6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 16/5/2012'de yayınlandı, uygulamaya ilişkin Yönetmelik de önce 4/8/2012'de sonra da değiştirilerek 15/12/20212'de yayınlandı… 

Üzerinden koskoca 12 yıl geçmiş. Çok çalışıldı, çok üretim yapıldı bu mevzuat kapsamında. Ama hayat da aktı… Çok can yakan, önemli bir deprem sonrası, yeni depremler olmadan önce sorunu çözmek amacı taşınarak çıkarılmıştı ama geçen sürede yeni, yıkıcı depremler de yaşandı. Dolayısıyla 6306 sayılı yasa hayatımızda bizimle yaşıyor, zaman içinde değişiklikler yapılarak içeriği koşullara uygun hale getiriliyor, ideal ve işleyen mevzuat olması için çalışılıyor…

Bu yasa kapsamında yapılan işlemlerin vergisel yönü ise yasada yer alan bir madde ve KDV uygulamasındaki oransal hükümlerle sınırlı. Ancak maalesef olayın tümünü kapsamıyor, tüm ihtiyaca cevap veremiyor gibi…

Bu yazıda 6306 sayılı yasa kapsamında taşınmazı yıkılıp yeniden inşa edilen hak sahiplerinin çokça sordukları vergisel konulara değinmeye çalışacağım bilgim yettiği, yerim el verdiğince…

6306 Sayılı Yasadaki Vergisel Avantajlarım Neler?

6306 sayılı yasa dönüşüm işlemlerine yönelik bazı vergi ve harç istisnaları getirmiş. Yasa'nın 7. Maddesinin 9 numaralı fıkrasının a, b ve c bendlerine göre;

-    Taşınmazın dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
-    Bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
-    Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,
-    Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
-    bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler 

   ✅ noter harcı,
   ✅ tapu harcı, 
   ✅ belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, 
   ✅ veraset ve intikal vergisi, 
   ✅ döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, 
   ✅ bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, 
   ✅ bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri  vergisinden 
istisna edilmiş. 

Ayrıca Yasanın 7. Maddesinin 10 numaralı bendinde de riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz hükmü yer alıyor.

Yukarıda özetlediğim hükümlerde dikkatinizden kaçmamasını arzu ettiğim önemli bir husus var:

-    6306 sayılı yasa kapsamındaki bir taşınmazın müteahhide devrinde,
-    Söz konusu yapının müteahhit tarafından hak sahibine devrinde/satışında,
-    Yasa kapsamında inşa edilmiş yapıların müteahhit tarafından üçüncü kişilere ilk satışında 
tapu harcı, noter harcı ve işlemin tabi olacağı diğer harç ve ücretler alınmaz, ANCAK, hak sahiplerinin müteahhitten aldıkları taşınmazları satmaları halinde BU İSTİSNALAR UYGULANMAZ!

KDV Avantajı Var Mı?

Mevcut düzenlemelere göre 6306 sayılı yasa kapsamında müteahhitler tarafından üretilen konutların satışında indirimli KDV oranının uygulanması mümkündür. Bilindiği gibi 1 Nisan 2022 tarihinden sonra inşaat ruhsatı almış olan konutların satışında ilk 150 metrekare için %10, artan kısım için ise %20 oranında KDV uygulanmaktadır. Ancak yasada yer alan hüküm sebebiyle 6306 sayılı yasa kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde inşa edilen konutların tesliminde ilk 150 metrekare için %1, bakiye kısım için %20 oranında KDV uygulanmaktadır.

Gelir Vergisi Uygulaması

Yukarıdaki bölümlerde aslında hepimizin bildiği hükümlere, 6306 sayılı yasanın vergisel avantajlarına hızlıca göz atmaya çalıştım. Yazımın ana konusunu, üzerinde tartışma çıkacak kısmını ise aslında bu bölüm oluşturuyor.

