Konut Ediniminde Olası Finansal Alternatifler: Yapı Tasarruf Sandıkları

Son birkaç yazımda gerek konut üreticileri açısından gerekse de biz bireyler açısından konutu üretmek ya da sahip olmak noktasında farklı finansman uygulamalarından bahsetmeye gayret ediyorum. Aslında hepimizin bildiği üzere, yüksek kredi faiz oranı ortamında her iki taraf açısından da işler kolay gitmiyor. Bugünkü yazım bireylerin konut ediniminde, yurtdışı örneklerde dikkate alındığında, finansman alternatiflerinin neler olabileceği üzerine…

Aslında, iki hafta önce Sayın Mehmet Şimşek'in katılmış olduğu bir toplantıda “Enflasyon tek haneye inince daha rahat konut alabileceksiniz” cümlesinden ve Orta Vadeli Program beklentilerinden hareket edersek, şimdilik ücretli çalışanlar için konut alımı için görünen en yakın tarih 2026 yılı… Peki, başka alternatifler üretilemez mi? Sadece konvansiyonel bankacılık uygulamaları ile mi sınırlıyız? Beraberce ülke uygulamalarına bakalım istiyorum…

Uzman Konut Finansman Kuruluşları

Farklı ülke uygulamalarına baktığımızda, uzmanlık alanı sadece konut satın almak isteyen kişilere konut kredisi tahsis etmek olan bu kurumlar, kamu ya da özel sektör tarafından farklı yapılarda oluşturulabiliyorlar.

Kamu otoritesi tarafından kurulmuş olan ipotek bankaları ve diğer kurumlar kaynaklarını, hükümetlerin sağladıkları fonlardan, konu ile ilgili konan vergilerden veya ihraç ettikleri ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetlerden sağlayabiliyorlar.

Özel sektör tarafından kurulan uzman gayrimenkul finansman kurumlarının fon kaynakları ise, topladıkları mevduatlar ve yine menkul kıymet ihraçları yolu ile sağlanabiliyor. Ülke uygulamaları incelendiğinde, özel sektör kurumlarına ilişkin sınıflandırma uygulamalara göre farklılık gösterebiliyor: ABD'de faaliyet gösteren İpotek Bankaları (Mortgage Banks), Kredi ve Tasarruf Birlikleri (Loan and Savings Associations), Tasarruf Bankaları (Saving Banks) ve Kredi Birlikleri (Credit Unions); İngiltere'de faaliyet gösteren Konut Birlikleri (Building Societies) ile Almanya'da uzman gayrimenkul finansman kuruluşları şeklinde faaliyet gösteren Yapı Tasarruf Sandıkları (Bausparkassen) ve İpotek Bankaları (Hypothekenbanken) bunlardan bazıları. 

Almanya'daki Yapı Tasarruf Sandıkları

Temel olarak Yapı Tasarruf Sandığı (YTS) konut edinmek isteyenlerin belirli bir süre boyunca yaptıkları tasarruf karşılığında, piyasa koşullarından bağımsız olarak, düşük faiz oranlı kredi kullanmasını öngören “kapalı havuz” bir konut finansman sistemi. Ülkemizde son yıllarda özellikle tasarruf finansman şirketleri üzerinden bu süreç BDDK denetiminde sürdürülüyor. Ama bildiğim kadarıyla henüz menkul kıymetleştirme yapısı aktif değil. 

Yapı tasarruf modelinin en iyi uygulandığı ülkelerin başında Almanya geliyor. Almanya'da konut ediniminin finansmanı çoğunlukla Yapı Tasarruf Sandıkları ve İpotek Bankaları üzerinden sağlanıyor. Bu kuruluşlar tamamen özel sermayeli kuruluşlar olup, kaynaklarını sadece uzun vadeli ipotekli konut kredisi vermek şeklinde kullandırabiliyorlar. Ülkedeki yapı tasarruf sandıklarının işleyişi ise diğer ülke uygulamalarındaki benzerlerine kıyasla farklılık gösteriyor. Konut sahibi olmak isteyen kişiler yapı tasarruf sandıklarına yatırdıkları tasarruflarından piyasa koşullarına göre daha düşük faiz getirisi elde ederken, konut alımları sırasında sıra kendilerine geldiğinde piyasa koşullarına kıyasla sandıktan daha düşük finansman maliyetine katlanarak konut kredisi kullanabiliyorlar. Burada işin sırrı ise sermaye piyasalarını aktif kullanmalarında yatıyor…

Alman konut finansman sisteminde faaliyetlerini sürdüren başta yapı tasarruf sandıkları olmak üzere tüm kurumlar uzun vadeli ipotekli konut kredisi verebilmek için gerekli olan fonları “pfandbrief” adı verilen “ipotekli konut kredilerine dayalı tahvilleri” ihraç ederek sağlayabiliyorlar.

Sonuç…

Özellikle konut finansmanında konvansiyonel bankacılık uygulamalarına alternatif olarak öne çıkmaya çalışan kurumların mutlaka menkul kıymetleştirmenin imkanlarından faydalanmaları gerekiyor. Hele ki elimizde Türkiye Menkul Kıymetleştirme A.Ş. gibi önemli bir kurum varken, sermaye piyasası uygulamalarının mutlaka denenmesi düşüncesindeyim.