Doğru Planlanmış Kentsel Dönüşüm Ülkemizin Geleceğidir

6 Şubat günü çok acı, yüreğimizin yandığı, kelimelerin anlam taşımadığı bir gün olarak hafızalarda kalacak. Ülkemiz deprem kuşağında ve afetlere çok açık; geçmiş 11 yıllık süreç içerisinde KENTSEV genel sekreteri Dr. Haldun Ersen ve İstanbul Üniversitesi olarak Kentsel Dönüşüm Sertifika programlarını gerçekleştiriyoruz; konferanslar ile toplumu bilgilendirme anlamında katkı sağladığımızı düşünüyorum. Özellikle akademik anlamda farklı kurumlarla birlikte kendi uzmanlık alanlarımdan biri olan kentsel dönüşüm ve finansmanı konusundaki çalışmalar içerisinde yer aldım, konunun diğer uzman akademisyenleri ile birlikte raporlara katkı sağladık.

TÜİK'in 2022 yılsonunda yayımladığı “Bina ve Konut Nitelikleri Araştırmasına” göre hane halklarının ikamet ettikleri konutların yüzde 53'ü 2000 yılı öncesi inşa edilmiş durumda; sadece bu yapı stokunun değil, son deprem bize gösterdi ki aynı zamanda deprem yönetmeliğine uygun yapılmış olarak yeni yapı stokunun da yeniden gözden geçirilmesi gerekiyor.

Geçmişe doğru bakınca, ilgili çalışmalar içerisinde en öne çıkan çalışmalardan birinin 2017 yılı içerisinde düzenlenen “Şehircilik Şurası” olduğunu söyleyebilirim. Şura kapsamında“1. Şehirlerimizde Kimlik, Planlama ve Tasarım; 2. Kentsel Dönüşüm; 3. Şehirleşme, Göç ve Uyum; 4. Şehirleşmenin Yeni Vizyonunda Yerel Yönetimlerin Rolü” komisyonları kurulmuştu.

Kentsel Dönüşüm başlığı altında çalıştığımız 2nci Komisyon özelinde hazırladığımız raporda kentsel dönüşüm sürecinin finansal, mekânsal, yasal ve toplumsal boyutlarıyla ele alınarak afet riski altında bulunan alanların yenilenmesi, afet ve kentsel risklere duyarlı, yaşam kalitesi yüksek çevrelerin oluşturulmasına yönelik yeni yöntem, model ve yaklaşımların geliştirilmesini amaçlamıştık.

“Kentsel Dönüşüm Komisyonu”nun aldığı kararları bugüne ışık tutabilmesi anlamında yeniden paylaşmak isterim (Kaynak: T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Şehircilik Şurası Sonuç Bildirgesi):

1. İnsan, zaman ve mekâna dair hafızamızı yansıtan tüm değerlerimiz kentsel dönüşüm sürecinde korunmalı ve tasarıma yansıtılmalıdır.

2. Kentsel dönüşüm planlamadan bağımsız yürütülmemeli ve dönüşüm stratejileri üst ölçekli planlardan başlayarak belirlenmelidir.

3. Kentsel dönüşüm, sadece maddi kazanç sağlayan, gayrimenkul odaklı ve emsal artışına dayalı bir yaklaşımdan kurtarılmalı, yaşam-toplum-çevre üçlüsünü ön plana alan örnekler geliştirilmelidir.

4. Bütüncül planlama ilkesi çerçevesinde bina bazlı dönüşümün yanı sıra alan bazlı dönüşümün teşvik edilmesi suretiyle sosyal donatı alanlarına, planlı altyapıya ve yeşil alanlara sahip nitelikli yaşam alanları oluşturulmalıdır.

5. Kentsel dönüşümün sosyal ve iktisadi boyutu dikkate alınmalı, tüm paydaş kurumların katılımıyla alanda yaşayan vatandaşlarımıza istihdam sağlayacak ve eğitim imkânları oluşturacak projeler üretilmelidir.

6. Kentsel dönüşüm alanlarında öncelikle yerinde dönüşüm ilkesi benimsenmeli, mevcut sosyal yapının ihtiyaçlarını göz önünde bulunduran mekânsal çözümler üretilmelidir.

