Konut Finansmanında Sosyal Etki Yatırımları

Konut finansmanında klasik döngüye yeni bir bakış

Türkiye'de konut finansmanı dendiğinde akla hala ilk olarak kredi, faiz, vadeler geliyor. Yatırımcı ise çoğu zaman “al – sat” döngüsüne sıkışmış durumda. Oysa dünya artık farklı bir rotaya girdi:sosyal etki yatırımları.

Yeni bir yaklaşım: Etki yatırımcılığı

İngilizcesiyle  impact investingolan bu yaklaşım, yalnızca finansal getiri değil, aynı zamanda ölçülebilir toplumsal fayda üretmeyi hedefliyor. Eğitimden sağlığa kadar birçok alanda kullanılan bu modelin konuta da sirayet etmesi tesadüf değil. Çünkü barınma, bir insanın hayatındaki en temel eşiklerden biri.

Dünya örnekleri: Sosyal faydayla entegre finansal modeller

Bugün Londra'da faaliyet gösteren Social Housing REIT'leri, yatırımcısına düzenli kira geliri sağlarken, aynı zamanda dar gelirli ailelere kiralık konut sunuyor. ABD'deki Community Investment Trust modeli, mahalle sakinlerini kendi bölgelerindeki projelere küçük yatırımlarla ortak ediyor; hem finansal katılım hem de aidiyet yaratıyor. Hollanda'da denenen impact bond uygulamaları ise devletin yükünü hafifletirken, yatırımcıya performansa bağlı bir getiri imkanı sunuyor.

Bu örneklerin ortak noktaları şu:   Konutu yalnızca ticari değil, sosyal bir sermaye olarak görüyorlar.

Türkiye için neden kritik?

Bir yanda 500 bin sosyal konut hedefi dile getiriliyor. Nitekim geçtiğimiz ay 81 ilde 500 bin sosyal konut için kura çekimi vardı. Projenin amacı dar gelirli vatandaşların ev sahibi yapılması ve konut arzının artırılmasıyla fiyatların dengelenmesi olarak özetleniyor. Ancak Türkiye'de ortalama inşaat sürecinin 24-36 ay olduğu düşünüldüğünde, projenin 2028 yılının devamında tamamlanması söz konusu olabilir.

Hızlı çözümler için alternatif finansman modelleri

Burada kritik nokta şu: Barınma sorununun güncel aciliyeti düşünüldüğünde, böylesi büyük ölçekli bir kamu girişiminin sonuçları kısa vadede piyasaya yansımayacak. Dolayısıyla yalnızca bütçe ve klasik üretim modeline bel bağlamak yerine,  sosyal etki yatırımlarını devreye sokaraksüreci hızlandırmak, kamunun finansal yükünü paylaşmak ve dar/orta gelirli kesime daha erken ulaşmak mümkün olabilir.

GYF ve GYO'larda yeni bir perspektif mümkün

Türkiye'nin sermaye piyasası araçları bu potansiyeli barındırıyor. Gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO), bugüne kadar ağırlıklı olarak ticari projelere yöneldi. Ancak aynı mekanizma,"sosyal etki fonu"  perspektifiyle de işletilebilir.

Örneğin, üniversite öğrencilerine yönelik uygun fiyatlı yurt projeleri veya afet sonrası konut üretimleri için yatırımcılarınmakul getiri + toplumsal faydabeklentisiyle fon toplayan yapılar kurulabilir. Yatırımcı açısından cazip olan tarafı şu:  hem finansal getiri var hem de “benim param toplumsal bir faydaya dönüştü” diyebilmenin manevi tatmini.

EYDK ve etki ekosisteminde son durum

Burada özellikle Etki Yatırım Derneği (EYDK)'nin çalışmalarına değinmek gerekiyor. Son yıllarda yayımladıkları ekosistem raporları, Türkiye'de yatırımcıların yalnızca kar değil,toplumsal faydaarayışıyla da hareket etmeye başladığını gösteriyor. EYDK'nın girişimleri sayesinde   "etki yatırımcılığı"   kavramı giderek daha fazla bilinir hale gelirken, konut özelinde henüz somut bir fon örneği bulunmuyor.

