Konut Piyasalarında Yaşanan Balon Oluşumları ve Sonuçları


İçerik Kategorileri
GAYRİMENKUL GAYRİMENKUL DEĞERLEME

Son Yazıları
Konut Ediniminde Olası Finansal Alternatifler: Yapı Tasarruf Sandıkları
GAYRİMENKUL  FİNANS / EKONOMİ  YATIRIMCI  C-LEVEL  GAYRİMENKUL DEĞERLEME 
Gayrimenkul Kitle Fonlaması
GAYRİMENKUL  DİĞER  YATIRIMCI  C-LEVEL 
Depremin Ekonomiye Etkisi
GAYRİMENKUL  FİNANS / EKONOMİ  YATIRIMCI  C-LEVEL 
Depremin Ekonomiye Etkisi
Blog 2024, 19 Şubat
Konut Edindirme Sistemi (KES)
GAYRİMENKUL  FİNANS / EKONOMİ  YATIRIMCI  C-LEVEL 
Kiralık Konut Piyasasında Yaşananlar: Penrose Merdiveni
GAYRİMENKUL  GAYRİMENKUL DEĞERLEME 
2023, 18 Ekim

Konut piyasalarında yaşanan aşırı fiyat artışlarının (balon/köpük-bubble) ya da azalışlarının (sönme-bust) belirlenmesinde öncelikli adım tanımlamalar olmaktadır. Piyasalarda gözlemlenen aşırı fiyat artış ve azalışları (boom-bust cycles) için literatürde farklı tanımlamalar yapılmaktadır. Bu tanımlamalarda ortak olarak aşırı fiyat artışları, ekonomik birimlerin geleceğe yönelik gerçekçi olmayan beklentilerinin sonucunda, konut fiyatlarının piyasanın ve ekonominin temelleriyle açıklanamayacak bir hızda artması şeklinde ifade edilir. Fiyat azalışları ise, piyasalarda yaşanan bu dengesizliğin düzeltilmesidir. 

Artış ve Azalış… %15'i Aşması Durumu…

Aslında, konut piyasalarında fiyatların ne zaman tepe noktasına (peak) yükseleceğini, ne zaman dibe (trough) vuracağını başlangıçta net olarak belirlemek zordur. Bu iki olgu arasında ne kadar zaman geçeceğini tahmin etmek daha da zordur. Bu yönde yapılan akademik çalışmalar incelendiğinde, konut piyasalarında enflasyondan arındırılmış reel fiyatların en az altı çeyrek dönem (1,5 yıl) boyunca sürekli olarak artması (devamında aynı şekilde azalması) ve bu artışın (devamında yaşanan azalışın) kümülatif olarak yüzde 15'i aşması durumunda fiyatlarda “tepe noktasının” oluştuğu ve bu süreçte konut piyasalarında köpük oluşumlarının varlığından söz etmenin mümkün olduğu söylenebilir.

Ülke Örnekleri… 

Gerek konut gerekse de diğer gayrimenkul piyasalarında geçmiş dönemde ilginç örneklerin karşımıza çıktığını da belirtebiliriz. Ülke örnekleri incelendiğinde, örneğin, Japonya'da 1990 yılının sonuna gelindiğinde Japonya'nın toplam arsa değeri yaklaşık olarak 20 trilyon dolar düzeylerine, bir diğer ifadeyle dünya genelindeki toplam gelirlerin yüzde 20'sine; mevcut hisse senedi piyasalarının toplam değerinin 2 katına ya da ABD'nin toplam yüz ölçümünün yüzde 4'üne eşit olmakla birlikte, toplam arsa değerinin tam 5 katına ulaşmıştır Japon gayrimenkul piyasasındaki bu hızlı fiyat hareketlilikleri köpük ve sönme oluşumları için iyi birer örnek teşkil etmektedir. Benzer şekilde, İsveç'te de ticari gayrimenkuller 1980-1985 yılları arasında yüzde 275, 1985-1990 yılları arasında yüzde 140 oranında değer kazanmıştır. 

Güneydoğu Asya konut piyasalarında da aşırı fiyat hareketlilikleri gözlemlenmiştir. 1992 yılından 1997 yılına kadar geçen süre içerisinde Tayland, Singapur, Malezya gibi ülkelerde yüzde 60'ın üzerinde artan konut fiyatları, 1997-1998 yıllarında yüzde 40'a yakın azalmıştır.

ABD'de Federal Housing Finance Agency (eski adıyla Office of Federal Housing Enterprise Oversight) Konut Fiyatları Endeksi incelendiğinde 1991 (Endeks Değeri=100)'den Nisan 2007 (Endeks Değeri=225,11)'ye kadar geçen süre içerisinde konut fiyatlarının yüzde 125 oranında değer kazandığını; ancak Temmuz 2008 (Endeks Değeri=212) itibariyle ise konut fiyatlarının Ekim 2005 (Endeks Değeri=211,98) değerlerine düştüğünü söylemek mümkündür. 

Ekonomiye Etkisi…

Yazıda da belirttiğim üzere, konut piyasalarında yaşanan fiyat hareketliliğine yönelik süreçte, genellikle fiyatların aşırı yükselmesi ile köpüğün oluşması, sonra bu köpüğün ani bir şekilde sönmesi ve fiyatların durağan seyrini devam ettirmesi şeklinde üç aşamadan oluşmaktadır. Fiyatların hızla yükselmesinde faiz oranlarındaki hızlı düşüş, arz ve stok durumu, bölgesel kamu yatırımları vb. konular etkili olmakla birlikte, sektörü sıkılaştırıcı kararlar ise tam tersi etki yaratabilmektedir. Bu konudaki son örneklerden bir tanesi Almanya'da karşımıza çıktı. 2023 yılı ikinci çeyrek döneminde artan faiz ortamında konut fiyatları geçen yılın aynı çeyreğine göre %9.9 geriledi ve 2000 yılından bu yana en sert düşüşü gerçekleştirdi. Diğer taraftan yine Almanya'da hem inşaat maliyetlerinin hem de faiz oranlarının artması nedeniyle 2023'ün ilk yarısında bina inşaat izinlerinde %27'lik bir düşüş oldu. Dolayısıyla, faiz oranlarına ilişkin alınacak kararlarda ve bunun konut fiyatlarına ve piyasaya yönelik etkisinde konuya hassasiyetle yaklaşılması gerekmektedir. Aynı zamanda şunu da unutmamak gerekir; 2024 yılı kaybetmeyenin kazanacağı bir yılı karşımıza getirebilir. Bu da ayrı bir yazı başlığı sanırım…

 


 

*Dijital Network Alkaş (“DNA”), blog yazarı tarafından DNA'da paylaşılan içeriklerin doğruluğundan, geçerliliğinden, güncelliğinden ve telif hakları konusundaki iddialardan sorumlu değildir. Tüm hukuki ve cezai sorumluluk blog yazarına aittir.

Paylaş 445