin hatırı sayılır projelerinden Ankara Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm Projesini anlatıyordum. Projenin ilk etabında14 bine yakın gecekondununyıkıldığını söylediğimde, katılımcılardan biri hayretle “Hocam,karotların alınması ne kadar sürdü?” diye sordu. Uygulamanın içinden gelen bu katılımcılar,kentsel dönüşümüsadece 2012 yılından sonra mevzuatımıza tanımlananriskli bina yıkma iş programıolarak düşünüyordu.

Karot Alınması Gerçekten Gerekli mi?

Günümüz kentsel dönüşüm uygulamalarında,ilk aşamada binadan numune, karot alınır. Asıl belirleyici olan uzlaşma süreçleri ise bukarot test sonucunun “çürük” olarak raporlanmasıyla başlar. Bina fiilen dönüşsün ya da dönüşmesin, bu raporla beraber kayıtlara“riskli”olarak geçer. Ancak maliklerin %50+1 çoğunluğu karar verirse binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması mümkün olur.

Uygulama pratiklerinde, karot alınan binaların neredeyse %99'u“riskli”, “çürük”olarak raporlanmaktadır (Bahşi vd., 2023). Buna göre,karot alma işlemi artık sadece bir formalitenin yerine getirilmesidir. Netice beklenmeksizin; binadan sadece karot alınması girişimi bile, bazen komşular arasında büyük kavgalara neden olmaktadır (Cumhuriyet, 2026).

O halde şunu sorabilir miyiz: Karot alınmasına, laboratuvar deneylerine, test sonuçlarının beklenmesine gerçekten gerek var mıdır?Binanın dönüşmesine karot mu karar vermektedir?Anlaşıldığı kadarıyla ‘karot', artık kentsel dönüşüm karar kurulunun bir üyesi değildir; sadece bürokratik bir prosedürdür.

Depreme Hazırlık mı Yoksa Ekonomik Beklentiler mi?

Kat maliklerinin öncelikli karar verme motivasyonunun, depremden korunmaktan çok gayrimenkullerinin değerlenmesi olduğu yönünde bazı ipuçları vardır. 

İstanbul'da depremsellik bakımından en riskli ilçeler haritasında Avcılar ve Zeytinburnubaşı çekmektedir. Buna karşın,en fazla kentsel dönüşüm, görece düşük risk barındıranKadıköy'de gerçekleşmektedir(Gündeş vd., 2017).

Aynı şekilde, deprem bilimci Naci Görür'ün belirttiği gibi,kentsel dönüşüm denince akıllara Kadıköy'deki Bağdat Caddesi gelmektedir. Zeytinburnu gelmemektedir. Bu da en kestirme tabirle kentsel değil rantsal dönüşümdür (Hürriyet, 2024). Zira Kadıköy'de inşaat yapım maliyetleri, Zeytinburnu'ndakiyle aynıdır ancak gayrimenkul değerleri çok daha yüksektir.

Bunlara ek olarak, gayrimenkul finansmanı uzmanı Ali Hepşen'in yakın zamanda işaret ettiği gibi; İstanbul'daki tüm ilçeler içinhane başına 3 Milyon Lira dönüşüm desteği, her yerde aynı kaldıraç etkisini sağlamayacaktır. Her ilçenin, her mahallenin, hatta her parselin ekonomik kapasitesi farklıdır (Hepşen, 2026).

Bu bilimsel görüşleri de dikkate alarak denebilir ki, kentsel dönüşüm karar mekanizmalarında öncelikli motivasyon deprem endişesi değil, ekonomik avantaj beklentisidir. O haldekentsel dönüşüm karar kurulunun en önemli üyelerinden biri – hatta kurul başkanı –Homo Economicus'tur.

Homo Economicus, 19. Yüzyılda, klasik iktisatçıların insan davranışını tarif etmek için kullandığı bir terimdir. Bu teoriye göre, en gelişmiş canlı olaninsan, her zaman ekonomik avantajının bulunduğu yöne doğru eğilim gösterir. Ve de insan doğasında, zengin olma arzusu baskındır.

Kentsel Dönüşümü Kabul Edenler? Etmeyenler?

Kentsel dönüşüm karar kurulunun gerçek üyeleri, mevzuata göre binadaki kat malikleridir. Bu üyelerden, eski bina yıkılıp yenisi yapılırken avantajlı konuma geçeceğini düşünenler, kabul oyu kullanmaktadır. Buna karşın, avantajını kaybedecek olanlar ya da dönüşüm bütçesine hazırlıksız yakalananlar, ret oyu kullanmaktadır. %50+1 kuralının felsefesi genellikle bu şekildedir.