En çok karşılaştığım soru şu: “Taşınmazı 6306 sayılı yasa kapsamında dönüşüme giren hak sahiplerinin dönüşüm sonrası elde ettikleri taşınmazları satmaları ya da başka şekilde elden çıkarmaları halinde bu işlem onlar açısından Gelir Vergisi Yasasının mükerrer 80. maddesinde düzenlenmiş bulunan Değer Artış Kazancı kapsamında vergilendirilmelerine yol açar mı açmaz mı? Açarsa değer artışı ne şekilde hesaplanır?” 

Bu soruya verilecek cevap iki farklı duruma göre değişecektir:
1)    Kapsama giren taşınmazın mülkiyetinin müteahhide geçmesi
2)    Kapsama giren taşınmazın mülkiyetinin hak sahibinde kalması

Taşınmaz Mülkiyetinin Müteahhide Geçmesi Durumu:

6306 sayılı yasa kapsamında dönüşüme girecek gayrimenkul yapılan anlaşma ile önce müteahhide devredilip (tapuda mülkiyet devri yapılıp), inşaatın bitiminde müteahhit tarafından hak sahibine geri devredilmişse bu durumda hak sahibinin yeni bir gayrimenkul ediniminden söz edilebilecektir. Müteahhitten alınan gayrimenkul için edinim tarihi artık yeni mülkiyet tapusu devir tarihi olacaktır.  Devralınan söz konusu taşınmazın elden çıkarılması durumunda ise gayrimenkulün elde tutulma süresinin 5 yıldan uzun olup olmadığı konusundaki gelir vergisi yasasının mükerrer 80. maddesinde yer alan hüküm devreye girecektir. 

Eğer müteahhitten devralınan gayrimenkul bu yeni edinim tarihinden itibaren 
-    5 yıl elde tutulduktan sonra satılıyorsa ve bu satış süreklilik arz etmiyorsa (çok kısaca hatırlatmak isterim ki bir yılda birden fazla, birbirini izleyen yıllarda birer satış süreklilik göstergesidir.) burada bir değer artışı kazancından söz edilemez. Gelir vergilemesi açısından vergisiz bir işlem yapılmış olur. 
-    5 yıllık süre içinde bir satış gerçekleşiyorsa, bu durumda taşınmazın orijinal maliyeti (müteahhide yeni bir bedel ödenmediği varsayımıyla, müteahhidin düzenlediği faturadaki tutar değil, ilk edinim maliyeti) eskalasyona tabi tutulup satış fiyatı ile arasındaki fark üzerinden (varsa yasanın izin verdiği diğer giderler de dikkate alınarak) gelir vergi hesaplanması gerekecektir.  

Burada dikkat çekmek istediğim diğer bir husus da müteahhide devredilen ilk taşınmazla ilgilidir. 6306 sayılı yasa kapsamında da olsa, karşılığında yeni bir yapı edinmek amacıyla yapılmış da olsa tapuda yapılacak olan mülkiyet tapusu devri, Gelir Vergisi Yasası açısından “elden çıkarma” sayılır ve şartlar sağlanıyorsa değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekir. Yukarıda da belirttiğim gibi 5 yıllık elde tutma süresi ve süreklilik burada da dikkate alınmalıdır. Böyle bir durumda, taşınmazın müteahhide devrinde eğer 5 yıllık elde tutma süresi dolmamışsa alış maliyeti, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyatları endeksindeki artış oranında artırılacak (bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır)  ve satış bedeli (ki bu bedel müteahhidin inşaatı bitirip taşınmaz sahibine devir sırasında düzenleyeceği faturada yer alan tutar olacaktır) ile arasındaki olumlu fark vergiye tabi kazanç olarak dikkate alınacaktır. 

Taşınmaz Mülkiyetinin Hak Sahibinde Kalması Durumu:

Bence konunun en tartışmalı kısmı burada ortaya çıkıyor. 

