Gayrimenkulde ESG Adaptasyonu: Kuram, Veri ve Masal

Gayrimenkul sektöründe çevresel, sosyal ve yönetişim (ESG) faktörlerinin iş süreçlerine entegrasyonu, son yıllarda küresel ölçekte artan bir ilgi konusu haline geldi. Ancak bu alan, hem kavramsal, hem de metodolojik olarak hâlâ gelişme içinde. Özellikle Türkiye gibi veri sorunu olan gelişmekte olan piyasalarda ise önemli belirsizlikleri barındırıyor. Bu yazımızda gayrimenkulde ESG adaptasyonunu kuram, veri ve “değişik” olma riskini göze alarak Ezop masalları ile gündeme getiriyoruz.
 
1. Küresel ESG Adaptasyonu 
Küresel ölçekte toplam piyasa değeri 125 trilyon ABD doları olan 44.152 halka açık şirketin yaklaşık 12.900'ü, 2024-2025 yılında sürdürülebilirlik ile ilgili bilgi paylaşımında bulundu. 2024 yılında, sürdürülebilirlik konusunda kamuyu aydınlatmada bulunan 12.900 şirket küresel borsa piyasa değerinin de %91'ini temsil ediyordu. Bu sayı, 2022'de küresel piyasa değerinin %86'sını kapsayan 9.600 şirkete göre önemli bir artış anlamına geliyor. Sektörel düzeyde değerlendirildiğinde, enerji şirketleri %94 ile en yüksek sürdürülebilirlik raporlama oranına ulaşırken, gayrimenkul sektörü %78 ile en düşük oranda kaldı. Coğrafi olarak bakıldığında ise, Ortadoğu ve Afrika'daki gayrimenkul sektörü diğer coğrafyalardaki tüm sektörlerin yanında %47 ile en düşük sürdürülebilirlik kamuyu aydınlatma oranına sahip sektör olarak kayıtlara girdi (OECD, 2025)¹. 

ESG skorlaması finans dünyasının özellikle Küresel Finansal Kriz sonrasında hızlanan bir trendi. Trump-sonrasının dünyasında nefesi biraz kesilmiş gibi bir izlenim verse de, sürdürülebilirlik & ESG adaptasyonu pek de gerileyecek bir eğilime benzemiyor. LSEG veri tabanında yaklaşık 14.500'ü halka açık şirket olmak üzere 16.000 şirketin ESG verisinin olduğu belirtiliyor. Bu veri 2002 yılına kadar gidiyor². S&P küresel borsa değerinin %99'unu temsil eden 13.000 halka açık şirketin verisine sahip olduğunu belirtirken³, ESG skorlamasının önde gelen diğer bir hizmet sağlayıcısı olan Sustainalytics de 16.300 halka açık şirketin ESG risk derecelendirmesini yaptığının altını çiziyor⁴. Bu rakamlar, küresel ESG piyasasının büyüklüğü hakkında tam bir kesinlik sunmasa da, ESG skorunun küresel finans sisteminde ana akım bir yere sahip olduğunu gösteriyor.

2. Türkiye'de ESG Adaptasyonu
Daha önceki yazılarımızda da belirttiğimiz gibi⁵,  ülkemizde ESG skorlaması belli bir gelişme ivmesi yakaladı. Ancak henüz yaygınlık kazanamadı. İstanbul Sanayi Odası'nın (İSO) 2025 yılı Sanayide Sürdürülebilirlik Eğilimi Araştırması sonuçlarına göre, sürdürülebilirlik konusunda kamuya açık rapor yayımlayan firmaların oranı %8, karbon ayak izi hesaplayan sanayi kuruluşlarının oranı ise %16 olarak gerçekleşmiştir. 2025 yılı Haziran verilerine göre, Borsa İstanbul'da işlem gören şirket sayısı 586 iken, BİST Sürdürülebilirlik Endeksi'nde yer alan şirket sayısı 88'dir. Bu endekste inşaat, gayrimenkul ve gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) sektörlerinden yalnızca dört şirket—Akiş GYO, Enka İnşaat, İş GYO ve Vakıf GYO—bulunmaktadır⁶.  

