Dijitalleşme yüksek verim, uzaktan çalışma ve sürdürülebilirlik vaatleriyle geliyor ama aynı zamanda gezegendeki en büyük çevre sorunlarını hazırlıyor olabilir mi? Bu ayki yazı çalışmamda, gayrimenkul sektörünün gelecek nesil temsilcilerinden veri merkezleri (data centers) konusunu ele almak istedim. Günümüzde internet ve yapay zekâ kullanımındaki yaygınlaşmanın bir sonucu olarak karşımıza çıkan bu yapı gruplarına yakından bakalım.

Veri Merkezi Nedir?

Veri merkezleri, dijital Dünyayı besleyen büyük miktardaki verinin kesintisiz bir şekilde bağlanmasını, depolanmasını ve işlenmesini mümkün kılan tesislerdir. Bu tesisler, küresel iletişim ağlarını ve bulut platformlarını desteklemekten, yapay zekâ, sağlık, ulaştırma ve finans sistemlerinde yeniliği yönlendirmeye kadar birçok fonksiyon sağlamaktadır. Aynı zamanda veri merkezleri, online süreçlerin güvenilirliğini temin eden görünmez dijital kahramanlardır (Knight Frank, 2025).

Veri merkezi aynı zamanda bir tür gayrimenkuldür.Altyapı açısından bakıldığında güçlendirilmiş zeminler, gelişmiş soğutma sistemleri ve kesintisiz enerji gerektiren, yüksek teknolojik donanıma sahip tesislerdir. Veri merkezleri, ticari binalar gibi stratejik konumlanmaya dayanmaktadır ancak kiralama kriteri, metrekare yerine enerji kapasitesi (MW) üzerinden belirlenmektedir.

Veri Merkezlerinin Tarihçesi

Veri merkezleri, internet çağından çok önce ortaya çıkmıştır. 1950'li yıllarda sadece üniversite kampüslerinde kurulabilen veri merkezleri, 1960'lardan itibaren havayolu şirketleri ve bankalar tarafından artan işlem hacimlerini yönetebilmek için kendi binalarında konumlandırmıştır. IBM gibi öncü kuruluşlar, devasa sunucuları ofis ortamında çalıştırmak için özel odalar ve jeneratör sistemleri kurmuşlardır (Lee, 2025).

1980'li yıllardan sonra donanım kapasitelerinin büyümesiyle, bu sistemler ofis yapıları için hem fiziksel hem de operasyonel yük hâline gelmeye başlamış ve bağımsız tesislere taşınmışlardır. Bu dönemde güçlü ve kesintisiz elektrik altyapısı ile afet risklerinin düşük olduğu lokasyonlar veri merkezlerinin konumlandırılmasında belirleyici olmuştur.

2000'li yıllarla birlikte veri merkezlerinin sayısı ve ölçeği dramatik biçimde artmaya başlamıştır.İnternetin günlük hayatın ve iş dünyasının merkezine yerleşmesi, veriyi destekleyici bir unsur olmaktan çıkarıp ana faaliyet hâline getirmiştir.2010'lardan itibaren sosyal medya, video içerik, bulut teknolojileri ve mobil kullanımın yaygınlaşması, mevcut veri merkezlerinin kapasitesini yetersiz bırakmıştır. Bu dönemden sonra, kuruluşlar kendi bünyelerinde küçük tesisler tasarlamak yerine, daha büyük ve profesyonel veri merkezlerine yönelmiştir.

Dünya'da ve Türkiye'de Veri Merkezleri

DataCenterMap'in ve EdgeUno'nun verilerine göre günümüzde dünya genelinde çeşitli ölçeklerde (edge, colocation, hyperscale, modular) 12 000 kadar veri merkezi faaliyet göstermektedir. Bunların yarısı ABD'de, ağırlıklı olarak da Northern Virgina bölgesindedir – Silikon Vadisi'nde değil. Listenin devamına bakıldığında Almanya'da 529, İngiltere'de 523, Çin'de 449 veri merkezi görülmektedir. Bu ülkeler, yüksek dijital talep ve gelişmiş altyapı sayesinde veri merkezlerine daha fazla ev sahipliği yapmaktadır.

