Kiralık Konut Piyasasında Yaşananlar: Penrose Merdiveni

Türkiye'de son dönemlerde kiralık konut piyasasında yaşananları “Penrose Merdiveni” yapısına benzetmek sanırım hatalı olmayacaktır. Penrose merdiveninin tanımına baktığımızda, bir kişinin bu merdivenleri çıktığı hayal edildiğinde, kişinin herhangi bir yükselme ya da alçalma olmadan hep başladığı yere döndüğü sonsuza kadar devam eden bir döngü ortaya çıkmaktadır. Bizdeki kiralık konut piyasasında da tarafların kendine göre haklı olduğu ama aynı zamanda da sorunlarla karşı karşıya kaldığı, çözüm üretildikçe çözümsüzlüğe doğru gidildiği yaman bir çelişki söz konusu.

Kiralık konut piyasasındaki taraflara baktığımızda; barınma ihtiyacını karşılamak anlamında konut satın almayan ya da alamayan kiracıların; yatırım amacıyla konutu alan ve kiralayan konut sahiplerinin; konutu üreten ve ürettiği konutların kısmen yarısını yatırım amacıyla tasarrufta bulunmak isteyen kişilere satan geliştiricilerin ve düzenleyici otoritenin bu piyasanın ana aktörleri olduğunu söyleyebiliriz. 

Yazının başında, herkes kendine göre haklı ama aynı zamanda da sorunlarla boğuşuyor demiştik. İlk olarak kiracıların durumunu rakamlarla açıklamaya gayret edelim. TÜİK'in 2021 yılı “Bina ve Konut Nitelikleri” araştırmasına göre Türkiye genelinde kiracıların oranı %27,6 iken, bu oran İstanbul özelinde %37,1'dir. İstanbul'da günümüzde her 10 haneden 4'ünün (yaklaşık 6 milyon kişi) kiralık evde yaşamını sürdürdüğünü söylemek yanlış olmayacaktır. Özellikle 2022 yılından sonraki süreçte kira değerlerinin hızla yükselmesi kiralık konutlarda barınma imkanını gitgide zorlaştırmıştır. BETAM tarafından “sahibinden.com”un veri seti derlenerek hazırlanan son raporunda ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranının %121, İstanbul genelinde ise yüzde 110 olduğunu gözlemleyebiliyoruz. Diğer taraftan, MİNTLAB tarafından hazırlanan “Konut Kiralama Maliyet Endeksine” baktığımızda ise, İstanbul'da konut kiralayabilmek için mevcut gelirin 1,95 kat artması gerektiğini söyleyebiliriz. Ayrıca, “Hanehalkı Bütçe Araştırmasının” 2022 yılı sonuçlarına göre de Türkiye genelinde hane halklarının tüketim amaçlı yaptığı harcamalar içinde en yüksek ikinci payı %22,4 ile konut ve kira harcamaları almış durumda; alt gelir gruplarında bu oran %34'e kadar çıkıyor. Hanehalkı gelirinin ve kiralık konut arzın artmadığı ama kiralık konuta ihtiyacın var olduğu bu ortam, barınma ihtiyacının giderilmesi anlamında sorun oluşturmaya devam ediyor.

İkincisi yatırımcı boyutu. Yatırımcı ifadesini özellikle tercih ettim; çünkü 2020 yılında Cumhurbaşkanlığı Finans Ofisi tarafından hazırlanan “Türkiye Hanehalkı Finansal Algı ve Tutum Araştırması” bize konutun, yüksek birikim düzeyinde, hanehalkı yatırımları açısından açık ara ilk sırada tercih edildiğini gösteriyor. Kişiler konut alarak hem sermaye kazancı hem de kira geliri elde etme beklentisi içerisine girerek tasarruflarını değerlendireceklerini söylüyorlar. Dolayısıyla, kiracıların oranını tersten yorumlarsak, örneğin İstanbul'da her 10 haneden 4'ü yatırımcıların tasarruflarını değerlendirmek anlamında satın aldıkları konutlarda ikamet ediyorlar. Ancak son dönemlerde uzun dönemli kiralamalarda geçen yıldan beri uygulanan kira artış oranlarındaki yüzde 25'lik sınırlama hem 2023 yılı (%65) hem 2024 yılı (%36) beklenen enflasyonlarının altında kalmış durumda. Kısıtlı arz ortamında ya konut yatırımcısı daha yüksek kira talebinde bulunabiliyor ya yatırımcı kiralamamayı kiralamaya tercih edebiliyor ya da son dönemlerde başta mevduat olmak üzere alternatif finansal araçlardaki göreli yüksek getiri yatırımcıları buralara çekebiliyor. Yabancı kişilerin mülk alım talebinin azalması ve kısa dönemli kiralamalara getirilen sınırlama da yatırımcının ilgisini bu alandan çekmesine neden olmuş durumda. Ayrıca, ikinci konutu olana ağustos ayında getirilen kredi sınırlamasının da yeniden gözden geçirilmesi gerekiyor. Dolayısıyla, her iki grubu ortak paydada birleştiren bir ekonomik zeminin mutlak şekilde sağlanması son derece önemli. Aksi takdirde arz-talep dengesizliği kiraları yukarıya taşımaya devam ederken, sorunu gitgide ağırlaştırıyor.

Üçüncüsü ise konut üreticisi boyutu. Konu tartışılırken buranın gözden kaçtığını düşünüyorum. Üreticilerin günümüz koşullarında ürettikleri konutlarının yarısını barınma amacıyla ihtiyaç duyanlara, yarısını ise bireysel/ kurumsal yatırımcılara yönelik satışa sunduklarını söyleyebiliriz. Konut kredi faizlerinin aylık %3 olduğu bir ortamda kredi kullanarak konut satın alabilmek zaten çok maliyetli, kredili satışların toplam satışlar içindeki %8'lik payından da eğilimin ne kadar zayıfladığını görebiliyoruz. Yatırım amaçlı konut alımlarında da sorunlar olduğundan bahsetmiştik. Aynı zamanda da yeni arsa bulunabilirliği zor ve üretim her geçen gün pahalılaşıyor. Dolayısıyla, konut üreticisi özellikle yeni üretilecek konutlar özelinde üretmemeyi üretmeye tercih etmiş durumda. Bu da yeni arzın önümüzdeki dönemlerde çok kısıtlı olabileceğini bize gösteriyor. 

SONUÇ: Eğer kamu kiralık konut üretiminde proaktif olmaz ise ya da satın alım gücü olan konut alımı noktasında teşvik edilmez ise, konut üreticileri tarafında kiracılara ürün sunmak mümkün olmayabilir. Bu açıdan üreticilerin de yeni konut üretimi özelinde desteklenmeleri gerektiğini düşünüyorum; çünkü konutta arz-talep dengesi bozulmuş durumda. Dolayısıyla kamu otoritesi tarafından bu süreç özelinde, geç kalınmadan, acil çözüm üretilmeye başlanmalı.