“Yok, olamaz!” dedi hiddetle. “Bunlar benim duyduklarımdan tamamen farklı. Emin misiniz?” Gözleri, karşısında oturan, artık orta yaşı çoktan geçtiği alnındaki çizgilerden ve beyaz saçlarından kolaylıkla anlaşılan Erhan'ın yüzünde ve mimiklerinde bir tereddüt arıyordu. 

Erhan, gözlerini soruyu soran ve umutsuzca “şaka şaka!” diyerek kendini rahatlatacağını uman Hayri Bey'den bir saniye bile kaçırmadan “Maalesef doğru bu söylediklerim” dedi. Hayri Bey ayağa fırladı… Bir an ne söyleyeceğini, nasıl davranacağını bilemeden öylece durdu… Sonra, arkadaki sehpada duran kahve termosuna doğru ilerleyip, kahvesini doldururken “Benzer durumda pek çok dostum var. Onlar bu vergileri hiç ödememişler, Maliye de gelip sormamış ama siz bana ciddi bir vergi riski hesaplamışsınız. Acaba ben bazı şeyleri size yanlış mı anlattım. Bir kez daha konuşalım mı?” diyerek, yerine oturdu ve kahvesinden bir yudum alıp Erhan Bey'e “umut dolu” gözlerle baktı.

Her şey bir ay kadar önce Erhan Bey'e gelen bir telefonla başlamıştı.

- Günaydın Erhan Bey. Ben Hayri. Telefonunuzu bir arkadaşım aracılığı ile edindim. Size danışmak istediğim bir konu var müsaitseniz.

- Günaydın Hayri Bey. Buyurun.

- Dededen kalan bir miktar arsamız var. Artık vakti geldi diye düşünüyoruz. Çoktandır kapımızı aşındıran müteahhitlerden birine kanımız ısındı gibi. Bu arsa üzerine konut projesi gerçekleştirecek bu müteahhit. Bize de toplam 52 daire düşecek. Görüşmeleri yaparken konunun vergi tarafı ile ilgili olarak bir iki husus takıldı aklıma. Onları danışmak isterim.

…

Bu görüşme üzerine Hayri Bey'le Erhan, bir iki telefon görüşmesi daha yapıp çalışmaya başladılar. Bugün Hayri Bey'i ofisinde ziyaret eden Erhan çalışma sonuçlarını yüz yüze aktardı ve söz konusu proje sonucunda Hayri Bey'in karşılaşacağı vergiler konusunda “müşterisinin” çok da beklemediği bilgileri aktardı. Bu tür toplantılara ve aldığı tepkiye oldukça alışkın olan deneyimli danışman, toplantının başında kendisine ikram edilen ancak konuşmaktan sadece bir ki yudum içebildiği ve buz gibi olan kahvesini kenara koyup yeni bir kahve doldurmaya kalkarken başladı anlatmaya…

“Hayri Bey, haydi baştan başlayalım;

Dededen miras yoluyla size intikal etmiş olan arsalarınız üzerinde müteahhitle bir sözleşme yapıp 52 adet daireyi almak ve bunları satmak istiyorsunuz. Bu işlemlerin size oluşturabileceği vergi yükünü detaylı olarak raporumuzda yer verdiğimiz yürürlükteki vergi yasalarına göre hesaplamak zorundayız.

Gelir Vergisi Yasası'nın gerçek kişilerin gayrimenkulden elde edecekleri kazancın vergilemesini düzenleyen iki ana maddesi var: Biri “ticari kazanç” maddesi, diğeri ise “değer artışı kazancı” maddesi. Gerçek kişinin gayrimenkul satış kazancı bu iki maddeden birine göre vergilendiriliyor. Her iki maddenin kapsamı ve vergileme şekli farklı. Gayrimenkul satış kazancının hangi madde kapsamında vergileneceği bu gayrimenkul satış işleminin bir ticari organizasyon içinde ve sürekli yapılıp yapılmadığına bakılarak karar verilecek bir husus. Yasamız “sürekli” olarak gayrimenkul alım satımı ve inşa işi ile uğraşan gerçek kişileri “tacir” olarak niteliyor ve elde ettikleri kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesini öngörüyor. Burada ana konu “süreklilik”. Sürekli olarak gayrimenkul alım satımı yapmayan gerçek kişinin elde edeceği gayrimenkul satış kazancı “değer artışı kazancı” kapsamında vergileniyor.

