Değişen Gayrimenkul Dünyası
İçerik Kategorisi
Son Yazıları
GYO’lar Neden Var?
Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?
Gayrimenkul Dünyasında Neler Oluyor?
Keşke
Şöyle yaklaşık 20 yıl kadar öncesini bir düşünmenizi rica ediyorum. Yıl 2000'lerin başları olsun, mesela 2004 yılına gidelim: “Gayrimenkul” deyince aklınıza ne gelirdi o dönem? O sıralar ülkeye yatırım için gelen uluslararası gayrimenkulcüler ne tür gayrimenkul ararlardı? Sıkça yapılmaya başlayan gayrimenkulle ilgili konferanslarda hangi gayrimenkul türleri gündemdeydi? Bugünkü kadar konut konuşuluyor muydu? Kaç tane gayrimenkul türü sayabilirdik?
Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa rapor serisinin bu yılki 20. sayısında geçmiş yıllarla ilgili çok güzel bir bölüm var. Raporun özellikle o bölümünü detaylı olarak incelemenizi hararetle tavsiye ederim[i]. İlk paragraftaki sorularım da bu raporda yıllar itibariyle yer alan verilerle ilgili.
2004 yılında sadece 8 gayrimenkul segmenti/türü üzerinden tartışma yapılırken bu yılki raporda gayrimenkul segmenti sayısı 27'ye çıkmış! Bu süreci başından beri izleyenler, yaşayanlar için hiç de şaşırtıcı değil bu. Ancak şaşırtıcı olan, geleneksel olarak daha tutucu, ağır, değişime direnen bir sektör olarak görülen ve anlatılan gayrimenkul sektörünün 20 yıllık süreçte geldiği bu inanılmaz nokta. Temel olarak teknoloji ve değişen tüketici alışkanlıklarının sebep olduğu bu hızlı değişim sadece gayrimenkul türlerinin artması/çeşitlenmesi konusu ile de sınırlı değil.
Ürün Olarak Gayrimenkul
Gayrimenkul sektörü 20 yılda ofis, perakende ve endüstriyel krallığından çok değişik alanlara yatırım yapılabilen varlıkların oluşturduğu bir dünyaya dönüştü. Sınırların genişlemesi, yelpazenin çeşitlenmesi sebebiyle de yatırım dünyasında son dönemde “real estate” ( gayrimenkul ) kavramı çok daha geniş bir çerçeve içinde “real asset” ( finansal/parasal varlık dışındaki yatırım alanları/varlıkları) kavramına dönüşüyor.
2004 yılındaki raporumuzda Alışveriş Merkezleri, Konut, Lüks Cadde Mağazacılığı, Endüstriyel/Depo, Perakende Parkları, Şehir Merkezindeki Ofisler, Üretim ve Merkez Dışındaki Ofisler olmak üzere toplam sekiz gayrimenkul türünden bahsederken ve bunlarla ilgili olarak katılımcılara görüşlerini sorarken, 2023 yılı raporu olan bu yılki raporda aşağıda yer alan 27 tür sayılmış:
1 | Yeni Enerji Altyapısı |
2 | Yaşam Bilimleri |
3 | Veri Merkezleri |
4 | Bireysel Depolama Alanları |
5 | Emekli/Destekli Yaşam Merkezleri |
6 | Sağlık |
7 | Lojistik Merkezler |
8 | Erişilebilir Konut |
9 | Sosyal Konut |
10 | Özel Kiralık Konutlar |
11 | Öğrenci Evleri |
12 | Tatil Otelleri |
13 | Birlikte Yaşam Üniteleri |
14 | Endüstriyel/Depoculuk |
15 | Servisli Apartmanlar |
16 | Esnek/Servisli Ofisler/Birlikte Çalışma Alanları |
17 | Tatil Aktivite Merkezleri |
18 | Satış Amaçlı Ev Üretimi |
19 | Şehir Merkezindeki Ofisler |
20 | Perakende Parkları |
21 | Otoparklar |
22 | İş Otelleri |
23 | İş Parkları |
24 | Lüks Cadde Mağazacılığı |
25 | Şehir Merkezindeki AVM'ler |
26 | Şehir Dışı AVM'ler/Perakende Parkları |
27 | Merkez Dışındaki Ofisler |
Önümüzdeki 20 yıllık süreç, geçmiş yirmi yıl bu çok çeşitli ve farklı gayrimenkul türleri ile zenginleşen gayrimenkul endüstrisinin bu türler arasındaki çok da net olmayan farklılıkları keşfetmek ve karar vermekle geçecek gibi görünüyor.
Yukarıdaki çeşitlenmeye “teknoloji” ve “değişen tüketici alışkanlıklarının” neden olduğu son derece kesin. Gayrimenkul “kullanıcıları” artık gayrimenkul türleri arasında tarafsızlar. Bir gayrimenkulü ofis olarak kullanabilecekleri gibi aynı gayrimenkulü perakendede ya da lojistikte de kullanabiliyorlar. Bu serbestlik, esneklik talebi de -belki de daha doğru olarak “zorunluluğu” da- sektörün değerleme konusunda çok büyük zorluklarla karşılaşmasına yol açıyor.