ESG skorlaması için henüz zorunluluk yaratan bir düzenlemenin olmaması ve paydaş baskısının (ihracatçı ve/ya küresel sisteme entegre şirketler dışında) genelde zayıf olması ve gönüllü bir iş için yüksek maliyetten kaçınma eğilimi ülkemizde ESG entegrasyonunun yeterince gelişememesinin başlıca nedenleri arasında. Sonu gelmeyen belirsizliklerle dolu bir ekonomik ortamda şirketlerin zorunluluk içermeyen ilave maliyetlerden kaçınması kuşkusuz şaşılacak bir durum değil. ABD merkezli kurumsal yatırımcılar 2022 yılında dış ESG derecelendirme ve veri sağlayıcı hizmetleri için yıllık ortalama 487.000 ABD doları harcadıklarını bildirmiştir. Bu tutarın, kredi derecelendirme hizmetlerine yapılan harcamanın yaklaşık 2,5 katı olduğu tahmin ediliyor (bkz, OECD, 2025b)⁷. Ülkemizde ESG skorlama maliyetleri şeffaf biçimde açıklanmasa da, günümüz dünyasında küresel trendlerden tamamen kopmak artık mümkün görünmüyor. Bu nedenle, halihazırda sayıları yaklaşık 200–220 civarında olan ESG skoru alan şirketlerin sayısının yakın gelecekte artması beklenebilir.

2. Gayrimenkul Sektörümüzde ESG Adaptasyonu
Yukarıda yer verilen OECD (2025) verileri, halka açık şirketler içinde sürdürülebilirlik kamuyu aydınlatması en zayıf şirket grubunun gayrimenkul şirketleri olduğunu belirtiyor. LSEG ve Sustainalytics verileri de Türkiye'deki durum da çok farklı olmayabileceğini ima ediyor. Ülkemizde ESG skorlaması alan istisnai gayrimenkul kümesi içinde az sayıda GYO ve bir iki inşaat şirketi bulunuyor. Pek de gurur verici olmayan bu tablo ülkemiz gayrimenkul sektörünün sürdürülebilirlik adaptasyonu konusunda şüpheci bir yaklaşımı olduğunu ima ediyor. Oysa sürdürülebilirlik dünyayı değiştirecekse, değiştirmesi gereken sektörlerin başında gayrimenkul sektörü geliyor.

Oysa sürdürülebilirlik gerçekten dünyayı dönüştürecekse, bu dönüşümün öncüsü olması gereken sektörlerin başında gayrimenkul sektörü geliyor. Zira şehirlerin karbon ayak izinin önemli bir kısmı binalardan kaynaklanıyor; enerji tüketimi, atık yönetimi, su kullanımı ve arsa politikaları gibi unsurlar doğrudan bu sektörün sorumluluk alanına giriyor. Gayrimenkul sektörü yalnızca çevresel etkileriyle değil, aynı zamanda toplumsal yaşamın kalitesini, erişilebilir konut üretimini ve kentsel dayanıklılığı belirleyen yapısıyla da sürdürülebilirlik vizyonunun merkezinde yer alıyor. Bu nedenle, sürdürülebilir bir gelecek için gayrimenkul sektörünün dönüşümü sadece bir tercih değil, bir zorunluluk haline geliyor. Dolayısıyla, sürdürülebilirlik vizyonunun merkezinde yer alması gereken gayrimenkul sektörünün bu zorunlu dönüşümü ertelemek yerine içselleştirmesi gerekiyor. Bunlar zaten bilinen şeyler ama sonuç neden bu kadar farklı? 

Gelin gerçeğe sadece sayıların dilinden değil, bir de hikâyeler dilinden bakalım. Masallar çocuklar uyusun, büyükler uyansın diye anlatıldığına göre, sektöre “Kutu 1”deki Ezop masalını okumasını önerelim.

Kutu 1: Tilki ile Bağ (Fırsatçılığın Kısa Vadeli Zaferi)
Bir gün aç bir tilki, asmanın tepesinde sarkan üzüm salkımlarını görür. Zıplar, yetişemez. Bir daha dener, yine olmaz. Sonunda söylenir: “Zaten ekşiymiş bunlar, değmezdi!” Aradan günler geçer; güneşin kavurduğu toprakta yiyecek bulamayan tilki, o “ekşi” dediği üzümlerin serin gölgesine uzaktan bakar⁸. 

