Ortak Geleceğimiz için (Dünya Ekonomik Forumu Gayrimenkul Raporu’ndan…*)

Bazılarımıza karamsar gelse de çoğumuzun kabul edeceği gibi artık kişisel, yerel, bölgesel günlük sorunlarımızla boğuşup, kendi dünyamızda mutluluk aramak çok da başarabildiğimiz bir şey değil. Öyle bir çağda yaşıyoruz ki, artık her yer bizim, her konu bizi ilgilendiriyor, dünyanın her yerindeki sorunlara ortak çözümler arıyoruz, dünyanın bir köşesindeki her pozitif ya da negatif gelişme bizi etkiliyor, her görüş bizi de ilgilendiriyor. Üretici için tüm dünya, potansiyelin ötesinde bir “tık” uzaktaki pazar, tüketiciler için her yer ve her ürün erişilebilir artık.

Gayrimenkul konusunda da gelecek için dünyanın tümü ortak konularda birleşmiş görünüyor: Sürdürülebilirlik, erişilebilirlik, dayanıklılık ve yaşanabilirlik kavramları dünyanın neresinde olursanız olun herkesin ilk gündem maddesi.

Dünya Ekonomik Forumu'nun (WEF) Aralık 2024'te yayınladığı Gayrimenkulü Yeniden Düşünmek- Gelecek için Çerçeve (Reimagining Real Estate-A Framework For The Future) başlıklı çalışmasında bu ana konular, politika öncelikleri çerçevesinde ele alınmış. 

COVID 19'dan sonra 2021 yılında çıkardığı ilk raporun devamı ve güncellemesi niteliğindeki bu ikinci raporda WEF, yaşanabilirlik, sürdürülebilirlik, dayanıklılık ve ulaşılabilirlik olarak belirlediği gayrimenkulün temel katmanlarına paylaşılan ortak gelecek planları açısından kamu ve özel sektörün katkısının ne şekilde olması gerektiği konusunda çerçeve niteliğinde önerilerde bulunuyor.

Detaylı olarak incelemenizi önereceğim bu rapor çerçevesinde bu yazımda kısaca raporda yer verilen bu politika önerilerine göz atıp, önerilerin ülkemiz gayrimenkul sektörü açısından etkilerini ele almaya çalışacağım.

4 Ana Alan Neyi İfade Ediyor? 

Gayrimenkul varlıklara tüm dünyada yapılan toplam yatırım tutarının global borç ve sermaye piyasalarına yapılan toplam yatırım tutarını geçtiğini ve bu anlamda gayrimenkulün dünyada en çok tercih edilen servet biriktirme aracı olduğunun altını çizen rapor, politika önerilerini gayrimenkul sektörü için hepimizin paylaştığı ortak geleceğe ulaşmak için olmazsa olmaz olarak gördüğü aşağıdaki 4 ana alan çerçevesinde değerlendiriyor:

Yaşanabilirlik

Sağlığı, refahı, eşitliği ve verimliliği destekleyen insan odaklı, akıllı alanlar

Sürdürülebilirlik

Çevresel, ekonomik ve sosyal faydalar sağlayan kaynak verimliliği yüksek, karbondan arındırılmış alanlar.

Dayanıklılık

Her türlü çevresel ve ekonomik riskler dikkate alıp bunları azaltan binalar ve geleceğe dönük kentler.

Erişilebilirlik

Eşitsizliğin etkilerini en aza indiren, ekonomik fırsatlara ve sosyal sermayeye erişimi destekleyen kapsayıcı ve kolay ulaşılabilir alanlar.

Kamu Sektörü Eylem Alanları

Raporda altı çizilen kamusal aksiyonlar hiç de yeni ve alışılmadık değil. Her ekonomide ve her sektörde olması arzu edilen, istikrarlı ve sürdürülebilir bir büyüme için gerekli aksiyonlar. Bunların böyle global bir raporda yer alması aslında dünya ekonomisinde günümüzde yaşanan ve etkileri, büyüklükleri farklılaşsa da ülke farkı gözetilmeksizin her ekonominin sorunu ve çözüm için beklenen aksiyonları olması açısından önemli.