O zaman şu süreklilik konusuna bakmamız lazım. Vergi idaresi ve konuyla ilgili kendisine intikal eden olaylara ilişkin olarak verilen kararları çerçevesinde vergi yargısı, bir yılda birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer adet gayrimenkul satışının “süreklilik” şartını sağladığını kabul ediyor. Yani size müteahhit tarafından teslim edilecek 52 dairenin bir yıl içinde birden fazla kişiye satılması, ya da 1 dairenin diyelim 2024'te bir dairenin de 2025'te satılması durumunda siz sürekli olarak gayrimenkul alım satımı ile uğraşan kişi statüsüne girecek ve ticari kazanç sahibi bir tacir olacaksınız. Eğer tacir olursanız da defter tutacak, aylık, üç aylık, yıllık beyannameler verecek, fatura düzenleyecek, satışlarınızı KDV'li olarak yapacak…size yüklenen diğer yükümlülükleri yerine getireceksiniz.

Eğer tacir değilseniz, yani bir yılda birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer gayrimenkul satışı yapmazsanız, gayrimenkul satışından elde edeceğiniz gelir bu kez “değer artışı kazancı” kapsamında vergilenecektir. Bu durumda defter tutmayacaksınız, aylık, üç aylık beyannameler vermeyeceksiniz, fatura düzenlemeyeceksiniz ve gayrimenkul satışınız KDV'ne tabi olmayacak. Yani bu durumda hayat biraz daha kolay. Eğer tacir değilseniz ve söz konusu gayrimenkule 5 yıldan uzun süredir sahipseniz satıştan elde edeceğiniz gelir vergiye bile tabi olmayacak. Eğer gayrimenkulünüzü 5 yıl beklemeden satarsanız bu durumda da satış bedelinden söz konusu gayrimenkulün alış maliyeti ve buna ilişkin alım satım harcı, satış komisyonları gibi bazı giderler indirildikten sonra kalan kar Gelir Vergisine tabi tutulacak. Bir başka önemli mesele daha var: Eğer satışa konu söz konusu gayrimenkul size miras ya da bağış gibi ivazsız bir şekilde intikal etmişse bu durumda 5 yılı da beklemenize gerek yok. Satıştan elde edeceğiniz kazanç vergilenmiyor…”

Anlatılanları nefessiz ama oldukça sıkıntılı bir şekilde dinlemekte olan Hayri Bey'in gözleri, Erhan'ın bu son sözleri karşısında parladı: 

“İşte bu! Bizim durum bu!” dedi sevinçle, “Bu arsalar bize dededen kaldı. Dolayısıyla vergi olmayacak değil mi?”. 

Canlanan, adeta yeniden hayata dönen müşterisini çok fazla incitmemek ama bir taraftan da gereksiz umuda sevk etmemek için kelimelerini özenle seçerek devam etti konuşmasına Erhan:

“Haklısınız Hayri Bey. Arsa size miras yoluyla geldi. Dolayısıyla arsayı arsa olarak satsanız ve milyarlar kazansanız herhangi bir vergi ödemeyeceksiniz. Ancak siz arsayı müteahhide kat karşılığı veriyorsunuz ve karşılığında size teslim edilen 52 yeni tapuyu satıyorsunuz, muhtemelen 52 değişik kişiye… Dolayısıyla kural olarak size intikal eden varlığın elden çıkarılması gibi görünse de burada size miras yoluyla intikal eden varlıkla bağlantısı kesiliyor. Her ne kadar oldukça eski tarihli bir Maliye görüşünde miras yoluyla gelen arsanın müteahhide kat karşılığı verilmesi sonucunda elde edilen dairelerin satışından elde edilecek kazanç vergilendirilmez dense de sizin durumunuzun buna uymadığını 52 dairenin satışının ticari nitelik taşıdığını söylemek zorundayım. Ama tabii ki bu konuda yargıya gitmek, aynen sizin söylediğiniz gibi bunu miras yoluyla edinilen servetin şekil değiştirmesidir demek de mümkün. O zaman yargının vereceği karara bakarız.”

“Anlıyorum. O zaman bana gelen 52 daire ile ilgili satışa başladığım an vergileneceğim doğru mu? Yok mu bunun vergisiz bir yolu?” diye, biraz da umutsuzca son bir kez şansını denedi Hayri Bey.

