IVS 2025 Versiyonunda İnsansız Gayrimenkul Değerleme

2025 yılı itibariyle geçerlilik kazanan IVS (International Valuation Standards)'in son versiyonu, ülkemizde gayrimenkul değerleme raporları için çevresel standartlara uyum konusunda başlık açılması hükmüyle ilgili olarak epey beğeni ve olumlu görüş topladı.  2025 model IVS'te, aslında biraz da ikinci planda kalan önemli bir başlık daha bulunmaktadır: AVM'ler. Bu AVM'ler, alışveriş merkezleri değil elbette, “Automated Valuation Models” yani robotize değerleme modelleriyle ilgili hüküm. IVS, son versiyonuyla, bu otomatikleştirilmiş, yapay zekâya dayalı gayrimenkul değerleme yaklaşımlarına önemli kurallar getirdi. Konuya şu soruyla giriş yapalım:

Günümüzde Gerçek İnsan Denetimi Olmaksızın, Yapay Zekâya Dayalı Gayrimenkul Değerleme Raporu Yazmak Mümkün Hale Gelmiş midir?

Bir süredir çeşitli üniversitelerde vermekte olduğum gayrimenkul değerleme derslerinde, katılımcılarıma şu anketi yapıyorum:

-Sizce su mu daha değerlidir, yoksa pırlanta mı?

Cevaplar geldikten sonra değer kelimesini değiştirerek tekrar soruyorum:

- Peki, su mu daha faydalıdır, yoksa pırlanta mı?

Bu defa bazı katılımcılar cevaplarını değiştiriyor. 

İşte bu noktada, iktisat biliminin kurucularından Adam Smith'in paradoksuna dönüyoruz. Değer, insanların bir faydaya veya oluşuma, para karşılığında atfettiği bir ölçüdür. Buradaki anahtar kelime, insan ve insan takdiridir. Değer, sosyolojik ve psikolojik yaklaşımlarla karşılık bulur. Bunu açıklamak için de şu soruyu soralım: 

- İstanbul Boğazı'nda bulunan evler, niçin Türkiye'deki en pahalı taşınmazlar arasındadır? 

Objektif bir bakış açısıyla; bu evler genellikle eski, konforsuz, masraflı, ulaşım bakımından avantajsız, teknolojik donanımdan yoksun, hatta sağlamlık söz konusu olduğunda riskli bina olarak bile tanımlanabilir. Peki o halde, niçin bu kadar değerliler? 

İşte burada, insan perspektifi devreye giriyor; prestij, statü, itibar gibi. İstanbul Boğazı'nda ev sahibi olmak, konforlu ve avantajlı bir konuta sahip olma göstergesi değil, insana özgü bir tatmin, bir haz olarak tanımlanabilir. “Boğazda evim var” demenin tadı bir başkadır. Bunlar da gayrimenkul piyasasındaki pırlantalardır. Bu yüzden, insanlar kendi arzularıyla, bu evlere yüksek bedeller ödemeyi kabul etmektedirler. 

Peki, o halde şunu sorabilir miyiz: 

Robotize değerleme araçları, statü ve prestij gibi insana özgü değer çarpanlarını matematiksel hale getirebilir mi? 

Bu sorunun cevabını, siz değerli okuyucularımıza bırakırken farklı bir soruyla AVM'lerin diğer özelliklerine bakalım: 

Bu modeller, hangi durumlarda faydalı olabilmektedir?

Bu konuda yapılan araştırmalar, AVM'lerin yararlarını şöyle özetliyorlar: İstatistiksel olarak yeterli veri tabanı bulunan yerlerde, sayısal karşılaştırma ve matematiksel sonuç üretme konusunda, bu modeller son derece verimlidir. Buna göre, pazar araştırmaları, piyasa analizleri, fiyat endeksi oluşturma ve vergiye esas rayiç değer bulma gibi, panel veriye dayalı çalışmalar için gayet faydalıdır. Hatta, değerleme uzmanlarına çalışmalarında bir referans ortamı da sunarlar. Buna göre, AVM'lerin kalın çizgilerle, yaklaşık değer aralığı verme konusunda işle yaradıklarını söyleyebiliriz. Bununla beraber, bu konuda çalışmalar yapan uzmanlar şunu da belirtmektedir: AVM'ler, toplu yapı siteleri ya da plaza türü iş merkezleri gibi, taşınmazların ortak özelliklerinin birbirine çok yakın olduğu ortamlarda daha isabetli sonuçlar verebilmektedir. 

Peki, AVM'ler hangi aşamalarda yeterince hassas sonuçlar üretememektedir?

Geçtiğimiz sene, İstanbul Bomonti'de bir firmanın eğitim etkinliğine davet edilmiştim. Firmanın bulunduğu sokakta yeni yapılar, eski yapılar, plazalar, rezidanslar, çürük binalar, oteller, depolar, showroom'lar ve imalathaneler derken oldukça heterojen bir ortam dikkatimi çekti. Peki, bu sokaktaki ortalama gayrimenkul değer verisi, bunlardan hangisini temsil edebilir? Bir uzmanın gidip de yerinde gözlem yapmadan, salt bu matematiksel ortalamaya bakarak isabetli bir kıymet takdiri yapamayacağı açıktır. Burada bahsedilmesi gereken, sadece fiziki ortamın gözlemlenmesi değil, farklı etkenlerin de kayıtlara geçirilmesinin gereğidir. Örneğin, değerlemesi yapılan taşınmazın hemen yan parselinde gayrisıhhi bir imalathane olabilir, binanın içinde kronik bir koku sorunu olabilir ya da bodrum katta kaçak bir gece kulübü bulunabilir. Bu saydıklarımız gibi, bilgisayar ortamında anlaşılamayacak ya da ölçülemeyecek ancak o adrese bizzat gidip inceleme ve araştırma yapılarak ortaya konabilecek faktörleri, ancak insan bakış açısıyla ayırt etmek mümkündür. 

 IVSC (The International Valuation Standards Council) de böyle düşünmüş olacak ki, 2025 yılından itibaren bu konuda izlenmesi gereken prensipleri, kılavuz notlarında şöyle belirlemiş: 

-    Bu sistemler, değerleme uzmanının çalışmalarında kullanacağı çeşitli araçlar arasındadır.
-    Buradan elde edilecek matematiksel sonuç, değerleme uzmanının takdirinin yerine geçmez.
-    Gerçek bir değerleme uzmanının profesyonel sorumluluk almadığı otomatik bir hesaplama, mesleki standartlarla da bağdaşmaz. 

Özetle, gayrimenkul değerleme uzmanlarının kaygıya kapılmalarına gerek yoktur; kıymet takdiri ya da değerleme, ancak uzman bakış açısıyla belirlenebilir ve uzmanın mesleki sorumluluğunu gerektirir. Robotlar, bu mesleğin yerini kolay kolay dolduramazlar. IVSC, bu konuda sektör emekçilerinin yanındadır.