Türkiye'deyse kategorilere ayrılmış bir veri merkezi envanteri bulunmamakla beraber 2025 yıl sonu itibariyle sayıları 70-80 civarındadır (datacentermap.com). İlk üçte İstanbul (34), Ankara (11) ve İzmir (9) ile beraber diğer büyük şehirlerde de birer ikişer veri merkezi mevcuttur. Bunlar arasında Türk Telekom, Turkcell, Vodafone, Koç Sistem sayılabilir. Bu veri merkezleri hem kurumsal hem de kamu tarafındaki veri ihtiyaçlarını karşılamak üzere konumlandırılmıştır. Yeri gelmişken hatırlatmakta yarar vardır: Türkiye'deki “yapı yaklaşık maliyetleri endeksi” yakın zamanda güncellenmiş olsa da veri merkezi türü yapılar için henüz bir başlık açılmamıştır.

Yeni Nesil Gayrimenkul Yatırım Alanı Olarak Veri Merkezleri

Avrupa'da yapılan pazar araştırmalarına göre, veri merkezlerinin toplam hacmi 2030‘a kadar her yıl %10 artarak genişleyecek ve sadece fiziksel gayrimenkul ve altyapı yatırımı baz alındığında toplam 420 Milyar Dolar kadar bir karşılığa denk gelecektir (Parsons, 2025). Özellikle yapay zekâ ve makine öğrenmesi sektörlerinin hızlı gelişimi, bu değer artışına zemin hazırlamıştır. Dünya Ekonomik Forumu'nun tahminlerine göre, bu dönemde kurulacak ya dayeni geliştirilecek ekonomik faaliyetlerin %70'i yapay zekâ ya da internetbazlı platformlar tarafından desteklenecektir.

Türkiye'de henüz tatbik edilmemiş olsa daAmerika'da portföyü sadece veri merkezlerinden oluşan gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) borsalarda işlem görmektedir; Equinix (NASDAQ: EQIX), Digital Realty Trust (NYSE: DLR) gibi (NAREIT, 2024). Bu da veri merkezlerinin yalnızca operasyonel değil, aynı zamanda gayrimenkul yatırım boyutunun da giderek önem kazandığını ortaya koymaktadır.

Madalyonun Diğer Yüzü: Veri Merkezlerinin Çevresel Ayak İzi

Veri merkezleri, muazzam büyüklüklerde kesintisiz elektrik enerjisiyle çalışmaktadır. TerraWatt ya da ZetaWatt gibi bol sıfırlı birimlere referans vermektense şu örneğe bakılabilir: PWC'nin (2025) sektör raporuna göre bir veri merkezi, yaklaşık 80 bin hanenin enerji ihtiyacı kadar güç kullanmaktadır; bu da ortalama bir Anadolu kentine eşdeğerdir. Bir de özellikle Amerika'da daha geniş ölçekli veri merkezi kampüsleri vardır ki bunların tükettikleri elektrik miktarı, yaklaşık 700 bin meskenin ihtiyacı kadardır.

Veri merkezleri sadece elektrikle değil, aynı zamanda tonlarca suyla da çalışmaktadır. Sunucular sürekli olarak yüksek ısı üretmektedir ve bu ısının düşürülmesi için genellikle su soğutma sistemleri kullanılmaktadır. Orta ölçekli bir veri merkezinin günlük soğutma suyu tüketimi, neredeyse bir olimpik yüzme havuzunu dolduracak kadardır. Microsoft da bu konuyu ciddiye

almış olmalı ki 2030 yılı sonrası için water positive ya da yeşil veri merkezleri planladıklarını duyurmuştur (Parsons, 2025).

