2025 için Gayrimenkul Vergileri ile İlgili Hatırlatmalar

Kartalkaya'da meydana gelen yangında kaybettiğimiz değerli meslektaşım Dr. Nedim Türkmen ve ailesi ile çok değerli üstadım Eray-Ceyhan Mercan'ın, bebekliğini bildiğim kıymetli evladı Alp Mercan başta olmak tüm kaybettiklerimizin aziz hatırasına.

Bu olayı unutmamak ve hesabının sorulmasını takip etmek kararlılığı ile…

Yeni yılın ilk yazısında gerçek kişiler için 2025'teki vergi ile ilgili hatırlatmalar yapmak istedim. Detaylara geçmeden önce önemli gördüğüm bir hususu hatırlatmakta yarar var diye düşünüyorum:

2025 yılıyla birlikte Türkiye'de GYO ve GYF vergilemesinde yeni bir dönem başlıyor. Çok önem verdiğim ve gelişmesi, yaygınlaşması için kendimce çabaladığım gayrimenkulle alakalı bu çok değerli iki sermaye piyasası enstrümanına ilişkin vergi mevzuatında 2024 sonlarında yapılan düzenleme ile bu iki enstrümanla ilgili vergilemede nispeten dünyanın geri kalanından ayrılıyoruz: 

-    GYO ve GYF'ler 2025 yılından itibaren de eskisi gibi kurumlar vergisi istisnasından yararlanmak istiyorlarsa gayrimenkulden elde edecekleri kazançların %50'sini dağıtmak zorunda kalacaklar. Özellikle GYO'lar açısından dünya uygulamasına ters olmayan bu düzenleme, konu GYF'ler olunca neredeyse dünyada türünün ilk örneği olarak literatüre giriyor…2025 yılına ilişkin taşınmaz kaynaklı kazançların 2026 yılının Haziran ayı sonuna kadar dağıtılması gerekiyor. Yani dağıtımın fiili etkisini 2026'da göreceğiz. 

-    İkinci ve belki de etkisini hemen ilk üç aylık geçici vergi dönemi olarak Mart sonunda göreceğimiz daha önemli bir düzenleme de bu iki kurumun kar dağıtımından bağımsız olarak yine gayrimenkul kaynaklı kazançları üzerinden, üçer aylık geçici vergi dönemleri de dahil %10 oranında ödemeleri gereken Asgari Kurumlar Vergisi (AKV) yükümlülüklerinin başlamış olması. Ki, bu her iki enstrüman için benim tespit edebildiğim kadarıyla dünyada bir ilk…Çünkü temel olarak bu iki enstrümanda dünya uygulaması vergilemeyi enstrüman seviyesinde değil yatırımcı seviyesinde yapmak şeklinde. Bizim uygulamada ise enstrüman seviyesinde %10 oranında bir vergileme olacak. Konuyla ilgili daha önce hazırladığım ve GYODER GÖSTERGE'nin 37. sayısında ve DNA Blog'ta yayınlanan detaylı yazılarıma aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz*. 

GYO ve GYF'lerle ilgili önemli olduğunu düşündüğüm bu düzenlemeden sonra artık 2025'te gayrimenkul sektörü ile ilgili temel vergilere hızlıca göz atalım:

2024'le İlgili Yükümlülüklerimizi Unutmayalım

Geleceğe bakmadan önce geçmiş yılla ilgili yükümlülüklerimizi tam olarak yerine getirmemiz lazım. Gerçek kişiler açısından 2024'te elde edilen gayrimenkul kaynaklı kazançları beyan etmemiz için son tarihimiz Mart 2025. Zaman hızlı akıyor. Bakın ilk ay bitti bitiyor... Mart da çabuk gelecek!

2024 yılında gerçek kişilerin elde ettikleri konut kiraları toplamı 33.000 TL'yi, ve/veya işyerinden elde edilen kiraların toplamı 230.000 TL'yi aşıyorsa bu kira gelirlerinin (gayrimenkul sermaye iradı olarak) beyanı gerekiyor. Gayrimenkul sermaye iradının beyanında elde edilen kira gelirlerinden ya “götürü gider” olarak %15'ini ya da gerçek gider olarak Gelir Vergisi Yasası'nın 74. Maddesinde sayılan 12 kalemlik giderleri indirme hakkına sahipler. Bakiye tutarın yukarıda belirtilen yıllık beyan sınırını aşması halinde söz konusu tutar beyannameye dahil edilecektir. 

