Konut Kredileriyle İlgili Değerlendirmeler ve Beklentiler

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) geçtiğimiz ay çok önemli bir raporu bizlerle paylaştı: Finansal İstikrar Raporu. Bu rapor konut kredileri ve genel kredi piyasalarındaki gelişmelere ilişkin kapsamlı bir değerlendirme sunuyor… Bizler açısından çokça kıymetli bir rapor… Önce genel bir değerlendirme, sonrasında detaylar ve beklentiler… 

Türkiye'de uygulanan sıkı para politikası ve makroihtiyati önlemler, kredi büyümesini kontrol altına alarak finansal istikrarı ve dezenflasyon sürecini desteklemeyi amaçlıyor… Bu süreçte konut kredileri de diğer bireysel kredi türleri gibi sıkılaştırıcı politikaların etkisi altında kalmış durumda…

Herkesin malumu; Ağustos 2023'te Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) aldığı sıkılaştırıcı önlemler, konut kredi piyasasını belirgin şekilde etkiledi. Bu tedbirler kapsamında kredi/değer oranlarına getirilen sınırlamalar ve yüksek faiz oranları, konut kredisi kullanımını daralttı. Bu durum, hem konut alımı amacıyla kullanılan ipotekli satışları hem de genel konut talebini sınırlayıcı bir etki yarattı. Bu bağlamda, TCMB'nin raporunda da sıkı para politikasının ve makroihtiyati çerçevenin kredi büyümesini kontrol altına aldığı ve bu durumun iç talepteki dengelenmeyi desteklediği vurgulanıyor.

2024 yılının ilk yarısında bireysel kredi büyümesi genel olarak ihtiyaç kredileri ve bireysel kredi kartları kaynaklı gerçekleşti. Konut kredilerinde ise yılın ikinci yarısında sınırlı bir artış görüldü. Bu artış, yüksek faiz oranları ve sıkı mali düzenlemelere rağmen konut talebindeki kısmi toparlanmayı yansıtıyor. Aslında sıkılaştırıcı tedbir ortamında kredi kullanabilme imkanı olanlar, gelecek dönemlerde konut fiyatlarında olası yükseliş ihtimali düşünerek bugünden talep yaratır durumda geldiler desek yanlış olmayacaktır.

TÜİK'in konut satışlarına ilişkin verileri de kredi piyasaları ile güçlü bir ilişkiyi ortaya koymuş durumda. Özellikle ipotekli satışların toplam konut satışlarına oranındaki değişim, kredi faiz oranları ve düzenlemelerden doğrudan etkileniyor. 2024 yılının ilk çeyreğinde ipotekli satışlar, faiz oranlarının yüksek seyretmesi nedeniyle düşük kaldı. Ancak yılın ilerleyen dönemlerinde, ipotekli satışlarda sınırlı bir toparlanma görüldü. Bu durum, konut kredisi piyasasında likidite koşullarının kademeli olarak iyileştiğini ve kredi erişiminin talebi desteklemeye başladığını gösteriyor.

Gelelim yeni yıl beklentilerine… 2025 yılında konut kredilerinin durumu, mevcut politikaların devamlılığı, makroekonomik koşullar ve sektörel dinamikler tarafından belirlenecek. 

1. Faiz Oranlarının Seyri ve Konut Kredileri: Sıkı para politikası uygulamalarının 2025 yılında da devam edeceğini düşünüyorum. Bu noktada, konut kredisi faiz oranlarının yüksek seviyelerde kalmaya devam etmesi muhtemel. Ancak yılın ikinci yarısına doğru, dezenflasyon sürecinde ilerleme kaydedilmesi ve piyasalarda güven ortamının sağlanması durumunda, faiz oranlarının kademeli olarak gerilemesi söz konusu olacaktır. 

2. BDDK Düzenlemeleri ve Kredi Dinamikleri: 2023 ve 2024 yıllarında uygulanan sıkılaştırıcı makroihtiyati önlemlerin etkisi, 2025 yılında kredi büyümesi üzerinde belirleyici olacak. Kredi/değer oranlarına ilişkin düzenlemelerin gevşetilmesi veya esnetilmesi durumunda konut kredilerindeki büyüme hızlanabilir. Ancak düzenlemelerin sıkı kalması, kredilere erişimi sınırlayarak büyümeyi baskılayabilir. Şahsi görüşüm, yılın ikinci yarısında konut kredi faiz oranlarında önemli gevşeme olsa da BDDK'nın özellikle konut kredilerinde uyguladığı sıkı tedbirleri devam ettireceği yönündedir.

3. TÜİK Verileri ve Konut Talebi: 2025 yılında ekonomik toparlanma hızlanırsa, toplam konut satışlarında ve ipotekli satışlarda artış görülebilir. Özellikle tüketici güveninin artması, konut talebini destekleyici bir rol oynayabilir. Özellikle yılın ilk yarısında faiz oranlarının yüksek kalması durumunda, nakit ağırlıklı satışların payının artmaya devam edebileceğini söyleyebiliriz.

4. Gayrimenkul Piyasasında Yapısal Dönüşüm: 2025 yılında konut piyasasında arz-talep dengesizliklerinin kredilerin yönünü belirleyeceği muhakkak. Yeni konut arzının artışı, krediye olan talebi destekleyebilir. Ayrıca, yeşil bina projelerine yönelik teşvikler veya enerji verimliliği kredilerinin devreye alınması, sektörün yeniden şekillenmesine katkı sağlayabilir. Ancak, elimizdeki mevcut ruhsat verileri arz artışının kolay olmayabileceğini bize gösteriyor.

5. Ekonomik Büyüme ve Dezenflasyonun Rolü: Tabii ki, ekonomik büyüme oranlarının yükselmesi ve dezenflasyonun kalıcı hale gelmesi, konut kredisi piyasasını olumlu yönde etkileyecektir. Büyüyen bir ekonomi, tüketici gelirlerini artırarak kredi geri ödeme kapasitesini desteklerken, borçlanma maliyetlerinin de azalmasına yol açabilir. Ama jeopolitik riskin arttığı bugünlerde büyüme beklentileri açısından da işler kolay olmayacaktır.

Sonuç

2025 yılı için genel beklentim, konut kredilerindeki büyümenin kademeli ve kontrollü bir şekilde devam edeceği yönündedir. BDDK tarafından alınan tedbirlerin devam edeceğinin beklendiği ortamda sıkı para politikası ve makroihtiyati önlemler çerçevesinde piyasa istikrarının korunması öncelikli olacaktır. Kredi pazarında hızlı bir büyüme beklemenin pek olası olmadığını düşünüyorum. Ancak, faiz oranlarında düşüş, düzenlemelerde esneklik ve ekonomik toparlanma gibi faktörler söz konusu olursa, bu durum konut kredisi talebini ve ipotekli satışları destekleyerek piyasanın daha güçlü bir büyüme ivmesi yakalamasını sağlayabilir. Öte yandan, küresel belirsizlikler ve jeopolitik riskler bu süreci yavaşlatabilecek dışsal faktörler olarak dikkat çekmeye devam ediyor…