Türkçesi: Gayrimenkul sektörünün ESG maliyetlerinden “ekşi üzüm” misali kaçınması, bugün için rasyonel görünse de yarın yatırımcı ilgisini, piyasa güvenini ve fon akışını kaybettirebilir. ESG'nin getirdiği şeffaflık, itibar ve yatırımcı güveni; sektörün gelecekteki rekabet avantajının ve piyasa güveninin temeli olabilir.

Sözün özü: Kısa vadeli ve taktik maliyet hesapları ile uzun dönemli değer artırılamaz.
 
3. ESG Adaptasyonu Bir Kazan-Kazan Dengesidir
ESG Faydası İçin Şirket Perspektifi “Rekabet Avantajı”: ESG adaptasyonu, yalnızca etik bir sorumluluk değil, aynı zamanda stratejik bir kaynak yönetimi meselesidir. Bu noktada, Kaynak Tabanlı Görüş'ün (Resource-Based View, RBV) sürdürülebilirlik odaklı versiyonu olan Doğal Kaynak Tabanlı Görüş (Natural Resource-Based View – NRBV) yaklaşımı kritik bir çerçeve sunar. NRBV'ye göre, bir şirketin çevresel ve sosyal sorumluluk alanında geliştirdiği yetkinlikler—örneğin enerji verimliliği, atık azaltımı veya yeşil tedarik zinciri yönetimi—uzun vadede hem maliyet avantajı hem de farklılaşma yaratır. 

ESG odaklı yetkinlikler değerli (valuable), nadir (rare), taklit edilemez (inimitable) ve ikame edilemez (non-substitutable) nitelikler taşıdığında, şirketlere sürdürülebilir bir rekabet üstünlüğü kazandırır. Bu yaklaşım, Kaynak Tabanlı Görüş'ün stratejik uzantısı olan VRIN modeliyle uyumludur; zira model, işletmelerin sürdürülebilir rekabet avantajını ancak bu dört özelliğe sahip kaynak ve yetkinlikler üzerinden inşa edebileceğini öne sürer⁹. 

ESG uyumunun stratejik değer yaratma kapasitesi var: Porter'ın “paylaşılan değer yaratımı (Creating Shared Value)”¹⁰ yaklaşımı da ESG uyumunun stratejik değer yaratma kapasitesini açıklamaya çalışıyor. Porter'a göre şirketler, toplumsal sorunları iş modellerinin merkezine dahil ettiklerinde yalnızca sosyal fayda üretmekle kalmaz, aynı zamanda yeni pazar fırsatları ve verimlilik kazançları yaratır. Örneğin, karbon emisyonlarını azaltmak için üretim süreçlerini yeniden tasarlayan bir sanayi firması, hem enerji maliyetlerini düşürür hem de çevreye duyarlı tüketiciler nezdinde marka değerini yükseltir. Bu tür uygulamalar, kurumsal itibarın artmasıyla birlikte sermaye maliyetlerinin azalmasına, yatırımcı tabanının genişlemesine ve özellikle ESG kriterlerine duyarlı fonlardan daha uygun finansman koşullarına erişilmesine olanak tanır.

ESG odaklı yetkinlikler gereksiz maliyet değildir: Yukarıdaki açıklamalardan da anlaşılacağı üzere, ESG adaptasyonu artık “gereksiz maliyet” değil, NRBV'nin öngördüğü biçimde bir stratejik kaynak yatırımı, Porter'ın ifadesiyle de rekabet avantajını sürdürülebilir kılan paylaşılan değer üretimi olarak görmek gerekiyor. Bu çerçevede hareket eden şirketlerin, yalnızca piyasa içinde değil, toplum nezdinde de meşruiyet kazandığını ve uzun dönemli değerlerini artırdığını düşünüyoruz. 

4. Sonuç
ESG'nin gayrimenkul değerleme süreçlerine entegrasyonu, yasak savma kabilinden bir uyum meselesi değil; sektörün uzun vadeli rekabet gücünü ve yatırımcı güvenini destekleyen, aynı zamanda sürdürülebilirlik standartlarına uyumlu bir varlık kimliği kazanılmasını sağlayan stratejik bir dönüşüm sürecidir. Türkiye gibi gelişmekte olan piyasalarda veri eksikliği, düzenleyici belirsizlik ve maliyet konusundaki hassasiyetler adaptasyon sürecini yavaşlatsa da, küresel sermaye akımlarının yönü ve yatırımcı tercihleri ESG entegrasyonunun ertelenemez bir zorunluluk olduğunu gösteriyor.