Gerçek kişiler eğer gayrimenkul alım satımı yapmışlarsa bu kez de değer artış kazancı olarak bir beyan verme yükümlülüğü doğabilir. Ticari kazanç kapsamına girmeyen ( yani, gayrimenkul inşa işleriyle sürekli olarak uğraşmayan, satın aldığı ya da trampa suretiyle edindikleri araziyi 5 yıl içinde parsellemeyen ya da  bir yılda birden fazla veya birbirini izleyen yıllarda birer tane gayrimenkul satışı yapmayan ) gerçek kişilerin edinme ve satış tarihleri arası 5 yıldan kısa süre olan gayrimenkul satışları varsa ve söz konusu satıştan elde ettikleri kazanç da 87.000 TL'yi aşıyorsa bu kazancın değer artışı kazancı olarak yıllık gelir vergisi beyanına dahil edilmesi gerekiyor. Beyannameye dahil edilecek alım satım kazancını tespit ederken alış ve satış arasındaki sürede TÜFE artışının %10'dan fazla olması halinde alış bedelinin enflasyonla artırılması, yıllık 87.000 TL'nin indirilmesi ve söz konusu satışla ilgili giderlerin (tapu harcı, noter masrafı, aracı komisyonu vb) indirilmesi mümkün. 

Eğer Türkiye'de yerleşik (ikametgahı Türkiye'de bulunan ya da bir takvim yılında 6 aydan uzun süre Türkiye'de kalmış olan) bir gerçek kişinin yurt dışından elde ettiği kira geliri ya da alım satım kazancı varsa bunları herhangi bir sınırlamaya tabi tutmaksızın beyannameye eklemesi gerekiyor. Hesaplanacak olan gelir vergisinden yurt dışında bunlarla ilgili ödenen vergiler varsa – usulüne uygun olarak belgelendirilmek şartıyla- söz konusu vergiler indiriliyor.

Eğer Türkiye'de kurulu GYO ya da diğer şirketlerden 2024 yılında bir kar payı elde edilmişse bu kar paylarının da menkul sermaye iradı olarak beyanı gerekiyor. Gerçek kişilerin 2024 yılında elde ettikleri kar paylarının toplamı 230.000 TL'nin üzerinde ise, GYO dahil elde ettikleri kar payının yarısını Mart'25 ayında verecekleri 2024 yılı Gelir Vergisi Beyannamesine dahil etmek zorundalar. GYF katılma belgelerinden elde edilen kar payı söz konusu ise, bu kar payları için dağıtımda kesilen vergiler önceki yıllarda olduğu gibi yine nihai vergi olacağından ayrıca beyanı gerekmez. 

Gerçek kişiler yukarıda sebeplerle ya da başka gelirleri nedeniyle beyanname vereceklerse bu durumda belgelemek kaydıyla kendilerine, eşlerine ve bakmakla yükümlü oldukları çocuklarına ait sağlık, sigorta ve eğitim giderlerini beyan edilen gelirin yasada belirlenen oranını (%15, %10 gibi farklı giderlere farklı oranlar söz konusudur) aşmayacak şekilde; bunlara ek olarak  2024 yılında Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ve kamuya yararlı derneklerle diğer bazı kurumlara yaptıkları bağış ve yardımları da ayrıca kısmen ya da tamamen indirim konusu yapabilme hakkına sahipler. 

2024 yılında mesken nitelikli taşınmaza sahip olanlardan söz konusu taşınmazın emlak vergisi değeri 15.709.000 TL'nin üzerinde olanlar Şubat ayı içinde Değerli Konut Vergisi beyannamelerini vermeyi unutmamalılar.
 
Çok özetle 2024'te elde edilen gayrimenkul kaynaklı gelirlerin beyanını yukarıdaki şekilde hatırlattıktan sonra 2025 yılına ilişkin vergisel yükümlülüklerimize de kısaca göz atalım dilerseniz.