Not-in-my-back-yard! - (Benim Arka Bahçemde Olmaz!)

Amerika'da ortaya çıkan yeni bir kitlesel harekete göre, veri merkezleri yerleşik konut bölgelerinde elektrik ve su şebekesi aksamalarına neden olmaktadır zira kurulu kapasitenin çok üzerindeki yükü tek başına çekmektedir. Bu yüzden de birçok yerleşim yerinde, yeni kurulacak veri merkezlerine karşı sivil bir direniş olarak “Not-in-my-back-yard (NIMBY)!” (Benim Arka Bahçemde Olmaz!) hareketi başlamaktadır (Lee, 2025). Veri merkezlerinin mesafe değişkenine göre konut değerleri üzerindeki etkisine dönük bir araştırma henüz yapılmamıştır ancak önümüzdeki yıllarda gayrimenkul değerleme uzmanlarını epey meşgul edecek bir konu olacağı öngörülmektedir.

Performanslı Veri Merkezleri İçin Soğuk İklim

Sektörel araştırmalara bakılırsa, veri merkezlerinin çevre ve ekoloji üzerindeki etkileri önümüzdeki yıllarda oldukça belirleyici olacaktır. COP-31 İklim Zirvesi'nin Antalya'da yapılacağı 2026 yılında, gözler Türkiye'nin üzerinde olacağından bu yeni nesil gayrimenkul için de çevre dostu bir yol haritası geliştirmek faydalı olacaktır.

Günümüz Türkiye'sinde veri merkezleri, elektrik altyapısının kesintisizliği düşüncesiyle büyük metropoliten alanlara konumlandırılmış olsa da şebeke yükü ve özellikle soğutma suyu kriterleri dikkate alındığında; ileride kırsal ve soğuk bölgelerin bu tesisler için seçilmesi, sürdürülebilirlik hedefleriyle uyumlu ve enerji verimliliği bakımından yararlı olacaktır.

Özellikle Erzurum, Bitlis, Ağrı, Tunceli gibi kışın uzun süre bol karla kaplı illerimiz, veri merkezleri için hem doğal soğutma avantajı hem de yazın bol güneş ışığı sayesinde yenilenebilir enerji üretimine olanak sunabilecektir. İlerleyen inşaat ve enerji teknolojileri sayesinde, bu bölgelerde ekolojik rekabet avantajı sunacak yeşil veri merkezleri kurmak sizce de mümkün değil midir?

Kaynaklar:

Data Center Map. (2026).https://www.datacentermap.com/turkey/

EdgeUno. (2024). Exploring the differences: 4 types of data centers.https://edgeuno.com/exploring-the-differences-4-types-of-data-centers/

Knight Frank. (2025). Global Data Centres Report 2025.https://www.knightfrank.com/research/report-library/data-centres-global-report-2025-12054.aspx

Lee, D. (2025). Impact of Environmental Regulation on Data Center Valuation. Massachusetts Institute of Technology.https://dspace.mit.edu/handle/1721.1/158830

NAREIT. (2024). National Association of Real Estate Investment Trusts. USA.https://www.reit.com/what-reit/reit-sectors/data-center

Parsons, T. (2025). Data centres: can innovations reduce the environmental impacts of this asset class? Property Journal, Royal Institution of Chartered Surveyors.https://www.rics.org/news-insights/wbef/data-centres-can-innovations-reduce-environmental-impacts-asset-class

Parsons, T. (2025). Data centres: impacts of the rapid rise of this asset class Property Journal, Royal Institution of Chartered Surveyors.https://www.rics.org/news-insights/wbef/data-centres-impacts-rapid-rise-asset-class

PWC. (2025). A new era of load growth: How data centers are becoming part of our communities and energy system? PWC Publications.https://www.pwc.com/us/en/industries/energy-utilities-resources/library/data-centers.html