Bugün “ekşi üzüm” gibi görünen ESG yatırımı (bkz. Kutu 1), yarının piyasa güveninin, finansa erişimin ve kurumsal itibarın temel araçlarından biri haline gelebilir. Gayrimenkul sektörünün ESG ilkelerini yaygın biçimde benimsemesi, yalnızca çevresel ve sosyal risklerin daha etkin biçimde yönetilmesini sağlamakla kalmayacak; aynı zamanda değer yaratma anlayışını dönüştürerek ülke ekonomisinin sürdürülebilir dönüşümüne de katkı sağlayacaktır. Sürdürülebilirlik adaptasyonu konusunda da geleceğe direnmemek gerekiyor. Değişime direnenler için bir Ezop Masalı daha anlatalım (bkz. Kutu 2).

Kutu 2: Meşe ile Kamış (Değişime Direnmenin Bedeli)
Bir derenin kıyısında görkemli bir meşe ağacıyla incecik kamışlar yaşarmış. Her rüzgâr estiğinde meşe gururla dimdik durur, kamışlara seslenirmiş: “en ufak bir esintide bile eğiliyorsunuz, ben ise fırtınaya meydan okuyorum.” Kamışlar ise sakin bir şekilde yanıt verirmiş: “biz rüzgârla savaşmayız, onunla uyum içinde hareket ederiz. Bu yüzden kırılmayız.” Günlerden bir gün kuzeyden sert bir kasırga kopmuş. Meşe bütün gücüyle direnirken köklerinden sökülüp devrilmiş. Ancak kamışlar rüzgâra göre şekil alabildiği için fırtına dindiğinde yeniden doğrulabilmiş.

Türkçesi: Gayrimenkul sektörünün ESG dönüşümünü yeterince desteklememesi, kısa vadede eğilimi umursamama gibi görünse de, uzun vadede kırılganlık yaratabilir. ESG ilkelerini benimseyen şirketler, tıpkı kamışlar gibi değişimin rüzgârına uyum sağlayarak dirençli, esnek ve sürdürülebilir bir geleceğe yönelebilir.

Sözün özü: Değişime direnen kaybeder; uyum sağlayan ayakta kalır.
 

¹ OECD. (2025). Global Corporate Sustaınabılıty Report 2025.https://www.oecd.org/en/publications/global-corporate-sustainability-report-2025_bc25ce1e-en.html

² https://www.lseg.com/en/data-analytics/financial-data/company-data/esg-data?utm_ 

³ https://www.spglobal.com/sustainable1/en/solutions/esg-scores-data?utm_source  

4 https://www.sustainalytics.com/esg-data/esg-risk-ratings---brochure?utm_source  

⁵ Bkz. Coskun, Y. (2025). Gayrimenkulde ESG Raporlama Standartları. GYODER Gösterge, Sayı 40 (2025/2):https://www.gyoder.org.tr/yayinlar/onizleme/235

⁶ https://www.iso.org.tr/haberler/diger-haberler/istanbul-sanayi-odasi-ipsos-is-birligi-ile-2025-yili-iso-sanayide-surdurulebilirlik-egilimi-skorlarini-acikladi/;   
 https://www.mkk.com.tr/;  https://www.borsaistanbul.com/tr/sayfa/165/bist-surdurulebilirlik-endeksleri; https://borsaistanbul.com/tr/endeks-detay/324/bist-surdurulebilirlik/1 

⁷ OECD (2025), Behind ESG ratings: Unpacking sustainability metrics, OECD Publishing, Paris,
https://doi.org/10.1787/3f055f0c-en.

⁸ https://www.read.gov/aesop/005.html 

⁹ Bkz. Bhandari, K. R., Ranta, M., & Salo, J. (2022). The resource‐based view, stakeholder capitalism, ESG, and sustainable competitive advantage: The firm's embeddedness into ecology, society, and governance. Business Strategy and the Environment, 31(4), 1525-1537; Gabr, D. H., & ElBannan, M. A. (2025). Is it worth it to go green? ESG disclosure, carbon emissions and firm financial performance in emerging markets. Review of Accounting and Finance, 24(2), 193-217.

¹⁰ Porter, M. E., & Kramer, M. R. (2018). Creating shared value: How to reinvent capitalism—And unleash a wave of innovation and growth. In Managing sustainable business: An executive education case and textbook (pp. 323-346). Dordrecht: Springer Netherlands.