Kentsel Dönüşümde Finansal Engeller ve Olası Çözümler

Kentsel dönüşüm projelerinin sağlıklı olarak devamlılığının sağlanabilmesi için sürecin finansal açıdan da doğru şekilde planlanması gerekmektedir. 6306 sayılı Kanun doğrultusunda gerçekleştirilen kentsel dönüşüm çalışmalarında karşılaşılan en büyük problem kentsel dönüşüme yeterli finansmanın sağlanamamasıdır. İlgili Kanun uyarınca kentsel dönüşümü teşvik etmek amacıyla kira yardımı ve faiz desteğine ilaveten yapılacak işlemlerde; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti, damga vergisi, banka ve sigorta muameleleri vergisi gibi bazı vergi, harç ve ücretlere muafiyet/istisna getirilmiş durumda. Ayrıca ilgili Kanun kapsamında “Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı”nın oluşturulduğu 2012 yılından itibaren ise başta kurumsal ve bireysel kira yardımı, faiz desteği, kamulaştırma ve dönüşüm uygulamaları olmak üzere Ekim 2022 itibarıyla (cari fiyatlarla) yaklaşık 24,8 milyar TL ödenek sağlanmış görünüyor (Kaynak: 2023 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı).

Kentsel Dönüşümün Toplam Finansman İhtiyacı

Ülkemizde 28,6 milyon konut bulunmakta olup, bunların yaklaşık 6,7 milyonunun depreme karşı dayanıksız olduğu tahmin edilmektedir (Kaynak: TBMM Deprem Araştırma Komisyonu Raporu). Yapılan gerçekçi hesaplamalar 100 m2 net büyüklüğündeki bir konut için ortalama 65bin dolarlık bir yeniden yapım maliyetini karşımıza çıkarmaktadır. 6,7 milyon konutun dönüşümü için gerek duyulan olası finansman miktarı 435 milyar dolar olarak değerlendirilebilinir. Dolayısıyla, kentsel dönüşüm çalışmalarında ihtiyaç duyulan bu yüksek bütçeli kaynağın sadece kamu tarafından karşılanabilmesi söz konusu değildir.

Faiz Desteği Var Ama Ne Kadar Sürdürülebilir?

Bu süreç içerisinde dönüşüm projeleri özel hesabının oluşturulması önemli olmakla birlikte, teşvikler ve Kanun kapsamında sağlanan destekler açısından hane halkını ilgilendiren en önemli imkanın faiz desteği olduğu söylenebilir. Son yapılan düzenlemelerle birlikte, kentsel dönüşümdeki faiz desteği standart konutlar için yıllık konut kredi faiz oranının 600 baz puanı kadar olup (enerji kimlik düzeyine göre 700 baz puana kadar çıkmaktadır), hak sahiplerine kullandırılacak kredi tutarı en fazla 600.000 TL'dir. Vade ise en fazla 10 yıl ile sınırlıdır. Ancak, ilgili kredinin kullandırımına ilişkin bir sorun görülmektedir. Aslında kentsel dönüşüm kredisi banka açısından klasik bir konut kredi uygulaması olarak değerlendirilmektedir. Krediyi kullananın (malikin) yaşı ve gelir yapısı önemlidir. Ayrıca kredinin kullandırımında teminat açığı oluşmakta olup, bankalar tercihen maliklerin garantör limiti tahsis ettikleri müteahhitler ile anlaşmalarını istemektedirler. Sistemsel sorun yaratan bu durumların, faiz desteğinin verimli sağlanmasında engel oldukları söylenebilir.

Finansman İhtiyacına Olası Çözümler

Ülkemizde öngörülen kentsel dönüşüm süreçlerinin tamamlanabilmesi için finansal kaynakların mutlaka çeşitlendirilmesine ihtiyaç bulunmaktadır. Bakanlığın mevcut yapıda hak sahiplerine sağlamış olduğu konut kredilerinde faiz desteği yaygınlaştırılmalı, uygulama sorunları çözülmeli ve özellikle alan bazlı dönüşümlerde proje geliştiricisi kurumlara da benzer destek sağlanmalıdır. Diğer taraftan, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları üzerinden yüksek miktarlı fon sağlanması mutlaka işler hale getirilmelidir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım fonları ve gayrimenkul sertifikaları gibi farklı uygulamaların hayata geçirilmesi kentsel dönüşüme hız kazandıracaktır.