Mahalli idare tanımı içinde önemli bir konuma sahip olan belediyeler idari ve mali özerkliği olan kamu tüzel kişiliğine sahip iradelerdir. Düzgün işleyen ve iyi kaynak çeşitlendirmesi yapılarak finanse edilmiş yerel yönetimlerin ekonomideki yeri önemlidir. Hızlı şehirleşme, mekânsal büyümeye bağlı olarak büyük ölçekli yatırım projelerinin hayata geçirilme zorunluluğu ve ortak ihtiyaçların çoğalması gibi unsurlar yerel yönetimlerin finansmana erişim ihtiyaçlarını her geçen zaman diliminde arttırmaktadır. Temel kentsel hizmetlerin sağlanmasındaki mali zorluklar, mekânsal büyüme, yerel yönetimlerin gider sorumluluklarının artması ancak bunu karşılayacak finansmanın merkezi yönetimler tarafından sağlanmaması ve kamu kurumları arasındaki koordinasyonsuzluğu yerel yönetimler açsından sorunlara neden olmaktadır. Finansal yönetim bakış açısının yerel yönetimler tarafından içselleştirilmesi, güçlü mali sistemler kurgusu, destekleyici yönetişim çerçeveleri, kurumsallaşma, denetime açıklık, şeffaflık gibi temel ölçütlerin sağlanması ancak stratejik kamu yatırımlarının stratejik finansman mekanizmalarıyla el ele gitmesi ile mümkündür. Bu noktada, yerel yönetimler açısından finansal yönetim stratejileri finansal kaynaklarının planlanması, örgütlenmesi, yönetilmesi ve denetlenmesini kapsamalıdır. Dolayısıyla yerel yönetimler tarafından geliştirilecek yatırım projelerinin kaynak planlamasında bankacılık ve sermaye piyasası araçları kullanılacağı gibi uluslararası fonlardan kaynak sağlamak da düşünülebilinir. Bu doğrultuda değerlendirilebilecek finansal kaynak çözümleri aşağıdaki gibi sıralanabilir: 

•    İç ve Dış Borçlanma
•    Tahvil gibi uzun vadeli temel borçlanma araçlarının ihracı
•    Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şeklinde kurumsallaşıp halka arz yoluyla yatırımcılardan kaynak ihtiyacının sağlanması
•    Gayrimenkul Yatırım Fonu katılma belgesi ve gayrimenkul sertifikası ihracı yoluyla finansman 

Borçlanma

Borçlanma bir finansman ve kaynak temin etme yöntemidir. Belediyeler, bağlı kuruluşları ve ortak oldukları şirketleri 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 68nci maddesi uyarınca iç ve dış borçlanma yapabilirler. İç borçlanma yurtiçinde bulunan bankalar (İLBank dahil) ve finans kuruluşları ile sermaye piyasası üzerinden yapılan borçlanmayı kapsamaktadır. Dış borçlanma ise dış finansman sağlayan yabancı ülkeler, ülkelerce oluşturulan birlikler, resmi finansman fonları, uluslararası ve bölgesel kuruluşlar ile uluslararası sermaye ve finansman piyasalarında faaliyet gösteren Avrupa Yatırım Bankası, Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası gibi yatırım bankaları da dahil olmak üzere bankalar, satıcı ve alıcı kredisi sağlayan kuruluşlar ile firmalardan yapılan borçlanmaları kapsamaktadır. İç borçlanmanın cari ve yatırım harcamalarının finansmanı için yapılabilmesi mümkünken, dış borçlanma sadece yatırım finansmanı için yapılmaktadır.

Tahvil İhracı

Dışsal kaynak sağlanması hususunda mevcut hukuksal uygulamalar ve deneyimler ele alındığında, sermaye piyasası uygulamaları kapsamında öncelikle belediyenin tahvil ihraç ederek yatırım projesine finansman sağlaması düşünülebilir. Tahvil finansmanı özü itibariyle bir dış borçlanma olup, uzun vadeli bir yabancı kaynak temini olması nedeniyle, genellikle yıllara yaygın ve büyük ölçekli yatırım harcamaları bulunan kurumlar tarafından kullanılması daha uygun görülmektedir. Bu duruma ise daha çok mali güç ve itibari nispeten daha fazla olan büyükşehir belediyeleri uygundur. Ülkemizde her ne kadar bugüne kadar mahalli idarelerce tercih edilmemiş de olsa tahvil yoluyla borçlanmaya ilişkin yeterli hukuki altyapı mevcut bulunmaktadır. 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun borçlanmaya ilişkin 68'nci maddesi belediyelerin görev ve hizmetlerinin gerektirdiği giderleri karşılamak amacıyla tahvil ihraç edebilecekleri ve tahvil ihracının yatırım programında yer alan projelerin finansmanı için ilgili mevzuat hükümleri uyarınca yapılacağı belirtilmiştir. 

Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları

Yerel yönetimlerin yatırım projelerinin finansmanına uygun olabilecek bir diğer sermaye piyasası alternatifi, ülkemizde yasal altyapıya sahip şekliyle “Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” modelidir. Burada ifade edilen ve altyapı hizmet ve yatırımlarının finansmanı için kullanılabilecek araçlardan olan Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, hisse senetlerini halka arz edip borsada işlem görerek veya hisse senetlerini yatırımcılara doğrudan satarak fon temin eden ve altyapı projelerine yatırım yapan bir anonim şirkettir. Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları yapı olarak gayrimenkul yatırım ortaklıklarının bir alt türü olup, sadece “altyapı hizmetlerine” yönelik yatırımlarda bulunabilmektedirler. Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) kuruluş ve faaliyet iznine tabidir. SPK'nın 23 Ocak 2014 tarihli Resmî Gazetede yayımlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapan özel bir gayrimenkul yatırım ortaklığı türü olarak Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları yeni Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde yeniden düzenlenmiştir. Mahalli idareler, kamu idareleri, Kamu İktisadi Teşebbüsleri ve Sosyal Güvenlik Kurumları tarafından yürütülen “yatırım ve hizmetler” ile bu “yatırım ve hizmetlere ilişkin projeleri” veya “bunlara dayalı haklara” yatırım yapabilecek olan Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının, ilgili yönetmelikte tarım, sulama, madencilik, imalat, enerji, ulaştırma, haberleşme, bilgi teknolojileri, turizm, konut, kültür, kentsel ve kırsal altyapı, belediye hizmetleri, kentsel dönüşüm, çevre, araştırma-geliştirme hizmetleri ile eğitim, sağlık, adalet, güvenlik, genel idare altyapısı ve benzeri altyapı yatırım ve hizmetler ile bu yatırım ve hizmetlere ilişkin projelere yatırım yapabilecekleri belirtilmiştir. Ülke örnekleri incelendiğinde altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının boru hatları, elektrik hatları, trafo merkezleri, iletim kuleleri, dağıtım direkleri, trafolar, depolama tankları, yenilenebilir enerji, yedek güç sistemleri, hız kontrollü elektrik iletimi ve dağıtım varlıkları, iletim hatları, iletişim kuleleri, kablosuz ve yayın iletişim altyapısı, kritik görevli iletişim altyapısı, fiber optik ve küçük hücreli, Dağıtılmış Anten Sistemi (DAS) ağları gibi iletişim varlıkları, ulaşım altyapısı, güneş, rüzgar, hidroelektrik ve jeotermal üretim tesisleri gibi varlıklara yatırım yaptıkları görülmektedir. 

Gayrimenkul Yatırım Fonu

Gayrimenkul Yatırım Fonu, Kanun hükümleri uyarınca nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre üçüncü fıkrada belirtilen varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla Kuruldan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. Bununla birlikte, fon, tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunur. Fon, bilgilendirme dokümanlarında belirtilmek kaydıyla, belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak ya da belirli bir sektörde faaliyet göstermek amacıyla kurulabileceği gibi amacında herhangi bir sınırlama olmaksızın da kurulabilir. Fon katılma payları sadece nitelikli yatırımcıya satılabilir. Katılma belgesi satışı yapılan yatırımcıların “nitelikli yatırımcı” vasıflarını haiz olduklarına dair bilgi ve belgeleri temin etmek ve bunları fon süresince ve asgari olarak beş yıl boyunca muhafaza etmek zorunludur. Nitelikli yatırımcı 1.000.000 TL ve üzerinde malvarlığı olan gerçek/tüzel kişidir.

Gayrimenkul Yatırım Fonları, gayrimenkul yatırım ortaklıklarından farklı olarak halka açık değillerdir, böyle bir yükümlülükleri olmadığından portföyündeki varlıkların alım satımı vb. konularda kamuya açıklama yapmak zorunda değillerdir. Bilgi verme sorumlulukları SPK ve yatırımcılarına dair olup bilgi verme çerçevesi mevzuatta sınırlı olarak belirlenmiştir. Fonun ihraç belgesinde ayrıntıları belirlenmelidir. 

Gayrimenkul Sertifikası

Gayrimenkul sertifikası ihraç eden veya ihraç etmek üzere Kurula başvuruda bulunan anonim ortaklıklar ile kendi mevzuatları uyarınca sermaye piyasası aracı ihraç etmeye yetkili kamu kurum ve kuruluşlar ihraççı olarak nitelendirilmektedir. Gayrimenkul sertifikası ise, ihraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit sermaye piyasası aracını ifade etmektedir. Belirtildiği üzere, sertifikalar bir veya birden fazla gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin olarak ihraç edilebilir. Gayrimenkul sertifikaları yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış suretiyle veya yurt dışında ihraç edilebilir. İhraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmesi ise zorunludur.

Son Yazıları

Konut Piyasasına İlişkin Ufuk Turu

Blog 2024, 13 Mayıs

Konut Ediniminde Olası Finansal Alternatifler: Yapı Tasarruf Sandıkları

Blog 2024, 15 Nisan

Gayrimenkul Kitle Fonlaması

Blog 2024, 11 Mart

Depremin Ekonomiye Etkisi

Blog 2024, 19 Şubat

Konut Edindirme Sistemi (KES)

Blog 2024, 15 Ocak