7. Dönüşüm sürecinin daha sağlıklı ve etkin uygulanması gayesiyle, yeni proje ortaklıklarının oluşturulması ve finans tedbirlerinin alınmasına yönelik mevzuat düzenlemeleri hayata geçirilmelidir.

8. İmar planları neticesinde oluşan değer artışlarının belli bir kısmı kamuya aktarılmalı ve bu kaynak şehirlerimizin sosyal ve teknik altyapısının geliştirilmesi amacıyla kullanılmalıdır.

9. Belediyeleri finansal açıdan destekleyen İLBANK, kentsel dönüşümde yönlendirici ve finansman sağlayıcı bir rol almalı ve dönüşüm sürecinde etkin olmalıdır.

10. Kentsel dönüşüm kapsamında kullanılmak üzere yurt dışından uygun kredi finansmanı sağlanması için inşa faaliyetlerine yönelik Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı kurulmalıdır.

11. Dönüşüm projelerinde ön finansman sağlamak amacıyla kamu kaynaklı faizsiz kredi imkânı sağlanmalı ve gayrimenkul sertifikası, uzun vadeli tahvil ihracı, gayrimenkul yatırım fonu gibi alternatif finansman araçlarının kullanımı yaygınlaştırılmalıdır.

12. Kentsel Dönüşüm Özel Hesabı'na kaynak sağlamak için Doğal Afet Sigortaları Kurumu gibi fonlara sahip kuruluşların dönüşüm projelerinin finansmanında yatırımcı olarak yer alması, kamu kuruluşları eliyle gerçekleştirilen projelerden elde edilen gelirin belirli bir oranının bu hesaba aktarılması gibi yeni kaynaklar üretilmelidir.

13. Yoğunluğu azaltılması gereken riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarına hakların transferi sağlanarak, boşaltılan alanlarda yeşil alanlar, meydanlar ve donatı alanları oluşturulmasına imkân tanınmalıdır.

14. Kentsel dönüşüm sürecinin şeffaf ve kurumsal bir biçimde yürütülmesi amacıyla Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş ve eğitilmiş, alanında uzman kişilerin istihdam edildiği kentsel dönüşüm ofisleri açılmalıdır.

15. Projelerin öncesinde ve sonrasında dönüşümden etkilenen kesime yönelik sosyal etki analizleri yapılmalı, mahalle hayatı canlandırılmalıdır.

16. Başarılı ve başarısız tecrübelerden çıkarımlar yapılmalı, vatandaşla paylaşılmalı, her projenin bir kimlik kartı olmalı ve dönüşüm proje süreçleri izlenebilir kılınmalıdır.

17. Hak sahiplerinin dönüşüme dair istekliliklerin artırılması için uzlaşma süreci şeffaf bir biçimde yönetilmeli, yeni yaşam alanlarının nasıl oluşturulacağı (model, tasarım), projenin aktörleri (işbirliği, katılım, ortaklık), projenin finansmanı (kamu, piyasa, maliyet odaklı) ve ortaya çıkan değerin nasıl paylaşılacağı (eşitlik, kamu yararı) hususlarında hak sahiplerine projeyi yürüten idare tarafından bilgi verilmelidir.

18. Kentlerin tarihi ve kültürel kimliklerini, yoksunluk, yoksulluk, risk, siluet gibi değişkenleri dikkate alarak kamunun çözüm ortağı olacağı, hak sahiplerinin de talepleri doğrultusunda katılımcı olacağı bir platform oluşturulmalıdır.

19. Özel sektör vasıtasıyla yapılan kentsel dönüşüm uygulamalarında, uzlaşma görüşmelerinde ilgili kamu kurumu vatandaşımızın yanında doğrudan sorumlu veya garantör olarak bulunmalıdır.

Kapsayıcılığı ve etkisi düşünüldüğünde kentsel dönüşüm ülkemizin geleceğidir; umarım konu hakkında gerçekçi çözümler üretilir ve raporlarda aktarılanlar hayata geçirilir. Gelecek nesiller için yapacak daha çok işimiz var. Hepimizin başı sağ olsun. Allah tüm zorda kalan vatandaşlarımıza ve onları kurtarmaya çalışan, destek olanlara güç kuvvet versin.