Konut Satın Alma ve Kiralamanın Maliyeti: Yeni Bir Piyasanın Doğuşu

MİNTLAB'in İstanbul Konut Piyasası raporundan önemli bir veri: Konut Satın Alma ve Kiralama Maliyet Endeksleri. İlgili endeksler, hane halkının İstanbul özelinde konut satın alma ve kiralama maliyetlerini ölçümlemektedir. 2017 Ocak dönemi baz alınarak (2017 Ocak=100) hazırlanan endeks değerleri, Haziran ayı itibariyle İstanbul'da barınabilmek anlamında kiralama yapılabilmesi için mevcut hane halkı harcanabilir net gelirinin ortalama 2,2 kat; konut satın alabilmek için ise mevcut gelirin ortalama 3,2 kat artması gerektiğini göstermektedir. Diğer taraftan, “Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı” verilerine göre de İstanbul'da konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 5,11 katı olmuş ve eşik değer olan 3'ün üzerinde yer almaya devam etmiş görünüyor.

Artan varlık fiyatları ortamında hane halkı gelirinin aynı oranda artmayacağını düşündüğümüzde, görünür gelecekte talebi canlı kılmak çok zor olacaktır. Diğer taraftan, konut üretiminde arz tarafının da sorunlu olduğu bir gerçek: “Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı 1nci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı yüzde 9,2 azalmış durumdadır. 2021 yılının aynı dönemine kıyasla ise azalış yüzde 30,1'dir.” Konut piyasasında herkesin belirtmeye çalıştığı en önemli sorun arz ve talep uyuşmazlığı. Bunu kısa vadede çözmek ise imkansız. 

Diğer taraftan, herkesin mutlak bir şekilde barınmaya da ihtiyacı var. Barınmak için konut satın alabilmek artık neredeyse imkansız. Ve fakat barınmak ve yaşamımızı sürdürmek için kiralık konuta ise her zaman ihtiyaç var. Her ne kadar sivil toplum kuruluşlarının baskısı olsa da, kamunun kiralık konut üretimine girme kararını vermesi kolay olmayacaktır. Özel sektörün ise yeni konut üretmesi ve bunları kira pazarına sunması artan kur, azalan arsa stoku ve kira artışına yönelik düzenlemeler çerçevesinde daha da maliyetli.

Önemli Bir Faaliyet Alanı: Kiralama ve Menkul Kıymetleştirme

Sonda yazacağımı en başta yazmak isterim: “Önümüzdeki dönemde konut kiralamanın en önemli faaliyet alanlarından biri olacağını düşünüyorum.”  Hele ki, kiralama sürecini menkul kıymetleştirme süreci ile entegre edebilen yapıların gelecek dönemlerde çok daha hızlı büyüyebileceğini öngörüyorum.  Amerika Birleşik Devletleri'nde olduğu gibi şirketler mülkiyetlerine çokça ev alıp, bunları kiraya konu edeceklerdir. Burada bir organize pazarın oluşacağını görebiliriz. Konutun kiralanması kapsamında yapılan ödemeler düzenli ve önceden tahmin edilebilir nitelikte oldukları için, bu tür ödemelere dayalı menkul kıymet ihracı ve projeye finansman sağlanması konutta finansal erişilebilirliğin sağlanması açısından da son derece önemli aslında. Konut kiralarına dayalı menkul kıymet ihracına yönelik ilk uygulama ABD'li Blackstone tarafından yapıldı. Blackstone, 5 farklı eyalete yayılmış toplam 3.207 evin kira gelirleri teminat göstererek 479,1 milyon $ finansman sağladı ve kiralık konut pazarını genişletti.

Türkiye Menkul Kıymetleştirme A.Ş.

Ülkemizde kira alacaklarına dayalı menkul kıymet ihracına yönelik kurumların da hazır olduğunu belirtmek gerekir. Burada özel amaçlı kurum olarak Türkiye'de menkul kıymetleştirme faaliyetlerinin teşvik edilmesi ve geliştirilmesi amacıyla Hazine ve Maliye Bakanlığı, Borsa İstanbul, banka ve çatı birlikleri ortaklığında kurulmuş olan “Türkiye Menkul Kıymetleştirme Şirketi (TMKŞ)” süreci yönetmeli ve bu kurum üzerinden ihraçların planlanması faydalı olacaktır. Dikkat edilmesi gerekecek önemli husus ise, ihraç edilecek olan menkul kıymetlerin vadesinin kira dönemi ile uyumlu olmasıdır. Yıllara yaygın şekilde kiralar üzerinden elde edilecek tahsilatların, menkul kıymet geri ödemelerinde yapılması planlanmalıdır.

SON NOT: Doğru bir planlamayla ve sermaye piyasasını etkin kullanımı ile kiralık konut piyasasının sorunlarına çözüm üretilebilir düşüncesindeyim. Yeter ki istensin, yeter ki başta arsa tahsisi konusunda haksız rekabet oluşmasın ve yeter ki firmaların finansmana erişimi adilane olsun…