Konuta Erişebilirlik Zordu, Şimdi Daha Da Zor Hale Geldi

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan “Konut Fiyat Endeksi” son verilerine göre  (Temmuz 2023) Türkiye geneli ortalama metrekare satış fiyatı 26.537 TL; İstanbul için ise 39.589 TL. Birim metrekare fiyatları 2011 yılından bu yana en yüksek düzeyinde. Geçen yıla kıyasla tüketici fiyat endeksindeki artış oranının %47,83 olduğu ortamda, ülke geneli için birim metrekare fiyatları %90,51; İstanbul için ise %75,23 oranında artmış görünüyor. Özetle, ülke genelinde ortalama 100m2 bir evin değeri 2,6 milyon TL'ye, İstanbul için ise 4 milyon TL düzeyine gelmiş durumda. Bu durum tarihin en yüksek konut fiyatlarını karşımıza getiriyor… 

TÜİK İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %4,62 arttı; bir önceki yılın aynı ayına göre %66,46 artmış durumda. İnşaat üretim maliyetlerinin dolar ile olan yüksek korelasyonu ile işgücü ve arsa kıtlığı dikkate alındığında özellikle yeni konutlarda üretim azlığına bağlı olarak mevcut fiyatlardaki eğilimin yukarı yönlü olacağını söylemek yanlış olmayacaktır.

Konut Kredi Faizleri Son 20 Yılın En Yüksek Düzeyinde

TCMB faiz istatistikleri üzerinden devam edelim. Temmuz 2023'te bankalarca açılan kredilere uygulanan ağırlıklı ortalama aylık konut kredisi faiz oranı %2,69. Bu oran Ekim ayı için ise %3,35'e çıkmış durumda. Ekim ayı konut kredi faiz oranı verisi son 20 yılın gözlemlenen en yüksek verisi konumunda. Konut kredisine ilişkin bir kampanya olmadığı sürece, rasyonel ortamda kredi faizlerinin bir müddet daha artış eğilimi göstereceğini öngörmek doğru olacaktır. Dolayısıyla, finansman pahalı ve kısa vadede ucuzlaması da zor görünüyor.

Konut Kredi Taksitleri Geçen Yıla Kıyasla Yüzde 70 Artmış Durumda

Diğer taraftan, Türkiye Bankalar Birliği son konut kredi istatistikleri dikkate alındığında, 2023 yılı ikinci çeyrek verilerine göre ortalama konut kredisi tutarı 940 bin TL. 100m2 konut için kullanılan kredinin konutun değerine oranı ise Haziran 2023 için %40 düzeyinde. 2021 yılı son çeyrek döneminde ise %49 düzeyindeydi örneğin. Geçmiş dönem istatistiklerini de dikkate aldığımızda bu oranı ülke geneli ölçeğinde ortalama %50 kabul edelim. Basit bir hesaplamayla, örneğin 100m2 olan bir ev için ortalama 2,65 milyon TL değer üzerinden kullanılacak kredi miktarı yaklaşık 1,3 milyon TL. 120 ay vade ve aylık %3,35 kredi faiz üzerinden ortaya çıkan taksitler ise aylık 46 bin TL'ye yükselmiş durumda. Aynı ölçekteki bir ev için geçen yıl 27 bin TL olan aylık taksitler yüzde 70 oranında artmış…

Hanehalkı Geliri ve Taksit Ödenebilirliği

Hanehalkı geliri ile konuyu biraz daha açalım… Türkiye İstatistik Kurumu tarafından hazırlanan “Gelir ve Yaşam Koşulları” araştırma sonuçlarına göre, Türkiye'de yıllık ortalama hanehalkı kullanılabilir geliri %28,3 artarak 2022 yılı anket sonuçlarına göre 98 bin 416 TL; yıllık ortalama eşdeğer hanehalkı kullanılabilir fert geliri ise 48 bin 642 TL'ye yükselmiş. Elimizdeki en son resmi gelir verisi bu. 2023 yılı enflasyon verisini dikkate alalım, üzerine bir miktar refah payı da ekleyelim ve gelir artış oranını yüzde 60 olarak düşünelim. 2023 yılı için yıllık hanehalkı ortalama gelirin 155 bin TL'ye, aylık gelirin ise 13 bin TL'ye yükseldiği düşünülebilir. 

Resmi rakamlar üzerinden baktığımızda ortalama gelir düşük görünebilir ama sorun gelir dağılımının adaletsizliğinde aslında. Aynı araştırmanın bir başka sonucu, en üst gelire sahip %5'lik kesim gelirin %23,3'ünü alır konumda ve 2023 yılı için bu grubun ortalama geliri aylık 100 bin TL civarında. Bu da bize gösteriyor ki, mevcut ortamda konut kredisi kullanarak ev alabilenler yüzde 5'lik dilim ile sıkışmış durumda. Konut fiyatlarının hızla yükselmesi ve hane gelirinin aynı oranda artmaması kredi kullanılarak konut alımını daha da zor hale getirdi.

Sonuç

Krediyle konut satın alınabilirliği ülke genelinde tarihteki en düşük seviyesinde. Dün açıklanan TÜİK Eylül ayı konut satış istatistiklerinde ipotekli satışlarda geçen yılın aynı ayına kıyasla ise yüzde 50,2 oranında azalmış durumda. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %50,2 azalış göstererek 8 bin 446 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı ise %8,2 olarak gerçekleşti.

Diğer taraftan, sevgili Celal Erdoğdu'nun paylaştığı bilgilere göre de ülke genelinde ev sahipliği oranı %56'ya gerilemiş; ilana çıkmış satılık konut sayısı ise 3,5 yılın zirvesinde. Yazıya “Konuta Erişilebilirlik Zordu, Şimdi Daha Da Zor Hale Geldi” şeklinde bir başlık atmayı uygun gördüm. Çünkü rakamlar durumu gösteriyor zaten… Dolayısıyla, bu konuya acil ve kalıcı çözüm üretilmeli. Olası çözüm önerilerini geçmiş yazılarımda paylaşmıştım; önümüzdeki yazılarda bunları yeniden detaylandırmayı planlıyorum.