Devam Eden Konuta Erişilebilirlik Sorunu ve Çözüm Yolları

Türkiye'de konut piyasasında hane halkının erişilebilirlik sorunu, ekonomik dinamiklerden ziyade yapısal ve politik tercihlerle şekillenmiş kronik bir mesele haline gelmiştir. Enflasyonun seyri, faiz politikaları, spekülatif yatırımlar ve arz-talep dengesizlikleri, konut fiyatlarını ortalama hanehalkı geliri ile satın alınamayacak noktaya taşımıştır. Ancak, bugüne kadar geliştirilen çözümler çoğunlukla konjonktürel ve kısa vadeli olmuş; gerçekçi ve sürdürülebilir bir konut politikası için kapsamlı bir reform gerektiği aşikârdır.

Konut Erişilebilirliği Sorununun Temel Nedenleri

Geçtiğimiz hafta içerisinde Gerald Koessl “Home Sweet Hurdle” başlıklı makalesinde Avrupa'daki erişilebilirlik sorununa ilişkin önemli tespitlerde bulunmuştu. Avrupa'daki konut krizinin sadece sayısal bir mesele olmadığını, aynı zamanda insanların nerede yaşadığı, çalıştığı ve ailelerini nasıl yetiştirdiğini şekillendiren artan eşitsizlikle ilgili olduğunu vurguladığı makalesinde; 2005 ile 2023 yılları arasında, Avrupalıların ortalama kullanılabilir gelirleri sadece %17 artarken, kiraların %34 ve konut fiyatlarının %76 oranında yükseldiğini ifade etmiştir. Konuta erişilebilirlik sorununun konutun bir varlık olarak finansallaştırılması ve piyasada spekülatif yatırımların artmasının bir sonucu olduğunu; ayrıca, yeni uygun fiyatlı konut bulunabilirliğinin ve sosyal konutlara yapılan yatırımların eksikliğinin birçok Avrupa ülkesinde erişilebilir ve güvenli konut stokunun azalmasına yol açtığını belirtmiştir. 

Makaledeki cümleler çok tanıdık, benzer değerlendirmeleri 2022 yılından bu yana çeşitli platformlarda dile getiriyorum. Bizde de 

1-    Makroekonomik Dalgalanmalar ve Finansal İstikrarsızlık; 
2-    Arz-Talep Dengesizliği ve Lüks Konut Ağırlıklı Üretim; 
3-    Gayrimenkulün Spekülatif Bir Yatırım Aracına Dönüşmesi; 
4-    Kentsel Dönüşümün Sosyal Erişimi Kısıtlayan Yapısı ve 
5-    Kiralık Konut Piyasasındaki Kontrolsüzlük gibi nedenlere bağlı olarak konuta erişim, üst gelir grupları dışındaki kesimler için giderek daha kaygı verici ve çok boyutlu bir sorun haline gelmiştir.

Çözüm Önerileri

Bilindiği üzere, yüksek konut maliyetlerinden en çok etkilenenler, düşük gelirli hanelerdir. Özellikle, düşük gelirli haneler, gelirlerinin yüksek bir kısmını konut maliyetlerine harcamak zorunda kalmaktadır. Bu durum, uzun vadede sosyal uyumu bozmakta ve ekonomik eşitsizlikleri artırmaktadır.  

G. Koessl makalesinde, etkili konut politikalarının uzun vadeli etkileri ile siyasi döngülerin kısa vadeli doğası arasında belirgin bir uyumsuzluk olduğunu belirtmektedir. Bu kopukluk, birçok ülkede konut politikalarının konut krizine anlamlı çözümler sunamamasını da açıklamaktadır. Hükümetler genellikle kısa vadeli çözümlere başvurmakta, bu da konut piyasasında uygun fiyatlılık ve istikrarı artırmaya yönelik çözümler sunulmasını engellemektedir.

Bu bağlamda politika yapıcılara düşen görev, erişilebilirlik sorununa yönelik kalıcı çözümler geliştirmektir. Geçmiş dönemlerdeki pek çok yazımda belirttiğim gibi,

1-    Arsa tahsisine bağlı olarak oluşturulan ve özünde kiralık konut üretimini hedefleyen kamu-özel sektör ortaklıkları; 
2-    Proje gayrimenkul yatırım fonlarının erişilebilir konut üretim süreçlerine yönlendirilmesi; konut kooperatifçiliğinin yeniden canlandırılması; 
3-    Sosyal konut politikalarının güçlendirilmesi; aşamalı konut edinim sistemi gibi alternatif sistemlerin desteklenmesi; 
4-    Tasarruf finansman şirketlerinde yer alan birikimlerin başta proje gayrimenkul yatırım fonları katılım paylarına olmak üzere gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına aktarılmasına imkan sağlanması; 
5-    Konut spekülasyonunu önleyici düzenlemelere gidilmesi;
6-    Kentsel dönüşümde sosyal öncelikler kapsamında mevcut maliklerin barınma hakkını koruyacak şekilde planlanması erişilebilirlik sorununa ilk öncelikli çözümler olarak değerlendirilebilir.

Kapsamlı Bir Konut Reformu Şart

Türkiye'de konut erişilebilirliği sorununun çözümü, yalnızca faiz oranlarını düşürmekten ya da kısa vadeli teşviklerle piyasa dengesini bozmaktan öteye gitmelidir. Finansman imkanlarının çeşitlendirilmesi, spekülatif alımların sınırlandırılması, sosyal konut politikalarının güçlendirilmesi ve alternatif modellerin desteklenmesi önemlidir. Konut politikasında atılacak her adım, yalnızca bugünün değil, geleceği de teminat altına alacaktır.