2025'te Gayrimenkulle İlgili Vergisel Hatırlatmalar

2025'te elde edilecek kira gelirleri için yıllık kira geliri toplamı konutta 47.000 TL, işyeri kira gelirlerinde (Stopaja tabi olanlar) 330.000 TL'yi aşanlar 2026 yılında söz konusu gelirleri ile ilgili gayrimenkul sermaye iradı beyanında bulunacaklarını unutmamalılar. 

Gayrimenkul alım satım kazançlarında 2025 yılında uygulanacak olan istisna tutarı 120.000 TL olarak uygulanacak. Başka bir deyişle gerçek kişilerin bir ivaz karşılığı edindikleri ve 5 yıllık elde tutma süresi içinde elden çıkardıkları gayrimenkullerin satış bedeli ile şartlar sağlanıyorsa enflasyonla düzeltilmiş alış bedeli arasındaki pozitif fark, bu işlemle ilgili diğer giderlerin (tapu harcı, aracı komisyonu, noter harcı vb. gibi belgelendirilen giderler) indirilmesi sonrasında 120.000 TL'nin altında kalırsa bu gelirin beyana dahil edilmesine gerek olmayacak. 

2025 yılında gerçekleştirilecek gayrimenkul alım satım işlemlerinde uygulanacak olan Tapu Harcı oranında bir değişiklik yok. Yine alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcı ödemekle yükümlü. Tapu Harcı'nın ilgili gayrimenkulün gerçek alım satım bedeli üzerinden hesaplanacağını unutmayalım. Söz konusu bedel her durumda ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olamayacaktır. Başka bir ifade ile gerçek alım satım bedeli ile ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinden hangisi yüksekse Tapu Harcı bu yüksek olan değer üzerinden hesaplanacaktır. Gerçek değerin tespitinde ekspertiz zorunluluğu getirilmesi konusunda İdare'nin çalışmaları olduğunu biliyoruz. Ancak henüz bu konuda ortaya çıkmış bir çalışma bulunmuyor.

2025 yılı Emlak Vergisi, gayrimenkulün bulunduğu belediyeye ilk taksidi Mayıs, ikinci taksidi de Kasım aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenecektir. 2025'te ödenecek Emlak Vergisi 2024'te ödenen tutarların %21,965 oranında artırılmış tutarları olacaktır. 

Mesken nitelikli taşınmazı olanlardan söz konusu taşınmazın emlak vergisi değeri 15.709.000 TL'nin üzerinde olanlar 2025 yılı Değerli Konut Vergisi'nin mükellefi olacaklar. Bu mükelleflerin yükümlülüklerini 2026 yılı Şubat ayında verecekleri beyanname ile yerine getirmeleri gerekecek. Beyan sınırı, 2025 yılı sonunda belli olacaktır. 

2025 yılı içinde GYO'lardan kar payı elde eden gerçek kişiler, söz konusu kar payları ile ilgili Menkul Sermaye İradı yükümlülüklerini 2026 yılı içinde yerine getirecekler. 2025 yılında elde edecekleri GYO'lar dahil Türkiye'de kurulu şirketlerden elde edecekleri tüm kar paylarının toplamı eğer yıllık beyan sınırı olan 330.000 TL'yi aşarsa, elde edilen kar payının yarısının beyanı zorunludur.

GYF'lerden 2025 yılında elde edilen kar paylarının beyanı daha önceki yıllarda olduğu gibi söz konusu değil. Kar payının ödenmesi sırasında yapılan stopaj GYF kar payı elde edenler için nihai vergi oluyor.  

Yurt dışında gayrimenkul sahibi olan Türkiye'de yerleşik gerçek kişiler hem 2024 yılında ve hem de 2025 yılında elde ettikleri tüm kira gelirlerini Türkiye'de verecekleri beyannameye dahil etmek zorundalar. Eğer söz konusu gayrimenkullerle ilgili olarak yurt dışında bir vergi ödemişlerse bu vergilerin Türkiye'de hesaplanan vergiden mahsubu mümkün. 

*https://www.linkedin.com/posts/ersunbayraktaroglu_gayrimenkul-veri-gyo-activity-7262543744816594945-KvWT?utm_source=share&utm_medium=member_desktop

**https://digitalnetworkalkas.com/articles/2025-de-gelecek