2006'dan başlayarak özellikle konut segmentinde çeşitlenme ihtiyacının ortaya çıktığı ve özellikle “emekli/destekli yaşam alanları”, “öğrenci evleri”, “karma nitelikli konutlar”ın konuşulmaya başladığını hepimiz hatırlıyoruz. Sonraki dönemde bunlara eklenen “otopark”, “depolama”, “veri merkezleri” vb. o dönemler “alternatif” gayrimenkul alanları olarak görülüyordu. Geçmiş 20 yıl içinde özellikle altyapı yatırımlarının daha iyi anlaşılması ve konunun sadece Özel Sermaye (Private Equity) Yatırımcılarının değerlendirdiği, yüksek risk taşıyan yatırım alanında daha kolay anlaşılan ve tahmin edilebilen bir alana dönüşmesi gayrimenkulcülerin bu alana da yatırım yapmaya başlamasıyla yukarıda bahsettiğim sektörün dünyada real estate ( gayrimenkul ) yerine real asset (finansal/parasal varlık dışındaki yatırım alanları/varlıkları olarak Türkçe'ye isimden çok tanım olarak çevirmeye çalıştığım bu kavrama hep birlikte bir isim bulmamız gerekecek sanırım) olarak çok daha kapsayıcı bir şekle dönüştüğünü görüyoruz.
Kiracı Değil Kullanıcı
Kuşkusuz klasik, esnemeyen, tutucu, ağır, mülk sahibinin “tek belirleyici” olduğu sıfatları ile nitelenen bu sektördeki değişimi tetikleyen en önemli faktör, hızla kabuk değiştiren tüketici davranışları oldu. Teknolojinin de etkisi ile “mekansızlaşma” ya da “mekanın sınırlarının kalkması” kiracıların kendilerini “kullanıcı” olarak konumlandırmalarına ve ilişkiyi “mal sahibi-kiracı” ilişkisinden “hizmet sağlayan- hizmetten yararlanan” ilişkisine çevirdi.
Öte yandan doğal kaynakların hızla tükenmesi, temiz su ve enerjiye ulaşımdaki zorluklar ve yaşamın her alanında görülen şeffaflık talebi ile artık kaçınılmaz olarak hayatımıza giren ESG (Çevresel, Sosyal, Kurumsal Yönetişim ) kavramı her yapılanın, her söylenenin daha fazla sorgulanmasına ve daha da önemlisi yaratılan katma değerin bireysel olarak sağladığı faydanın somut olarak görülmek istenmesine neden oldu. “Ben böyle yaptım istiyorsan kullan” şeklindeki geleneksel yaklaşım “sen nasıl kullanmak istiyorsan öyle yapayım” anlayışına evrildi. Bu yaklaşım gayrimenkulü bir “tuğla ve çimento” yığını sunmaktan öte mekan kullanıcı ve faydalanıcılarına, orada üretim gerçekleştirenlere değer yaratan, katkı sağlayan bir hizmet alanına dönüştürdü.
Tüm bu gelişmeler sektörün sadece “değerlemeye” değil özellikle “değere” odaklanması gerektiğinin altını çiziyor. Değerleme daha çok kısa vadeli kiralar ve getirilerle bağlantılı olmasına rağmen değer dediğimiz kavramın söz konusu gayrimenkulün tüm yaşam döngüsünde kullanıcılara yaşatacağı deneyimle ilgili olduğu kabul ediliyor. Eğer söz konusu gayrimenkulde yaratılan uzun dönemli aktivitede süreklilik varsa, gayrimenkul değişen şartlara uygun olarak kullanıcı ihtiyaçlarını gözeterek inşa edilmiş/yeniden kullanıma uyarlanmışsa bu o gayrimenkule “sürekli” talebi artıracak bu da kiralar ve getirilerle “değerlemeye” olumlu katkı sağlayacaktır. Bunu gerçekleştirmek için mülk sahiplerinin eskiden olduğu gibi kenarda oturup kira beklemelerini değil bizzat mekanın içinde olup, kullanıcı ihtiyaçlarını anlık olarak izleyip gayrimenkulün bu ihtiyaçlara cevap verecek bir şekilde yaşam döngüsünün devamını sağlamalarını gerektiriyor.
Kullanıcıların mülk sahiplerinde yarattığı bu baskı ile yazımın ilk bölümünde belirttiğim yatırımcıların da ciddi şekilde geleneksel gayrimenkul türlerinden, bir zamanlar “alternatif” olarak nitelenen türlere ve bunun da ötesinde başta enerji ve teknoloji olmak üzere ciddi altyapı girişimlerine kaynak aktarmaları gayrimenkulün çehresini fazlasıyla değiştirdiği ve önümüzdeki dönemde çok daha karmaşık ama hedefe odaklı gayrimenkul piyasasının oluşacağının en önemli göstergesi.
[i]PwC ULI Ortak Yayını Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa'nın ( Emerging Trends in Real Estate Europe ) 2023 versiyonu olan 20. yıl raporuna aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz.https://www.pwc.com.tr/tr/sektorler/gayrimenkul/yayinlar/gayrimenkulde-gelisen-trendler-2023.html
Son Yazıları
GYO’lar Neden Var?
Boş Konut Vergisi: Nedir? Nasıl Uygulanır?
Gayrimenkul Dünyasında Neler Oluyor?