Bu boşluk aslında Türkiye için büyük bir fırsat alanı yaratıyor:  sosyal konut, afet sonrası barınma ve dezavantajlı gruplara yönelik projelerde, etki yatırımcılığı ilk kez hayata geçirilebilir.

Uygulama alanları ve projeler

Bunun için doğru uygulama alanlarını seçmek kritik.

-Mesela  deprem riski altındaki bölgelerde kentsel dönüşüm projeleri, yalnızca gayrimenkul yatırımcılarının değil, sosyal etki fonlarının da odağı haline gelebilir.

-Öğrenciler için kamu-özel işbirliğiyle geliştirilecek kiralık yurt projeleri, yatırımcıya düzenli kira geliri sağlarken gençlerin barınma sorununa çözüm olur.

-Sosyal kiralık konut modelleri, özellikle büyükşehirlerde orta gelir grubuna nefes aldirabilecek bir kanal olabilir.

Yatırımcı profili ve kamu desteği

Bir diğer önemli mesele,yatırımcı profili.Türkiye'de bireysel yatırımcı çoğu zaman kısa vadeli kazanca odaklı. Ancak  kurumsal yatırımcıların  -bireysel emeklilik fonları, sigorta şirketleri, vakıflar- uzun vadeli ve toplumsal etki odaklı yatırımlara daha yatkın olduğu biliniyor. Bu nedenle sosyal etki yatırımlarında öncü rolü muhtemelen bu kurumsal aktörler üstlenecek.

Onları teşvik edecek vergi avantajları veya düzenleyici kolaylıklar sağlanırsa, bu fonların sermaye piyasasına ciddi bir derinlik katması mümkün.

Riskler ve denge ihtiyacı

Elbette riskler yok değil. Sosyal etki fonlarının en hassas noktası,getiri ile fayda arasındaki dengenin doğru kurulmasıdır.Yatırımcıyı tamamen sosyal sorumluluk duygusuna terk etmek de, projeyi sadece kar maksimizasyonuna indirgemek de çözüm olmaz. Bunun için  şeffaf performans göstergeleri, bağımsız etki ölçümleri ve kamunun düzenleyici çerçevesi şart.  Ayrıca, Türkiye'de hala yeterince tanınmayan bu modelin yatırımcıya anlatılması da ayrı bir çaba gerektiriyor.

Türkiye'de konut finansmanında yeni bir hikâyeye ihtiyaç var

Yine de tablo net aslında.Türkiye'de konut finansmanında yeni bir hikayeye ihtiyaç var.Faiz oranlarının yüksek seyrettiği, erişilebilirliğin ciddi biçimde zayıfladığı bu dönemde,"sosyal etki yatırımları"  belki de en umut vadeden kapılardan biri. Hem sermaye piyasasını derinleştirecek, hem kamuya ek kaynak yaratacak, hem de toplumun en kırılgan kesimlerine nefes aldiracak bir yaklaşım.

Konut: Toplumsal istikrarın ve geleceğin temeli

Sonuç olarak, bugün dünyadan alınacak ders açık;barınma sorununu yalnızca konut üretmekle değil, finansmanın yönünü değiştirerek çözebiliriz.Sosyal etki yatırımları, bu dönüşümün tam da merkezinde yer alıyor. Türkiye'nin yapması gereken, bu modeli kendi dinamiklerine uyarlayarak, gençlere, öğrencilere, dezavantajlı kesimlere ve afet mağdurlarına ulaşacak bir finansal inovasyonu hayata geçirmek.

Çünkü konut, sadece bir çatı değil; aynı zamanda toplumsal istikrarın, güvenin ve geleceğin temeli.