Gayrimenkul Kitle Fonlaması

Yazımız konut ya da üst ölçekte gayrimenkul yatırımlarına alternatif kanallar üzerinden finansman sağlanması üzerine. Gayrimenkul finansmanı özelinde artık yeni fikirler konuşma zamanı. Bunlardan bir tanesi ise (mevzuat gereği şimdilik mümkün olmasa bile) “Gayrimenkul Kitle Fonlaması”…

Kitle Fonlaması…

Kitle fonlaması; planlanan teknoloji ve/veya üretim faaliyetlerinin gerçekleştirilmesi için kaynak ihtiyacı olan iş fikirlerinin (projenin) ihtiyaç duyduğu fonu sağlamak amacıyla (paya ve/veya borçlanmaya dayalı kitle fonlamasına aracılık eden ve elektronik ortamda hizmet veren) platformlar aracılığıyla halktan fon toplanması şeklinde ifade ediliyor. Erken safha ve büyümekte olan şirketlerin Borsa İstanbul'a kote olmadan fon toplaması şeklinde de düşünülebilir bir bakıma. 

Ekim 2021'de yürürlüğe giren Kitle Fonlaması Tebliği uyarınca oluşturulan platformlar, paya ve/veya borçlanmaya dayalı kitle fonlaması faaliyetini yürütebiliyorlar. Tüm süreç Sermaye Piyasası Kurulu denetim ve gözetiminde gerçekleştiriliyor. Özetle, yatırımcılar çevrimiçi platformlar üzerinden sunulan iş fikirlerini gerçekleştirecek olan girişimci şirkete ortak olarak ya da borç vererek projenin hayata geçmesine katkıda bulunuyorlar, karşılığında ise yüksek büyüme potansiyeli olan girişimlere yatırım yapma imkanı yakalayabiliyorlar. Bu noktada unutulmaması gereken unsur ise, kitle fonlaması ile belli bir finansal büyüklükteki halka açık şirketlere kıyasla daha erken safha olması sebebiyle daha yüksek getiri potansiyeli taşıyan ve aynı zamanda daha riskli şirketlere yatırım yapılmasıdır.

Gayrimenkul Kitle Fonlaması…

Ülkemizde ilgili Tebliği'nin 12.b maddesi hali hazırda kitle fonlaması platformlarının, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hakların alım satımı ve gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi ile diğer şirketlere yatırım yapılması amaçlı projelere ilişkin kitle fonlaması faaliyetini yürütemeyecekleri hükmünü içeriyor. Yurt dışı uygulamalarda ise gayrimenkul kitle fonlama hem yatırımcılar hem gayrimenkul geliştirme firmaları açısından nispeten yeni bir yatırım ve fon tedarik etme şekli. Yurt dışında var olan “FundRise, RealtyMogul, CrowdStreet, YieldStreet ve EquityMultiple” gibi gayrimenkul kitle platformları üzerinden gayrimenkullere fon sağlanması ve yatırım yapılması mümkün. 

Gayrimenkul kitle fonlaması, bir grup yatırımcının sahip olduğu sermayenin bir gayrimenkulü satın almak için çevrimiçi ortamda diğer yatırımcılarla bir araya getirilmesine olanak tanıyan alternatif bir yol aslında. Bir nevi modern ve dijital kooperatifçilik tanımını kullansak yanlış olmayacaktır. Sermayesini çeşitlendirmek, büyütmek veya oluşturmak isteyen yatırımcıların minimum ön yatırımla gayrimenkul sahipliği ve kiralama dünyasına girmesine olanak tanıyor. 

Gayrimenkul özelindeki kitlesel fonlamada yatırımcılar, yeni projeleri finanse etmek için fon veya çekirdek sermaye katkısında bulunmaya davet ediliyor. Bu çevrimiçi kaynak yaratma biçiminde, potansiyel yatırımcılara yapılan açık çağrılar ya da kampanyalar potansiyel yatırım fırsatlarıyla birlikte platformlarda tanıtılıyor. Toplanan fon, mevcut veya gelecekteki mülk yatırımlarını finansal olarak güvence altına almak için kullanılıyor. Bu fırsatlar, yeni konut, perakende veya ofis alanlarının geliştirilmesini veya mevcut bir portföyün bir kısmının sahipliğini içeren konut veya ticari mülk yatırımı şeklinde olabiliyor. 

Sonuç…

Gayrimenkul kitle fonlaması uygulamasının varlıklarını ve yatırım portföylerini çeşitlendirmek isteyen, geleneksel gayrimenkul yatırımlarıyla karşılaştırıldığında çok daha az miktarda başlangıç sermayesi gerekliliği duyan, ortak yatırım yapısı sayesinde bireysele kıyasla daha büyük ölçekli gayrimenkul portföylerine yatırım yapılmasına imkan sağlayan, gayrimenkule ilişkin riskin dağıtılmasını olanaklı hale getiren önemli bir alternatif olduğunu düşünüyorum. Bundan sonraki süreçte eski alışkanlıkların değişmesi ve alternatif sermaye piyasası araçlarının daha aktif olarak kullanılması gerekiyor.