2026’ya Girerken Beklentiler

2025'in son yazısını gayrimenkul sektörü için 2026 yılı beklentilerinin yer aldığı ve bu yıl 22.'si yayınlanan PwC- ULI ortak yayını Gayrimenkulde Gelişen Trendler-Avrupa (Emerging Trends in Real Estate - Europe) raporuna ayırmak, özellikle de bu raporun son bölümüne odaklanmak istedim. 

Rapor bu yıl da 1000'in üzerindeki sektör profesyoneli ile gerçekleştirilen anket sonuçlarının paylaşılıp yorumlandığı bir belge olarak yeni yıla (2026'ya) ışık tutuyor. (Raporun tam metnine https://www.pwc.com/gx/en/industries/financial-services/real-estate/emerging-trends-real-estate/europe.html adresinden ulaşabilirsiniz) Her zaman olduğu gibi bu yıl da gayrimenkul iş dünyasının 2026 ekonomi ve gayrimenkule ilişkin beklentileri, yükselen pazarlar, yatırım beklenen gayrimenkul segmentleri ve gayrimenkul piyasasına fon girişlerini ele aldığı bölümleri içeren raporun bu yazımda biraz daha detaylı ele almak istediğim son bölümde ise Avrupa gayrimenkulünün ortaya çıkarması gereken “potansiyeline” vurgu yapılıyor.

2026 iş ortamı beklentileri - Raporun gelenekselleşen yapısı içinde iş ortamını ve ekonomiyi ele alan ilk bölümünde katılımcıların görüşleri 2026'nın faiz ve enflasyon baskısının hafiflemiş, en azından artık daha kolay tahmin edilebilir, dalgalanmayan yapıya bürünmüş olması nedeniyle makroekonomik dengelerde bir miktar rahatlama sağlanan; buna karşılık  jeopolitik istikrarsızlık ve küreselleşmenin geri tepmesi (deglobalizasyon) gibi kontrol edilebilmesi daha güç  “dış risklere” yönelik artan yapısal endişelere bıraktığı bir tablo içinde geçeceğini göstermektedir. Bu ortamda, sektör liderleri kenarda beklemek yerine belirsizlikle yaşamayı öğrenmek zorunda kaldıklarını ifade etmektedirler.

Raporun gayrimenkul finansal piyasalarını ele alan ikinci bölümünde 2026 yılı oldukça dramatik bir şekilde, belirsizliklerle dolu bir denizde yönünü belirlemeye çalışan bir gemi gibi tasvir ediliyor: Yeni trendlere uyum sağlamaya çalışırken kaynağını özellikle şahsi servet ve aile ofislerinden gelen borç ve özkaynakla destekleyen ve sadece en güvenli ve likit limanlara uğrayan, seyahat süresince de sürekli olarak rotasını (getiri beklentilerini) ayarlamak zorunda olan bir gemi…

Yukarıda da belirtmeye çalıştığım gibi katılımcı görüşleri doğrultusunda bu yılın raporunda 2026 Avrupa gayrimenkul görünümü, düşük faiz oranları ve enflasyon gibi ekonomik göstergelerdeki olumlu sinyallere karşılık süregelen jeopolitik ve ekonomik belirsizliklerin yarattığı ihtiyatlı bir pragmatizmle karakterize edilmektedir. 

Raporun beklentisi yüksek sektörler ve kentleri ele aldığı üçüncü ve dördüncü bölümlerinde sektör profesyonelleri, direnç için ülke ve şehir seçimine odaklanarak, yüksek likiditeye sahip ana pazarları (geçen son 5 yıldır olduğu gibi yine değişmeyen dörtlü Londra, Madrid, Paris ve Berlin ile 6.'lığa gerileyen Münih yerine dinamik genç yapısı ve iş olanaklarıyla 5.'liğe yükselen Amsterdam) tercih etmekte ve operasyonel yoğunluğa sahip uzun vadeli trendlere yönelmektedir. Yatırım beklentilerinde, dijitalleşme ve demografi gibi güncel eğilimlerin etkisiyle veri merkezleri, yeni enerji altyapıları, servisli konutlar, öğrenci evleri ve sağlık gibi konut alt sektörleri başı çekmektedir. 

Avrupa'nın Potansiyelini Ortaya Çıkarmak

Raporun benim açımdan en ilgi çekici kısmı bu yıl yukarıdaki başlığı taşıyan 5. bölümü. 

Bu bölümde rapor, Avrupa Merkez Bankası eski Başkanı Mario Draghi'nin 2024'te yayımlanan raporunda dile getirdiği acil reformlar yapılmazsa AB'nin uzun süreli ekonomik durgunluk ve ABD ile Çin gibi küresel rakiplerin gerisinde kalma riskiyle karşı karşıya olduğu ve bunun da sadece ekonomik değil toplumsal çalkatılar da yaratacağı yönündeki tespitinden hareketle gayrimenkulün Avrupa'nın potansiyelini ortaya çıkarmadaki rolüne odaklanıyor. 