Bunun dışında, projede kat maliki olmayıpdönüşümden ekonomik avantaj beklentisi bulunan taraflarda vardır.

Söz gelimi, o bölgedeki emlakçılara sorulsa:

-Kentsel Dönüşüm çok önemlidir, mutlaka yapılmalıdır.

Apartman müteahhitlerine sorulsa:

-Eski binaların hepsinin dönüşmesi elzemdir, depremde bir tanesi bile ayakta kalmaz.Arabulucu ya da avukatlara sorulsa:

-Kentsel dönüşümden daha önemli bir işimiz olabilir mi şu an? 

Hatta mimarlar, dekoratörler, değerleme uzmanları, yapı marketçiler,hep bir ağızdan:

-Kentsel dönüşüm daha da artmalıdır, bütün eski binalar yıkılıp yeniden yapılmalıdır!

Geçtiğimiz yıl, ünlü birboya markası, reklamlarında“Dönüşüm Çağı Başladı!” diye ilginç bir slogan seçti. Alışılagelmiş boya reklamlarında, renklerin parlaklığına, suya karşı dayanıklılığına ya da uygulama kolaylığına vurgu yapılırken bu reklamın sloganında doğrudan kentsel dönüşüme vurgu vardı.Anlaşılan o ki, boya üreticileri de kentsel dönüşüm karar kurulunda yer almak istemektedir.

Kamunun Öncülüğünde Sürdürülebilir Kentsel Dönüşüm

Kapanışı yaparken girişte bahsettiğim, 2004 yılında başlayan Yeni Mamak kentsel dönüşüm projesine tekrar dönmek isterim. 14 bin gecekondudan elbette ki tek tek karot alınmadı. Mesele bunların çürük olup olmaması değildi. O yıllarda Mamak, çok geniş bir gecekondu alanıydı ve yaşam kalitesi oldukça düşüktü. Yeni Mamak'ta sadece konutlar değil; çevre, altyapı, yollar, donatı alanları sil baştan dönüşüm kapsamındaydı. Projenin yürütücüsü ve karar vericisi de kamu otoritesi, Ankara Büyükşehir Belediyesiydi.

Kentsel dönüşümün kamu yararı olarak görüldüğü proje modellerinde, Belediye kurul başkanı,Homo Economicusise yardımcı üyedir.Sağlıklı, modern, dirençli ve sürdürülebilir kentlere dönüşmek, kamu otoritelerinin sadece kural koyucu değil, kurulda karar verici konumda olmasıyla mümkündür.

Kaynaklar:

Bahşi, E., Dada, A., Gümüş, E., Cenikli, S., (2023). 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar Uyarınca Riskli Yapı Tespiti Yapılan Binaların Sayısal Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi. Resilience, 153-169.

https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/2748357

Gündeş, S., N. Atakul, N., Buyukyoran, F., Balaban-Okten, B. (2017).  

Earthquake preparedness: Evaluation of urban transformation model in Turkey. In Proceedings of the 16th World Conference on Earthquake Engineering (16WCEE) (Paper No. 466). Santiago, Chile.

https://www.researchgate.net/publication/319955000_Earthquake_Preparedness_Evaluation_of_Urban_Transformation_Model_in_Turkey

Hepşen, A. (2026).Kentsel dönüşümde çoğunluk güçlendi: Peki güven ve finansman ne olacak?. Dünya Gazetesi.https://www.dunya.com/kose-yazisi/kentsel-donusumde-cogunluk-guclendi-peki-guven-ve-finansman-ne-olacak/821765

Cumhuriyet. (2026).Karot süreçlerine ilişkin haber.https://www.cumhuriyet.com.tr/turkiye/itirazlar-nedeniyle-bir-suredir-sesi-cikmayan-tasyapi-nin-polis-esliginde-karot-aldirdigi-ortaya-cikti-etiler-den-vazgecmiyor-2469845

Hürriyet. (2024).Prof. Dr. Naci Görür'den bir kez daha İstanbul'da 100 bin bina uyarısıhttps://www.hurriyet.com.tr/gundem/prof-dr-naci-gorurden-bir-kez-daha-istanbulda-100-bin-bina-uyarisi-42317193