“Olmaz mı?” dedi Erhan. “Size gelen 52 daireyi 5 yıl süre ile satmaz, elinizde tutarsanız ve 5. yılın sonunda ya tümünü birden tek bir kişiye/şirkete/fona satar/devrederseniz ya da 5 yıldan sonra iki yılda bir birer tane satarsanız herhangi bir gelir vergisi ödemeyeceksiniz.”

“Filmi geri sarıp, sizin için hazırladığımız raporda değindiğimiz diğer alternatifi de bir kez daha hatırlatayım size Hayri Bey” diye devam etti Erhan. “Konuşmamız sırasında sözünü ettiğiniz bu gayrimenkul yanında ailenizin ve sizin adınıza kayıtlı, bazılarını satın aldığınız, bazıları miras yoluyla edinilmiş ticari imarlı başka değerli arsalarınız olduğunu da söylemiştiniz. Belki onları da bu çalışmanın kapsamına alıp, bu 52 konutluk proje ile birleştirecek bir “şirket” alternatifi de çalışılabilir.”

“Aman eksik olsun. Daha çok gayrimenkul daha çok vergi?” diye lafa girdi Hayri Bey.

“Öyle düşünmeyin” dedi Erhan. “Gelin birlikte yazalım senaryoyu: Size miras yoluyla gelen ve yukarıda konuştuğumuz bu 52 konutluk projenin arsaları, miras yoluyla gelen diğer arsalarla birlikte yarın toplu olarak yeni kuracağınız bir Anonim Şirket'e ayni sermaye olarak koyalım. Arsayı arsa olarak koyduğumuz ve bunlar size miras yoluyla geldiği için bu işlemde size bir gelir vergisi yükü doğmuyor. Ayni sermaye olarak koyduğumuz için bu işlemde tapu harcı da yok…” 

“İyi başladınız, lütfen böyle devam edin Erhan Bey” dedi Hayri Bey sevinçle.

“Bu yeni şirket sizin bulduğunuz müteahhitle kat karşılığı sözleşmeyi yapsın. Zaten siz kendi üzerinizde yapsanız da konuştuğumuz gibi vergi ödeyeceğiniz için şirkette bunu yapmak size ek yük getirmeyecek. Hatta kar dağıtımı yapmazsanız daha az bir vergi de ödeyeceksiniz. Daha sonra satın alma yoluyla edindiğiniz ticari imarlı gayrimenkulleri de 5 yılları dolunca – ki hatırladığım kadarıyla 3 yılı geçti bile- bu şirkete yine ayni sermaye olarak koyarız. Yine vergi yok ve tapu harcı yok! Şimdi bu yeni AŞ'de 52 konutluk bir proje ve üzerinde çok değerli ticari proje geliştirilecek gayrimenkuller oldu. Yani biz iyi bir portföy oluşturduk… Günü gelip, şirket ve piyasa koşulları uygun olunca bu şirketi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı olarak halka arz edebiliriz. Siz de bu şirketin ortağı olarak profesyonelce yönetilen bir portföyden sürekli gelir elde etmeye başlarsınız. Önce size, sonra çocuklarınıza ve hatta torunlarınıza iyi bir gelecek planı olmaz mı? Hem de en uygun vergi koşulları ile…”

Hayri Bey, “Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı mı?” diye güldü kocaman bir kahkaha ile… “Erhan Bey, toplantının başında bana gelecek 52 dairenin vergisini nasıl ödeyeceğim diye düşünürken, siz şimdi bana sermaye piyasalarında bir oyuncu kostümü biçtiniz. Düşüneceğim şey basitken çok daha kompleks oldu. Bilmesem daha iyiydi. Bana şu GYO meselesini biraz daha anlatsanıza bir değerlendirelim. Vergi avantajı dediniz ilgimi çekti!” derken, asistanına işaret ederek kendisine ve Erhan Bey'e birer sade kahve siparişi verdi. 

Anlaşılan toplantı daha yeni başlıyordu…   

Son Yazıları

GYO’lar Neden Var?

Blog 2024, 25 Mart

Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?

Blog 2024, 26 Şubat

Konuta Erişebilirlik Sadece Türkiye’nin Sorunu mu? Erişilebilir Konut Sorununun Çözümü için Dünya Örnekleri

Blog 2024, 30 Ocak

Gayrimenkul Dünyasında Neler Oluyor?

Blog 2023, 27 Aralık

Keşke

Blog 2023, 30 Ekim