Draghi'nin bu uyarısı aslında gayrimenkul sektörü için mevcut jeopolitik belirsizliklerle büyüyen önemli bir tehdit öte yandan da fırsat oluşturuyor. Avrupa'nın ekonomik istikrarına yönelik bu tehdit, yatırımcıların stratejik olarak başta enerji ve savunma gibi altyapı yatırımlarına yönelmeleri tetikledi ve gayrimenkul açısından altyapı yatırımları fırsatları oluşmaya başladı. NATO liderlerinin, altyapı dahil olmak üzere GSYH'nin %5'ini savunmaya harcamaya yönelik taahhüdü de bu değişimi vurgulamaktadır.  

Raporda sadece gayrimenkul sektörü değil, farklı sektörlerden de liderlerin ortak görüşü Avrupa'nın, rekabet gücü açığını kapatabilmek için, binalar ve kentleri artık pasif, edilgen yapılarından arındırıp, ekonomik büyümeye etkin katkı sağlayan altyapılar olarak sisteme etkin olarak sokmasının şart olduğu noktasında birleşiyor. Çünkü, yüksek kaliteli gayrimenkuller, enerji verimli işyerleri ve erişilebilir konutlar, yenilik ve canlılık odaklı alanların temelini oluşturacak, bu da ekonomik büyüme, refah ve yaratıcılığın yanı sıra dayanıklılık, beceri ve hareketliliği de destekleyecektir.

Raporda gayrimenkul sektörünün Avrupa'nın teknolojik dönüşümündeki rolünün önemi vurgulanırken, sektörün kendi içinde de dönüşüme gitmesi gerektiğine işaret ediyor. Sektörün artık düşük teknolojili ve durağan bir gelir kaynağı değil, daha entegre ve yüksek teknolojili, operasyonel faaliyetler üzerinden değer yaratan bir yapıya evrilmesi gerektiğinin altı çiziliyor. 

Yıllar içinde Avrupa'nın Çin ve ABD'nin gerisinde kalmış olması, aslında aşırı temkinli, ekonomik hareketlerde nispeten “tutucu” ve “geç adapte olmak” gibi Avrupa ile özdeşleşmiş kavramlarla açıklansa da raporda dile getirilen görüş, Avrupa'nın sadece kültür ve turizm değil özellikle yaratıcılık ve ağırlıklı olarak da sanayi ile mevcut döngüden çıkabileceği yönünde ve gayrimenkul bu dönüşümde çok kritik ve önemli bir yer tutuyor…

Avrupa'nın potansiyelinin ortaya çıkarılması için adımlar da atılmıyor değil aslında. Rapor bu konuda kamu özel iş birliği projelerine, Avrupa Komisyonu tarafından atanan özel Enerji ve Konut İşleri Komiserine, Avrupa Yatırım Bankası tarafından ayrılan 6 milyar Avro'luk Enerji Verimliliği kaynağına, daha etkin bir üretim için Topluluk genelinde ortaklaştırılmaya çalışılan inşaat ruhsat süreçlerine ve oldukça önemli bir nokta olan Avrupa Komisyonu'nun 2028-34 dönemine ilişkin 2 Trilyon Avro'luk topluluk bütçesi içinde özellikle yer verdiği yatırımları inovasyon, altyapı ve dayanıklılık gibi uzun vadeli önceliklere yönlendirecek 451 Milyar Avro'luk rekabetçilik fonuna atıfla bu önemli dönüşümün gerçekleştirilmesi için adımların atılmakta olduğunun altını çiziyor. 

Bu yazıyı kaleme aldığım günlerde (tam olarak da 16 Aralık 2025'te) Avrupa Komisyonu tarafından yayınlanan Avrupa Erişilebilir Konut Planı (European Affordable Housing Plan) tam da PwC-ULI raporunda altı çizilen ve Avrupa'nın aksiyon almak üzere olduğu belirtilen “barınma” problemine ilişkin çok detaylı ve yapılandırılmış bir plan sunuyor. Aşağıdaki bağlantıdan söz konusu dokümanı da incelemenizi öneririm (https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en).  

Sanayinin desteklenmesi gerekliliğinin ve kalkınmanın, rekabetçiliğin ancak önemli sanayi hamlesi ile gerçekleştirilebileceğinin altının çizildiği raporda, gayrimenkul tarafından bu dönüşümde kuvvetle desteklenecek sanayi alanındaki potansiyel için öne çıkan alanlar olarak da

-    Dijital teknoloji, yapay zekâ
-    Savunma, uzay ve havacılık
-    Yaşam bilimleri ve ilaç 
-    Otomotiv ve buna bağlı mobilizasyon
-    Temiz teknoloji ve enerji altyapısı

alanlarına işaret ediliyor. 

Sonuçta 2026 yılı raporunda katılımcılar gerçeklerle yüzleşmenin şart olduğu zorlu ancak dönüştürücü bir döneme girildiğini; bu dönemin uygun faiz ve enflasyon koşullarında sermaye ve borçlanma kanallarıyla finansmanının mümkün olduğunu; gayrimenkul için değeri ve gerekli olan dönüşümü yönlendiren ESG, uygun teknoloji ve kullanıcı tercihleri açısından yapısal eğilimlerin netleştiğinin ve Avrupa'nın geleceği için vereceği var olma kararında gayrimenkul sektörü olarak potansiyelin ortaya çıkarılmasında üzerine düşen görevi yapmanın zamanı geldiğinin altını çiziyorlar.

Dolayısıyla yeni yıla, ateşinin hiç sönmemesini dilediğimiz umutla girmek için bir sebep de gayrimenkul sektöründen geliyor… Ne mutlu😊