Kentsel Dönüşümde Afet Yeniden İmar Fonu

TBMM Deprem Araştırma Komisyonu Raporuna göre ülkemizde 28,6 milyon konut yer alırken, bunların yaklaşık 6,7 milyonunun depreme karşı dayanıksız olduğu tahmin ediliyor. Diğer taraftan, yapılan gerçekçi hesaplamalar 100 m2 net büyüklüğündeki bir konut için ortalama 65bin dolarlık bir yeniden yapım maliyetini karşımıza çıkarıyor. Dolayısıyla, 6,7 milyon konutun dönüşümü için gerek duyulan olası finansman miktarının 435 milyar dolar olarak öngörmek mümkün. Rakamlardan da anlaşıldığı üzere, kentsel dönüşüm çalışmalarında ihtiyaç duyulan kaynak yüksek ama yaşanılan depremler ve sonrası bize gösterdi ki mutlaka finansmana sürdürülebilir bir çözüm yaratmak gerekiyor.

Kentsel Dönüşümde Kredi Faiz Desteği Sürdürülebilir Değil…

Mevcut yasa çerçevesinde var olan teşvikler ve Kanun kapsamında sağlanan kira ve faiz destekleri içerisinde hane halkını ilgilendiren en önemli imkanın faiz desteği olduğu söylenebilir. Ancak, ilgili kentsel dönüşüm kredisinin kullandırımına ilişkin bir sorun görülmektedir. Bir önceki köşe yazımda da belirtmiştim aslında, kentsel dönüşüm kredisi banka açısından klasik bir konut kredi uygulaması olarak değerlendirilmektedir. Krediyi kullananın (malikin) yaşı ve gelir yapısı önemlidir. Ayrıca kredinin kullandırımında teminat açığı oluşmakta olup, bazı bankalar tercihen maliklerin garantör limiti tahsis ettikleri müteahhitler ile anlaşmalarını istemektedirler. Sistemsel sorun yaratan bu durumların, faiz desteğinin verimli sağlanmasında engel oldukları söylenebilir.

“Afet Yeniden İmar Fonu” Doğru Uygulanırsa İyi Bir Tercih…

Kentsel dönüşüm projelerinin sağlıklı olarak devamlılığının sağlanabilmesi için sürecin finansal açıdan da doğru şekilde planlanması ve banka kredisi üzerinden bireylere finansman desteği sağlanmasının yerine kaynak çeşitliliğini temel alan fonlama mekanizmasına ihtiyaç bulunmaktadır. Bu açıdan, oluşturulacak olan "Afet Yeniden İmar Fonunun" kentsel dönüşümün finansmanına katkı sağlayacak nitelikte olduğunu söylemek gerekir. Fonun olası yapısı ve kaynakları değerlendirildiğinde, yurtiçi ve yurtdışından gelen her nevi bağış, yardım, hibe ve krediler, bütçeye bu amaçla konulacak ödenek, kanunla kurulan fonlardan Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenecek miktarda yapılacak aktarımlar, yurtiçi ve yurtdışı sermaye ve para piyasalarından sağlanan finansman karşımıza çıkmaktadır.

Kentsel Dönüşümün Finansmanı İçin Sermaye Piyasasının Aktif Kullanımı Önemli…

Özellikle Fon'un kaynak türleri arasında en dikkat çekici ve üzerinde mutlaka çalışılması gereken yapı sermaye piyasaları kısmıdır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım fonları ve gayrimenkul sertifikaları gibi gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları üzerinden yüksek miktarlı fon sağlanması söz konusu olabilir. Diğer taraftan Afet Fonu, Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK)'nun 2013 yılındaki Türkiye'nin ilk afet bonosunun (Cat Bond) ihracındakine benzer nitelikte borçlanma araçlarını da kullanabilir. Burada önemli olan Afet Fonu'nun farklı kaynaklardan yarattığı fonu kentsel dönüşüm ihtiyaçları doğrultusunda nasıl kullandığıdır.

Afet Yeniden İmar Fonu'na İyi Bir Örnek: JESSICA

Ülkemizde uygulanması düşünülen Afet Yeniden İmar Fonu'na iyi bir örnek: Avrupa Yatırım Bankası tarafından şehirlerin yeniden imar süreçlerinde sürdürülebilir finansmanına ilişkin yürüttüğü Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas (JESSICA-Şehir Alanlarında Sürdürülebilir Yatırımlar İçin Ortak Avrupa Desteği)” modelidir. Entegre, sürdürülebilir kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında Avrupa Birliği Yapısal Fonlarını kullanarak, öz sermaye yatırımları, krediler ve teminatlar dahil olmak üzere bir dizi karmaşık finansal araç kullanımını esas alan ve yeni fırsatlar sunan bu yapı, projeleri “hibe vermeden” -finansal araçlar kullanarak- daha verimli ve etkili bir şekilde destekleyen, böylece başarılı bir proje uygulaması için daha güçlü teşvikler oluşturan bir fonlama mekanizmasına sahiptir. Bu modelin diğer temel faydaları ise sürdürülebilirlik / geri dönüştürülebilirlik odaklı kamu-özel ortaklıkları ve diğer kentsel gelişim projeleri için ek finansal kaynakları harekete geçirmek ve Avrupa Yatırım Bankası gibi uluslararası finans kuruluşlarının finansal ve yönetimsel uzmanlığı kullanmaktır.