6306 sayılı yasa kapsamındaki taşınmazın mülkiyetinde bir değişiklik olmadan müteahhitle yapılan anlaşma ile ( kat karşılığı, hasılat paylaşımı ya da normal müteahhitlik anlaşması) yeni binanın inşa edilmesi ve hak sahibine yeni bağımsız bölümün bırakılması durumunda kural olarak bir elden çıkarma söz konusu olmayacağı için edinilen taşınmazın daha sonra elden çıkarılması durumunda elde tutma süresine ve sürekliliğe bağlı olarak bir vergilendirme olmaması olasılığı yüksek olduğunu düşünüyorum. 

5 yıldan uzun süredir sahip olunan taşınmazın 6306 sayılı yasa kapsamında yıkılarak yenisinin edinilmesi işleminde her ne kadar tapuda önce yapıdan arsaya daha sonra da kat irtifakı ve nihayet mülkiyet tapusuna geçişler olmuş olsa da, sonuçta artık yeni bir mülkiyet tapusu olmasına rağmen mülkiyetin değişmemesi, mülkiyet sahibinin aynı kalması nedeniyle vergilemeyi gerektirecek bir işlemin söz konusu olmadığını, bu işlemin “varlığın şekil değiştirmesi” olarak değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum. Kaldı ki bu işlem aslında hak sahibinin iradesi ile, ekonomik fayda sağlamak için yapılmış bir işlem de sayılamaz. Bu prosedür 6306 sayılı yasa kapsamında bir hayati sorumluluk, yasal zorunluluk sebebiyle gerçekleşmektedir. Bu durumda hak sahibinin edindiği taşınmazı elden çıkarmasında 5 yıllık sürenin, ilk iktisap tarihinden başlaması, 6306 sonrası tapu tarihinin esas alınmaması gerektiğini düşünüyorum.  

Yukarıda yazdığım görüşün benim şahsi görüşüm olduğunu, vergi idaresinin söz konusu işlemlerde tapunun değişmesi nedeniyle artık yeni mülkiyet tapu tarihinin dikkate alınması gerektiğini söyleyen yazılı görüşleri olduğunu her zaman hatırda tutmakta yarar var. 

Keşke

Yazımı yaklaşık 1 yıl önce 30 Ekim 2023'te yine bu Blog'ta yayınlanan “Keşke” başlıklı yazıma* atıf yapıp orada yer verdiğim öneriler arasındaki konumuzla ilgili paragrafla tamamlayayım:“KEŞKE dönüşüm süresince mevcut işyerlerinden ve evlerinden ayrı kalacak olan hak sahiplerine (malikler ve kiracılar) sağlanacak gelir desteklerinin, alacakları kredilerin faizlerinin, söz konusu dönüşüm sürecinde varlıklarını elden çıkarmaları halinde oluşacak değer artışlarının ya da ortaya çıkacak olan veraset ya da ivazsız şekilde gerçekleşecek intikallerin vergi dışı tutulması sağlanabilse, KEŞKE bu konularda “gri alan” bırakılmasa.” 
 

* https://digitalnetworkalkas.com/articles/keske 

*Dijital Network Alkaş (“DNA”), blog yazarı tarafından DNA'da paylaşılan içeriklerin doğruluğundan, geçerliliğinden, güncelliğinden ve telif hakları konusundaki iddialardan sorumlu değildir. Tüm hukuki ve cezai sorumluluk blog yazarına aittir.  

Son Yazıları

Mevcut Hali ile GYF’ler Yeterli Yatırımcı Çekebilirler Mi?

Blog 2025, 12 Mayıs

Gayrimenkul Finansmanı için Sat Geri Kirala İşleminin Vergisel Avantajları

Blog 2025, 7 Nisan

Ortak Geleceğimiz için (Dünya Ekonomik Forumu Gayrimenkul Raporu’ndan…*)

Blog 2025, 25 Şubat

2025 için Gayrimenkul Vergileri ile İlgili Hatırlatmalar

Blog 2025, 27 Ocak

Değer Artış Payı Uygulamasında Yeni Düzenleme: Sorun Çözüldü Mü?

Blog 2024, 4 Aralık