-    Anlaşılır ve standart bir mevzuat oluşturmak
-    Zengin ve ulaşılabilir veri içeren bir pazarı desteklemek
-    Altyapıyı yatırımlarını tamamlamak/geliştirmek
-    İstikrarlı ve sermayeye erişimi kolay finansal pazar koşulları oluşturmak 
-    Finansal destekler sağlamak
-    Ekonomik istikrarı ve büyümeyi sağlamak  

Bu evrensel aksiyonlardan doğrudan ülkemiz gayrimenkul sektörü için eksikliğini hissettiğim konuların ilk iki sırada yer verilen “anlaşılır mevzuat” ve “veri” olduğunu düşünüyorum.

Mevzuatın hazırlanırken en ince detayına kadar başta sektör oyuncuları olmak üzere tüm paydaşlarla tartışılmış ve uzlaşılmış bir şekilde çıkarılması ve çok daha önemlisi uygulamasının da bu mevzuat çerçevesinde doğru ve etkin şekilde yapılabilmesi çok önemli. Tabii ki mevzuat zamanın gereklerine göre değişikliklere uğrayabilir, ancak bunların “esaslı” değişiklikler olmaması beklenir ki yatırımcılar, geliştiriciler, kullanıcılar kendilerini “güvende” hissedip, mevzuatın koruyucu kapsamında işlemlerini yapabilsinler.

Önemli olduğunu ve kamunun desteklemesi gerektiğini düşündüğüm ikinci alan da “zengin ve ulaşılabilir veri” ile alakalı. Ne kadar çok ve dönemler itibariyle sürekli ve karşılaştırılabilir veri olursa karar vericilerin doğru, isabetli ve kendilerini güvende hisseden kararları o kadar çok olacaktır. Bu alanın bizim ekonomimizin tümü ve özellikle de gayrimenkul sektörü açısından oldukça eksik olduğunu düşünüyorum. Son dönemde TÜİK ve Merkez Bankasının özellikle konut alanında ürettikleri verilerin kıymetli olduğunu düşünmekle birlikte segmentleri son derece geniş olan gayrimenkul sektörü açısından üretilen verinin hala yetersiz olduğunun altını çizmekte yarar var. Öte yandan veri üretmek ve paylaşmak tabii ki sadece kamunun yükümlülüğü değil. Özel sektörün de karşılaştırılabilir ve güvenilir veriyi kendi olanakları ile üretmesi ve paylaşması çok önemli kuşkusuz. Zaten raporda, bir sonraki başlıkta değineceğim özel sektör aksiyonları arasında bu konu da ele alınmış zaten. 

Özel Sektör Eylem Alanları
 
Raporda özel sektöre yüklenen sorumluluklar, uygulamanın gerektirdiği şekilde kamudan biraz daha farklı ve daha spesifik içeriklere sahip.

Bir anlamda yönetici özeti kısmına değindiğim bu kapsamlı raporun tümünü okumanızı önerirken, bu satırların yazıldığı günlerde açıklanan KONUTDER'in “Konut Talebini Belirleyen Mikro Faktörler- İstanbul Örneği” isimli çalışmasının basın yansımalarında “İstanbul'da yaşayan her üç kişiden birinin gelecekte barınma sorunu yaşayacağını düşünmesi” ifadesini ülkemiz gerçekleri açısından birlikte düşünmekte yarar olduğunu söyleyerek yazımı sonlandırayım: Ortak geleceğimiz için önceliklerimizin nerede olduğunu doğru analiz etmemiz gerekiyor. 
 

*https://www.weforum.org/publications/reimagining-real-estate-a-framework-for-the-future/