Kamu Özel Sektör İş birliği (KÖİ) ile Erişilebilir Kiralık Konut Modeli

TCMB tarafından açıklanan son konut metrekare satış fiyatları bize erişilebilirlik sorununun daha da derinleştiğini ve kamunun hanehalkı barınma ihtiyacının giderilmesi anlamında proaktif davranmasının kaçınılmaz olduğunu göstermektedir. Bu kapsamda kamu özel sektör işbirliği (KÖİ) ile erişilebilir kiralık konut modelini biraz daha detaylandırmakta fayda görüyorum.

Neden Erişilebilir Kiralık Konut Modeline İhtiyaç Var?

Bugün ülkemizin ihtiyaç duyduğu konut üretimine katkı sağlamanın ve üretilen konutlara toplumun geniş bir kesimi için erişilebilir kılmanın alternatif bir yolu olarak “erişilebilir kiralık konut üretimi” için kamu özel sektör işbirliği modeli önemli bir seçenek olarak düşünülebilir. Öneri kurgusunda, kamu otoritesinin serbest piyasa dinamiklerine müdahale etmeden, ya da en az müdahale seçeneğiyle,  hedeflenen erişilebilirlik sonucuna ulaşmak adına belirlenmiş regülasyonlar ile kiralık yeni konut üretimi teşvik eden bir yapı tasarlanmalıdır.  

Modelin esası, alt yapısı inşaya hazır imarlı ve ruhsat süreçleri tamamlanmış arsaların, uzun vadeli (örneğin 25 yıl) bir şekilde kamu özel işbirliği modeli çerçevesinde özel sektörün kiralık konut geliştirmek amacıyla kullanım hakkının devredilmesine dayanmaktadır. Model önerisinde arsanın mülkiyeti kamuda kalmaktadır; geliştirilecek projenin kira tutarlarının yine kamu tarafından belirlenen tarifeye uygun olması, sistemin regüle bir yapıda kurgulanmasına temel teşkil edecektir.

Kiralık Konut Modelinin Finansmanı Nasıl Sağlanmalı?

Proje finansmanının ana kurgusunda, başlangıçta belirlenecek sabit bir süre için kamunun metrekare başına kira garantisi uygulamasını hayata geçirmesi önerilmelidir. İhale aşamasındaki yarışma usulü, birim metrekare garanti bedelinin açık eksiltme ile rekabeti sağlayacak şekilde tasarlanması şeklinde olmalıdır. Ayrıca, başlangıç aşamasında örnek teşkil edecek bir üst limit uygulaması yararlı olacaktır.

Proje kapsamında konut ve ticari alanların üretilmesi; ticari alanlara ilişkin tasarrufun ise özel sektör temsilcisinin kullanımına bırakılması (serbest fiyattan satma veya kiralama hakkı) planlanmalıdır. Ticari alanlardan elde edilecek gelirlerin kiralık konut üretiminin finansmanı için kullanılması da düşünülebilir. 

Diğer taraftan, modelin finansman kurgusunda, projelerin geliştirici firmalar açısından finanse edilebilmesi için kamu özel sektör modelinin önemli bir unsuru olan “Doğrudan Sözleşme” ve “Borç Üstlenim Anlaşması” ilgili kurgu için önemle önerilmektedir. Bu kurguya bağlı olarak, sorumlu ihaleye makamı kurum ile görevli şirket arasındaki sözleşmede görevli şirket, idare ve bankaların yer alarak doğrudan sözleşme imzalaması ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın söz konusu projeler için borç üstlenimi yapması düşünülmelidir. 

Erişilebilir Kiraların Katkısı…

Ülkemizde birçok kiracı mülk sahiplerinin hakkaniyeti gözetmeyen uygulamalarından kaynaklı sorun yaşamaktadır. Model esasında, kira tutarlarına ilişkin ve hayatın doğal akışına aykırı olarak gerçekleştirilen manipülatif yaklaşımların önlenmesi ve kurumsal ev sahipliği yapısının oluşturarak ev sahibi-kiracı ilişkisine kamu güvencesinin getirilmesini öngörmektedir. Model, başta en yoğun nüfusa sahip şehirlerimizde olmak üzere kiracı olan milyonlarca vatandaşın kiralık konut sorununa sürdürülebilir ve regüle bir çözüm önerisi sunmaktadır.

Bu modelde üretilen konutların kiraları erişilebilir olacağından projenin kapsamındaki kiralık konutların kira tutarlarında daha makul seviyelere çekilmesini sağlayacaktır. Bu projeler kapsamında bir ölçek ekonomisi oluşturulma imkanı olursa, yapı endüstrisinde halen bulunan ithal malzemelerin yerlileştirilmesi ve yeni yapı teknolojilerinin yerli girişimciler tarafından geliştirilmesi de mümkün olacaktır.